可能有人要問(wèn)：“降低存款利率，下調跟降低貸款利率有幾毛錢(qián)關(guān)系？存量”

照您這句式保持隊形，明確答復就是房貸：“有好幾毛錢(qián)關(guān)系！”

此輪多家中小銀行宣布降低存款利率，利率確實(shí)屬于結構性調整，已開(kāi)而非央行主導；

但客觀(guān)上確實(shí)促成了銀行負債端支出縮減，始倒間接為進(jìn)一步降低貸款利率打開(kāi)空間。下調

畢竟，存量這部分銀行對于凈息差收窄帶來(lái)的房貸影響，比大銀行更加敏感。利率

其二，已開(kāi)是始倒京滬房貸利率迎來(lái)實(shí)質(zhì)性下調。

這個(gè)在觀(guān)感上和體感上更加直接。下調

眾所周知，存量剛剛過(guò)去的房貸8月份，京滬倆大佬先后祭出了樓市松綁大招。

北京雖未直接對商貸利率做出回應，但房貸利率基本上已處在歷史低谷期，首套房貸款利率最低降至3.05%；

上海則是在8月29日，包括中農工建交郵在內的超20家銀行發(fā)布公告：調整二套房房貸利率，符合條件的存量房貸利率也可調整，很明顯，這是對“8·25”樓市新政落地的迅速響應。

當前上海首套房商貸利率與北京大致持平，也是3.05%，二套房利率則根據地區不同分別大致在3.25-3.45%之間。

就當前的凈息差來(lái)看，京滬兩地的商貸利率基本上已經(jīng)到了一個(gè)階段性“地板價(jià)”；

結合多家地方銀行跟進(jìn)下調存款利率來(lái)看，無(wú)疑給接下來(lái)進(jìn)一步突破提供了預留空間。

其三，多方信號依舊耐人尋味。

年初開(kāi)始，我們就一直在提“適時(shí)降準降息”，5月份兌現過(guò)一次。

當時(shí)1年期LPR從3.1%降至3.0%，5年期以上LPR從3.6%降至3.5%，但直至8月20日已連續三個(gè)月未調整。

從六月份到八月份，央行二季度例會(huì )、政治局會(huì )議以及央行下半年工作會(huì )議都明確了一個(gè)態(tài)度：

要實(shí)施好適度寬松的貨幣政策。

在我們的文件語(yǔ)境里，“適度寬松”的表述其實(shí)口子放得已經(jīng)非同小可。

從這個(gè)角度看，“適時(shí)降準降息”在下半年會(huì )不會(huì )再兌現一回，成為各方最大懸念。

就在8月20日宣布最新一期LPR紋絲沒(méi)動(dòng)的當天——

央行開(kāi)展6160億7天逆回購操作，操作利率為1.40%，與此前持平；

因當日有1185億7天期逆回購到期，故實(shí)現凈投放達4975億。

9月5日，央行發(fā)出公告，將以固定數量、利率招標、多重價(jià)位中標方式開(kāi)展10000億元買(mǎi)斷式逆回購操作，期限為3個(gè)月（91天）。

你可能聽(tīng)不懂這老些術(shù)語(yǔ)，沒(méi)事兒，記住給市場(chǎng)繼續注入流動(dòng)性，錢(qián)管夠、成本還低就算齊了。

有一說(shuō)一，這個(gè)氣氛不說(shuō)山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓，最起碼也有點(diǎn)那味兒了…

02

從當前的內外情況來(lái)看，合理下調利率確實(shí)有必要性——

首先，近期的樓市表現持續承壓，需要新一輪刺激政策。

CRIC監測數據顯示：全國百強房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額約2070.4億，環(huán)比下降1.9%，同比降幅達17.6%。

1-8月全國30城累計成交面積7869萬(wàn)㎡，較去年同期下降3%，降幅較上月擴大2個(gè)百分點(diǎn)。

按城市能級來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市8月份成交面積為125萬(wàn)㎡，環(huán)同比分別下降20%和26%。

即便京滬兩座大佬級城市在8月上旬和下旬分別祭出松綁大招，但整體上仍未呈現止跌態(tài)勢。

相比之下，二三線(xiàn)城市內部呈現出較為分化的局面：

杭州、寧波、武漢、合肥等核心城市成交規模同環(huán)比齊刷刷地出現增長(cháng)態(tài)勢；

但二三線(xiàn)城市合計成交規模則出現了環(huán)比11%、同比16%的跌幅。

注意！從八月份的表現來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市的環(huán)同比跌幅甚至超過(guò)二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市，且絕大多數城市的觀(guān)望情緒都比較濃。

