多座熱點(diǎn)城市高溢價(jià)拿地，黑馬房企閩系“黑馬房企”廈門(mén)國貿地產(chǎn)集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國貿地產(chǎn)”）正在全國逆勢擴張。多城地閩

克而瑞研究中心日前發(fā)布的高溢《2025年1—7月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100排行榜》顯示，今年前7月，價(jià)拿國貿地產(chǎn)新增土地貨值184.6億元，系國排名全國第14位。貿地而在2022年同期，產(chǎn)逆國貿地產(chǎn)排名25位，勢狂三年多上升了11位。黑馬房企

據了解，多城地閩自2024年以來(lái)，高溢國貿地產(chǎn)相繼在福建省廈門(mén)市、價(jià)拿四川省成都市等多地高溢價(jià)拿地，系國引發(fā)密切關(guān)注。貿地例如，產(chǎn)逆今年6月，國貿地產(chǎn)在經(jīng)過(guò)150余輪競逐后，拿下成都市錦江區茶廠(chǎng)地塊，溢價(jià)率75.7%，一舉創(chuàng )下成都市樓面地價(jià)亞軍。

“我司獲取項目的地價(jià)溢價(jià)率整體處于合理水平，公司經(jīng)營(yíng)整體穩健?！眹Q地產(chǎn)相關(guān)負責人日前在回復《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

不過(guò)，在高溢價(jià)搶地的同時(shí)，國貿地產(chǎn)也面臨著(zhù)盈利之痛。財務(wù)數據顯示，2024年，國貿地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(cháng)52.79%，但歸母凈利潤大幅下滑90.70%，僅為0.39億元。

“高溢價(jià)拿地是國貿地產(chǎn)在融資窗口期利用國企信用優(yōu)勢，快速做大規模的階段性策略?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜向記者表示，但上述舉措“已造成盈利與現金流的雙重壓力?！?/p>

高溢價(jià)“掃貨”熱門(mén)地塊

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整期，背靠世界500強企業(yè)——國貿控股集團的國貿地產(chǎn)近年來(lái)正在各地土拍市場(chǎng)大舉“掃貨”。

6月19日，位于成都市武侯區西部智谷板塊和錦江區東大街板塊的兩宗地塊掛牌出讓?zhuān)笳哂直环Q(chēng)為“錦江區茶廠(chǎng)地塊”，土地面積約39畝，容積率為2.55，起始價(jià)約13.24億元，起拍樓面價(jià)達2.02萬(wàn)元/平方米。中指研究院相關(guān)信息顯示，該地塊也是迄今為止成都市起拍樓面地價(jià)最高的宅地。

錦江區茶廠(chǎng)地塊在地理位置、周邊配套等多方面皆占據優(yōu)勢，吸引了包括保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)、中國金茂、招商蛇口、國貿地產(chǎn)等頭部房企參與角逐。在經(jīng)過(guò)150余輪舉牌競價(jià)后，國貿地產(chǎn)最終以樓面價(jià)3.55萬(wàn)元/平方米競得，總代價(jià)約為23.26億元，溢價(jià)率高達75.7%，一舉成為當地第二高價(jià)地塊。

“目前，錦江區東大街旁茶廠(chǎng)地塊已完成客戶(hù)深訪(fǎng)與項目定位，已進(jìn)入方案設計與施工籌備階段?！眹Q地產(chǎn)相關(guān)負責人向記者表示，“該地塊距離成都中心春熙路/太古里僅1.5km，區域常年處于斷供狀態(tài)，地塊區位價(jià)值突出且稀缺性明顯?！?/p>

在成都市土拍市場(chǎng)“出盡風(fēng)頭”的國貿地產(chǎn)，也曾在“大本營(yíng)”廈門(mén)市經(jīng)過(guò)150余輪競價(jià)拿下當地“地王”。

據了解，2024年3月27日，廈門(mén)市迎來(lái)2024年首場(chǎng)土拍，其中，位于思明區的將軍祠2024P01地塊吸引了建發(fā)地產(chǎn)、國貿地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地、廈門(mén)安居等多家房企入局角逐。在歷經(jīng)152輪競價(jià)后，該地塊被國貿地產(chǎn)以32.1億元的代價(jià)奪得，成交樓面價(jià)高達62671元/平方米，溢價(jià)率40.79%，一舉成為廈門(mén)市樓面地價(jià)新“地王”。

