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（來(lái)源：地產(chǎn)紅榜）

　　2025年房地產(chǎn)行業(yè)中期業(yè)績(jì)披露進(jìn)入尾聲，綠城利潤頭部房企綠城中國的逆勢拿地表現再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

綠城中國發(fā)布的面銷(xiāo)2025年中期業(yè)績(jì)公告顯示，公司上半年營(yíng)收、售躍雙降盈利雙雙下滑，居第其中股東應占利潤同比大幅下跌89.7%，營(yíng)收創(chuàng )下近兩年來(lái)同期最差盈利表現。綠城利潤

　　與之形成鮮明對比的逆勢拿地是，在行業(yè)普遍收縮拿地的面銷(xiāo)背景下，綠城中國上半年斥資362億元新增35個(gè)項目，售躍雙降以“逆市擴張”姿態(tài)將全口徑銷(xiāo)售排名推升至全國第二。居第

股東應占利潤跌近九成，營(yíng)收減值計提超19億為關(guān)鍵因素

　　公告數據顯示，綠城利潤2025年上半年，逆勢拿地綠城中國取得收入533.68億元，面銷(xiāo)較2024年同期的695.62億元減少161.94億元，下降23.3%。

　　這是繼2023年上半年后，綠城中國時(shí)隔兩年再次出現半年營(yíng)收同比下滑的情況，收入端“基本盤(pán)”承壓明顯。

　　從收入結構來(lái)看，物業(yè)銷(xiāo)售收入占比93.0%，設計及裝修收入占比1.8%，項目管理收入占比2.6%，持有物業(yè)運營(yíng)收入等占比2.6%。

　　拆解來(lái)看，所有業(yè)務(wù)收入幾乎都在下滑。其中，物業(yè)銷(xiāo)售收入496.51億元，較2024年同期的637.57億元減少22.1%。

　　項目管理服務(wù)收入13.61億元，較2024年同期的16.4億元減少17.0%。對于下滑原因，綠城中國表示，主要是近年代建行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行影響存在滯后效應，代建收入整體下降。

　　而設計及裝修收入9.60億元，較2024年同期的15.25億元減少37%。綠城中國稱(chēng)，主要是在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行背景下，為控制整體項目風(fēng)險，進(jìn)一步遴選優(yōu)質(zhì)客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)合作。

　　此外，酒店運營(yíng)方面，實(shí)現收入4.53億元，較2024年同期的4.87億元減少7.0%。僅投資性物業(yè)租金收入1.31億元與去年基本持平，多元化業(yè)務(wù)尚未形成“抗風(fēng)險屏障”。

　　盈利端的表現更為嚴峻。

　　上半年，綠城中國實(shí)現毛利71.59億元，同比減少21.4%；股東應占利潤僅2.1億元，較2024年同期的20.45億元大幅縮水89.7%。

　　對于盈利大幅下滑的原因，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上解釋稱(chēng)，主要是受2025年上下半年交付節奏分布不均影響，上半年結轉面積同比下降22.7%，導致收入同比下降。此外，公司今年繼續積極推動(dòng)長(cháng)庫存去化，2025年中期計提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元，進(jìn)而影響了股東應占利潤。

　　具體來(lái)看，在資產(chǎn)減值方面，今年上半年，綠城基于謹慎性原則對部分物業(yè)進(jìn)行減值測試。根據測試結果，本期計提非金融資產(chǎn)減值虧損17.17億元，2024年同期為14.22億元，增加了20.7%，主要是積極推動(dòng)長(cháng)庫存去化，部分業(yè)態(tài)可變現凈值低于賬面價(jià)值。

　　與此同時(shí)，根據預期信用損失減值模型結合應收款對象、賬齡等因素綜合考慮其信用風(fēng)險后，綠城計提減值虧損2.16億元，2024年同期是3.24億元，主要為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，對應收合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司款項計提減值所致。

　　減值規模高達19.33億元，這一數字已接近該公司上半年凈利潤的9倍，成為壓垮利潤的“關(guān)鍵稻草”。

　　值得一提的是，報告中也呈現出積極信號：上半年綠城中國綜合毛利率為13.4%，較2024年同期的13.1%提升0.3個(gè)百分點(diǎn)；其中物業(yè)銷(xiāo)售毛利率12.7%，同比提升1個(gè)百分點(diǎn)，主要是因為本期結轉收入的項目中銷(xiāo)售占比較高的上海外灘蘭庭等毛利率較高。

　　但耿忠強同時(shí)表示，如果從全年來(lái)看，受收入結轉結構及重點(diǎn)難點(diǎn)庫存去化影響，預計年底毛利率仍將承壓，可能會(huì )略低于去年水平，但總體上已處于底部區間。

拿地力度行業(yè)第三、銷(xiāo)售躍居第二，負債同步上升

　　眾所周知，今年上半年，在土地市場(chǎng)，綠城中國拿地較為迅猛，積極擴大項目來(lái)源。

　　公告顯示，上半年綠城中國在保證安全底線(xiàn)的前提下，新增項目35個(gè)，總建筑面積約355萬(wàn)平方米，集團承擔成本約362億元，平均樓面價(jià)約1.36萬(wàn)元/平方米，預計新增貨值達907億元，拿地力度位列行業(yè)第三。

　　從拿地策略來(lái)看，綠城中國的布局邏輯清晰：聚焦核心城市外，更加注重分析項目自身質(zhì)地，關(guān)注優(yōu)質(zhì)結構性投資機會(huì )。在上半年新拓項目中，一二線(xiàn)城市新增貨值約801億元，占比達88%，其中杭州貨值占47%，同時(shí)也在綠城品牌影響力較強的浙江三四線(xiàn)城市，如臺州、嘉興等，積極獲取7宗項目，貨值達106億元。

　　得益于部分優(yōu)質(zhì)地塊，綠城銷(xiāo)售排名進(jìn)一步提升。

　　數據顯示，2025年上半年，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司）的銷(xiāo)售排名進(jìn)一步提升，全口徑銷(xiāo)售躍升至全國第二，自投及權益銷(xiāo)售均提升至第五位。綠城集團累計取得總合同銷(xiāo)售面積約535萬(wàn)平方米，總合同銷(xiāo)售金額約1222億元。其中，自投項目累計取得合同銷(xiāo)售面積約229萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額約803億元。

　　不過(guò)大舉拿地，也給綠城帶來(lái)了負債端的壓力。

　　截至2025年6月30日，綠城中國持有銀行存款及現金（含抵押銀行存款）667.95億元，較2024年末的729.88億元減少8.2%；總借貸規模則從2024年末的1371.87億元增至1430.27億元，半年內增加58.4億元；對應凈負債（總借貸減去銀行存款及現金）從641.99億元升至762.32億元，凈資產(chǎn)負債率（凈負債/權益總額）從56.6%攀升至63.9%，半年內上升7.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　對綠城而言，在規模擴張的賽道上，如何突破盈利瓶頸、實(shí)現盈利水平與規模增長(cháng)的協(xié)同提升，仍是其需要破解的核心考題。