盡管八月份存在天氣炎熱等原因，在一定程度上影響了大家看房、置業(yè)的熱情；

但政策面的持續發(fā)力同樣是不容忽視的：

據不完全統計，8月份，全國至少有26座城市出臺了穩市場(chǎng)政策，內容涉及公積金、購房補貼、城市更新…方方面面無(wú)所不包。

是政策面不努力嗎？說(shuō)不通吧！

兵馬未動(dòng)，糧草先行。

眼下更加急迫的，必然是全國范圍內給出一波現金流層面的源頭活水：

用成本更低廉的信貸投向市場(chǎng)做基底去和其它地方性的政策打配合。

其次，減輕居民債務(wù)負擔，有利于進(jìn)一步激發(fā)消費意愿。

七八月份分別出臺了消費貸貼息政策以及三歲以下嬰幼兒補貼政策。

當時(shí)咱們還專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)文章來(lái)說(shuō)過(guò)這倆事兒。

?？丛蹅兲柕睦翔F肯定都知道，只要是這種給老百姓發(fā)錢(qián)、切實(shí)減輕大伙兒經(jīng)濟負擔的，咱們絕對舉雙手贊成。

8月份CPI目前還未公布，但從前7月的整體情況來(lái)看，消費持續低位徘徊是不爭的事實(shí)。

現階段咱們必須得清醒地認識到，最影響居民消費意愿的要素，無(wú)外乎有兩個(gè)：

一個(gè)是收入增長(cháng)預期；

另一個(gè)是居民負債壓力。

收入增長(cháng)這個(gè)事兒非一日之功，它依賴(lài)的是產(chǎn)業(yè)端的突破、需求端一步一個(gè)腳印修復；

但是相比之下，債務(wù)端壓力的減輕，相對而言倒是有一定的立竿見(jiàn)影可能。

你比如說(shuō)，這個(gè)時(shí)候若進(jìn)一步出臺降息降準動(dòng)作，就相當于針對居民負債端來(lái)了波定向解壓。

雖然大伙兒少還的這部分錢(qián)，相當一部分是有可能重新進(jìn)入金融機構重新變成居民存款，加大銀行壓力；

但如果債務(wù)這塊石頭始終不搬走，那流入消費端的增量就會(huì )被持續壓制。

這樣一來(lái)，企業(yè)端借貸和居民端借貸繼續保持審慎態(tài)度，對于銀行來(lái)說(shuō)同樣是不利局面。

對于現在的局面來(lái)講，讓資金流動(dòng)起來(lái)的優(yōu)先級顯然是高于保住存量息差的。

并不是說(shuō)銀行息差不重要，而是一個(gè)誰(shuí)先誰(shuí)后的問(wèn)題。

第三，搶占外部政策窗口，為我國貨幣政策提供了更充裕的空間。

8月22日，鮑威爾在杰克遜霍爾央行年會(huì )上發(fā)表的講話(huà)，強調了勞動(dòng)力市場(chǎng)的風(fēng)險。

近月來(lái)美國新增非農就業(yè)人數持續放緩，較2024年降幅較大；

盡管當前美國失業(yè)率仍處偏低水平，移民數量減少導致勞動(dòng)增長(cháng)放緩，換言之美國就業(yè)下行風(fēng)險正在暗中上升。

鮑威爾的講話(huà)進(jìn)一步強化了國際市場(chǎng)對于降息的普遍預期；

更準確地講，當前市場(chǎng)討論的重心已經(jīng)從美聯(lián)儲“是否降息”轉向“降息多少”。

摩根大通更是一陣見(jiàn)血指出：

8月就業(yè)數據將是美聯(lián)儲是否大幅降息的關(guān)鍵因素，若失業(yè)率≥4.4%可能支持更大幅度降息。

此外，近來(lái)全球其它一些重要經(jīng)濟體的央行降息節奏也出現了一波異動(dòng)——

當地時(shí)間8月7日，英國央行宣布降息25個(gè)基點(diǎn)至4%；

當地時(shí)間8月12日，澳大利亞央行宣布將基準利率下調25個(gè)基點(diǎn)至3.6%；

當地時(shí)間8月20日，新西蘭央行將官方現金利率下調25個(gè)基點(diǎn)至3%；

當地8月28日，埃及央行與菲律賓央行同日宣布降息…

其它經(jīng)濟體央行降息的含金量到底怎么樣，咱們不予評價(jià)，但對于美聯(lián)儲而言，尤其是三個(gè)盎撒國家，大小得算個(gè)氣氛組吧？

一旦美聯(lián)儲降息預期正式落地，對于我們而言就相當于進(jìn)一步打開(kāi)了息差空間，為降息提供了更大的可能性，這一點(diǎn)是毫無(wú)疑問(wèn)的。

所以，就國內資本市場(chǎng)、消費市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大家當前更多關(guān)注的是“這個(gè)外部窗口會(huì )不會(huì )出現”、“什么時(shí)機會(huì )出現”以及“息差敞口會(huì )有多大”…

03

現在雖未正式官宣降準降息，但方方面面的信號似乎已經(jīng)在給降準降息烘托氣氛了。

從樓市這個(gè)視角看，其實(shí)還有一件事，值得大家好好反思：

你看這兩年，那種零敲碎打、擠牙膏式的增量政策，似乎藥效是越來(lái)越短了。

要從根兒上解決這個(gè)問(wèn)題，除繼續推動(dòng)信貸成本有序降低，或許還可從以下兩方面著(zhù)手——

1）在接下來(lái)出臺增量政策時(shí)，有必要全鏈條降低交易成本，從而盤(pán)活多層次市場(chǎng)需求。

不光要救新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)必須雨露均沾。

畢竟，二手房作為整個(gè)房產(chǎn)交易鏈條的最終環(huán)節，在存量時(shí)代對價(jià)值反饋的話(huà)語(yǔ)權和以往任何時(shí)候很不一樣。