對于國貿地產(chǎn)選擇高溢價(jià)拿地的原因，柏文喜分析稱(chēng)，或與該企業(yè)加碼一、二線(xiàn)城市核心地段、排名訴求、融資優(yōu)勢等因素密不可分。例如，在融資優(yōu)勢方面，柏文喜認為：“國貿地產(chǎn)背靠國貿控股集團，國企背書(shū)使其在發(fā)債、開(kāi)發(fā)貸上具有低成本資金優(yōu)勢?！?/p>

在拿地布局方面，中誠信國際報告顯示，截至2025年3月末，國貿地產(chǎn)土地儲備總建筑面積393.63萬(wàn)平方米，權益土地儲備總建筑面積為285.89萬(wàn)平方米，儲備項目主要布局在一線(xiàn)及二線(xiàn)省會(huì )城市，一、二線(xiàn)城市的項目未售面積合計占比為84.48%。

整體盈利能力有所弱化

多城高溢價(jià)拿地、銷(xiāo)售排名持續提升的背后，國貿地產(chǎn)旗下亦有部分項目遭遇去化“陣痛”。

以國貿地產(chǎn)重金押注的上海區域為例，網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，位于上海市松江區的國貿鷺原（又稱(chēng)“佘北家園鷺苑”）在2022年開(kāi)盤(pán)，住宅總數為1202套。截至2025年8月18日，該項目可售住宅套數577套，已售住宅套數為625套，去化率僅51.99%。

無(wú)獨有偶，同樣位于上海市松江區的國貿海嶼佘山（又稱(chēng)“佘北家園悅澗庭”）在今年5月開(kāi)盤(pán)，住宅總數為305套。但截至8月18日，該項目可售住宅套數仍有222套，已售住宅套數為83套，去化率僅為27.21%。

“去化率跟房企營(yíng)銷(xiāo)節奏、手法等有一定關(guān)系?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向記者表示，國貿地產(chǎn)上述兩個(gè)項目均為郊區項目，上海市外圍郊區項目面臨的去化壓力比較大，去化率基本在四五成之間，“郊區項目如果沒(méi)有好的概念支撐營(yíng)銷(xiāo)，銷(xiāo)售表現會(huì )比較‘弱’”。

對于上述兩項目去化情況，國貿地產(chǎn)相關(guān)負責人向記者介紹，國貿鷺原與國貿海嶼佘山相鄰，目前后者疊墅產(chǎn)品已基本去化完畢。該負責人同時(shí)表示，國貿鷺原項目“前期去化符合市場(chǎng)正常流速，今年以來(lái)雖然去化放緩但整體符合市場(chǎng)行情”。

值得注意的是，除上述兩個(gè)項目外，國貿地產(chǎn)在上海市也有“明星項目”。據國貿地產(chǎn)官方信息，今年7月19日，國貿海上原墅（又稱(chēng)“璟瀾雅庭”）年內第二次開(kāi)盤(pán)，86套房源在約2小時(shí)內售罄。據悉，該項目是今年內上海市“五大新城”中唯一連續2次觸發(fā)積分的項目。

盡管?chē)Q地產(chǎn)方面稱(chēng)國貿海上原墅兩次開(kāi)盤(pán)皆售罄，但網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，截至8月18日，在該項目208套房源中已售住宅套數為177套，仍有31套處于可售狀態(tài)。

“網(wǎng)上公示的成交數據為網(wǎng)簽備案數據，網(wǎng)簽數據反映的是完成備案的最終簽約狀態(tài)，與認購數據存在正常的流程性時(shí)滯?！眹Q地產(chǎn)相關(guān)負責人表示。

中誠信國際在國貿地產(chǎn)《2025年度跟蹤評級報告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報告》）中指出，國貿地產(chǎn)部分低能級城市項目和非中心城區項目所處市場(chǎng)供給較大，去化速度較慢?！秷蟾妗吠瑫r(shí)顯示，2024年，國貿地產(chǎn)全口徑簽約銷(xiāo)售金額同比下降28.95%，“主要系受推盤(pán)結構以及行業(yè)整體呈調整態(tài)勢所致”。

Wind數據顯示，2024年，國貿地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入為404.58億元，同比增長(cháng)52.79%，凈利潤為14.24億元，同比增長(cháng)41.23%，但歸母凈利潤僅為0.39億元，同比大幅下降90.70%。

對此，國貿地產(chǎn)相關(guān)負責人在回應記者采訪(fǎng)時(shí)表示：“2024年歸母凈利潤下滑，主要由于我司的股權架構設置原因所致，整體利潤情況良好?！?/p>

另?yè)嚓P(guān)數據，2024年，國貿地產(chǎn)少數股東損益增至約13.85億元?！斑@意味著(zhù)，國貿地產(chǎn)全年結算的絕大部分項目都是與非并表小股東合作，公司雖操盤(pán)并表，但權益比例極低?！卑匚南卜治稣J為，國貿地產(chǎn)在以讓渡項目權益的方式，換取全口徑銷(xiāo)售額與行業(yè)排名快速提升，走的是“以利潤換規?！甭窂?。

“近年來(lái)，我司秉持資源優(yōu)勢互補原則，廣開(kāi)合作之門(mén)，合作開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項目系正常的市場(chǎng)行為，不存在為了沖擊規模和排名犧牲利潤的情形?！鄙鲜鰢Q地產(chǎn)負責人強調。

“跟蹤期內，交付規模大幅增加帶動(dòng)公司營(yíng)業(yè)收入大幅增長(cháng)，同時(shí)毛利率水平隨高毛利率項目占比增加而有所上升?！敝姓\信國際方面在《報告》中也指出， 國貿地產(chǎn)“資產(chǎn)減值損失對利潤形成較大侵蝕，公司整體盈利能力有所弱化”。

持續加碼代建賽道

在諸多房企謀求轉型的大背景下，國貿地產(chǎn)也在持續加碼代建賽道。

公開(kāi)信息顯示，今年7月，國貿地產(chǎn)成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，將為塔斯汀中國漢堡打造現代化辦公企業(yè)總部大樓。今年一季度，國貿地產(chǎn)還中標了松泰總部大樓、廈門(mén)市燃氣器具及相關(guān)產(chǎn)品檢測公共服務(wù)平臺、廈門(mén)銀行福州2022-17地塊等多個(gè)代建項目。

目前，國貿地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市更新與代建、物業(yè)服務(wù)及資產(chǎn)運營(yíng)四大板塊，代建業(yè)務(wù)主要包括安置房、醫院、學(xué)校和公共建設配套設施等。

記者注意到，國貿地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)主要由廈門(mén)國貿建設開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國貿建設”）負責運營(yíng)，該公司由國貿地產(chǎn)100%持股。相關(guān)數據顯示，截至2025年3月末，國貿建設負責132個(gè)主要在建項目，其中包含55個(gè)前期項目及47個(gè)在建項目。

在獲得眾多代建項目背后，國貿地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)營(yíng)收占比仍較小。相關(guān)數據顯示，2024年，國貿地產(chǎn)城市更新與代建業(yè)務(wù)實(shí)現收入1.69億元，同比增長(cháng)約31%，占當期營(yíng)業(yè)收入的比例僅為0.42%，甚至不及2023年同期的0.49%。

中誠信國際在上述《報告》中也指出，國貿地產(chǎn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)、城市更新與代建業(yè)務(wù)集中在廈門(mén)地區，整體輕資產(chǎn)化運營(yíng)?！?024年，上述業(yè)務(wù)收入有所增長(cháng)，對公司業(yè)績(jì)形成一定補充”。

對于代建業(yè)務(wù)發(fā)展情況，國貿地產(chǎn)負責人向記者表示，公司深度參與城市建設、通過(guò)標準化管理體系和豐富的代建經(jīng)驗，以?xún)?yōu)質(zhì)服務(wù)和良好市場(chǎng)評價(jià)贏(yíng)得各方信賴(lài)，能夠有力保障項目的高品質(zhì)交付。