在政策層面，就是要把住房交易成本一直打到讓人無(wú)法拒絕。

地球人都知道，當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善型需求才是主力軍。

但這群人中相當多一部分被卡在了一個(gè)十分尷尬的節點(diǎn)上：

“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換鏈條轉不動(dòng)了！

根本原因在于供需面已經(jīng)發(fā)生根本性扭轉，直接原因是交易成本仍然高位。

扭轉預期的事兒咱們接下來(lái)探討，現在單說(shuō)交易成本。

你想想看，一套房從賣(mài)到買(mǎi)，中間隔著(zhù)增值稅、契稅、個(gè)稅，還有不菲的中介傭金。

這老些成本，像啥呢？

像高速公路上的收費站，每過(guò)一個(gè)卡口，買(mǎi)家的首付和賣(mài)家的到手價(jià)就得瘦一圈！

所以，下一步的政策，咱不妨就瞄準這些個(gè)“收費站”？

盡管目前全國多地已經(jīng)開(kāi)展多種形式的部分稅費減免，有的五改二、有的擴大契稅優(yōu)惠適用范圍甚至還有置換退稅。

這些都很好，值得充分肯定，但是從廣度和力度方面，以及與其它稅務(wù)政策的聯(lián)動(dòng)性層面，是不是可以有進(jìn)一步提升？

至于中介費用層面，是不是也有商榷的余地？

當然，可能有小伙伴會(huì )說(shuō)，中介費是純市場(chǎng)層面的定價(jià)，其最根本的定價(jià)源自于無(wú)數賣(mài)家和無(wú)數買(mǎi)家的博弈，政策層面難以直接參與定價(jià)。

但是，能否通過(guò)引入新模式（比如固定費率）或者提供官方交易平臺等方式，間接把整個(gè)行業(yè)的交易成本打下來(lái)？

這個(gè)事兒的確值得研究一下。

手心手背都是肉，降息是降低買(mǎi)賣(mài)成本，上述建議旨在降低交易環(huán)節成本。

2）有效降低各層次市場(chǎng)庫存，仍是推動(dòng)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)全面且持續止跌回穩的重中之重。

房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天這個(gè)階段，庫存已經(jīng)成為非常有權重的核心預期指標。

你那個(gè)去化周期干沒(méi)干到合理月份？

去化流速能不能滿(mǎn)足房企的回籠資金需求？

當地二手房掛牌會(huì )不會(huì )嚇退新房潛在買(mǎi)家？

這些問(wèn)題極其接地氣，但卻是一二三級市場(chǎng)的重點(diǎn)關(guān)注對象。

現在啥情況？不少一二線(xiàn)城市的核心區去化周期其實(shí)已經(jīng)紛紛降至10-15個(gè)月，頭部城市個(gè)位數月份的屢見(jiàn)不鮮。

但問(wèn)題是，這些核心區或者次核心區的新建商品住房，在買(mǎi)入成本層面與交易成本層面，和主力置換人群存在一定脫節。

說(shuō)得更直白些，一二線(xiàn)城市遠郊區以及三四線(xiàn)城市庫存仍然居高不下。

你說(shuō)他們不知道核心城市核心區域板塊有價(jià)值嗎？顯然不是！

他們手里的房源做夢(mèng)都想賣(mài)掉，但無(wú)奈的是居高不下的庫存在很大程度上掐掉了流動(dòng)性。

結合當前情況來(lái)看，你要再去一比一復刻2015年的“貨幣化安置”，無(wú)論從成本上還是居民端債務(wù)上，都不太現實(shí)。

那就得上新思路——

政府下場(chǎng)兒，回購存量商品房轉保障之用，這是目前看來(lái)最直接、最有效的手段之一。

一來(lái)快速幫房企回血，化解債務(wù)風(fēng)險；

二來(lái)增加了保障房供給，完成了民生KPI；

三來(lái)有助于快速消化了庫存，穩定市場(chǎng)預期。

目前已有一些城市在行動(dòng)，下一步更迫切的是，提升執行效率與執行規模。

另一條思路是繼續鼓勵以舊換新，核心在于把“以舊換新”從營(yíng)銷(xiāo)手段全面升級為系統工程。

當然，咱們這里更多是從合理性出發(fā)，去做技術(shù)探討。

持續降低信貸利率依舊是大勢所趨，若能和降低交易成本、有效去庫存協(xié)同發(fā)力，必定大有可為。

結合當前的市場(chǎng)表現與過(guò)往經(jīng)驗兩方面來(lái)看——

金九銀十的當下，我們確實(shí)正處在一個(gè)富有潛力、且值得期待的政策窗口期。

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