界面新聞?dòng)浾?| 李香才

　　北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在國慶長(cháng)假期間展現出活力，銀十延續了8月樓市新政后的北京并存回暖態(tài)勢。隨著(zhù)利好政策的樓市冷遇持續發(fā)酵，開(kāi)發(fā)商在9月已開(kāi)始加快推盤(pán)節奏，開(kāi)局布局“金九銀十”，整體也出現了一些熱銷(xiāo)樓盤(pán)?；嘏?/p>

　　不過(guò)，熱銷(xiāo)與一些項目熱賣(mài)形成對比的銀十是，依然有一些項目遭到市場(chǎng)冷遇。北京并存多位業(yè)內人士接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)指出，樓市冷遇未來(lái)這種分化態(tài)勢將延續。開(kāi)局

　　項目冷熱不均

　　今年十一黃金周期間，整體北京新房市場(chǎng)延續了9月以來(lái)的回暖向好態(tài)勢，尤其是熱銷(xiāo)一些熱門(mén)樓盤(pán)，日均到訪(fǎng)超百組。銀十

　　中建·運河玖院銷(xiāo)售經(jīng)理翟曉虎對界面新聞表示：“今年國慶黃金周期間，我們每天到訪(fǎng)客戶(hù)大概120到130組，期間合計現場(chǎng)認購口徑約5.6億元?！?/p>

　　中建·運河玖院由中建玖合打造，定位高端改善住宅，位于北京市通州區地鐵6號線(xiàn)北運河東站附近，主打稀缺濱水資源與第四代住宅標準，項目自拿地開(kāi)始就備受關(guān)注。項目9月20日正式開(kāi)盤(pán)，當日即售出573套房源。

　　翟曉虎表示：“目前正在銷(xiāo)售的是項目一期，一期還有一些房源預計10月中下旬取證。項目二期目標是今年四季度取證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間目前還不好說(shuō)?！?/p>

　　招商蛇口一位大客戶(hù)經(jīng)理對界面新聞表示：“目前通州片區主力成交的新房有運河玖院、朝棠攬閱、云璟攬閱和和璀璨公元，這四個(gè)項目基本上包攬了通州區80%以上的網(wǎng)簽占比，后三個(gè)都是我們招商的項目。國慶期間這三個(gè)項目成交都不錯，朝棠攬閱賣(mài)的最多，畢竟新開(kāi)的樓盤(pán)，房源比較充足?！?/p>

　　招商云璟攬閱一位置業(yè)顧問(wèn)對界面新聞?wù)f(shuō)：“我們項目2025年3月2日開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)后自3月起，連續三個(gè)月位列通州區新房銷(xiāo)售面積、金額、套數冠軍。目前已進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，可選樓層已經(jīng)不多?！?/p>

　　同樣位于通州梨園區域，與云璟攬閱毗鄰的花語(yǔ)璟云銷(xiāo)售情況卻不甚樂(lè )觀(guān)?；ㄕZ(yǔ)璟云一位置業(yè)顧問(wèn)對界面新聞表示：“國慶期間我們樓盤(pán)賣(mài)得還可以吧，賣(mài)了將近二十套房，比一些熱銷(xiāo)的樓盤(pán)肯定是差一些?！?/p>

　　花語(yǔ)璟云由中鐵建開(kāi)發(fā)，于2025年8月24日開(kāi)盤(pán)。前有云璟攬閱的熱銷(xiāo)，后面再加上運河玖院吸引了潛在購房者的目光，花語(yǔ)璟云開(kāi)盤(pán)時(shí)間略顯得不合時(shí)宜。

　　合碩機構首席分析師郭毅在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“通州梨園區域屬于老城區，區域內已經(jīng)多年沒(méi)有新盤(pán)入市。云璟攬閱上市的時(shí)候，周邊其實(shí)是沒(méi)有競品的。云璟攬閱解決了該區域大部分改善性需求，所以去化速度相對來(lái)說(shuō)更快一些。而與運河玖院相比，花語(yǔ)璟云又難以吸引主城外溢這部分購房家庭需求，所以導致去化速度較慢?！?/p>

　　“實(shí)際上，花語(yǔ)璟云那塊地本來(lái)招商是想拿下的，因為云璟攬閱賣(mài)的比較好，招商想拿這塊地開(kāi)發(fā)二期?！币晃恢槿耸繉缑嫘侣劚硎?。不過(guò)，花語(yǔ)璟云是中鐵建闊別北京市場(chǎng)三年后，重回北京市場(chǎng)的關(guān)鍵一子。因此最終溢價(jià)率達22%，中鐵建還是心甘情愿將它收入懷中。然而，中鐵建回京首戰打得并不漂亮。北京市住建委信息顯示，截至2025年10月9日，花語(yǔ)璟云已簽約套數僅為20套。

　　值得注意的是，為了把握十一黃金周的契機，一些開(kāi)發(fā)商蓄勢和促銷(xiāo)動(dòng)作不斷，推出特價(jià)房、折扣房、家電贈送及物業(yè)費減免等促銷(xiāo)手段。10月6日，位于北京市朝陽(yáng)區朝觀(guān)天珺一位置業(yè)顧問(wèn)表示：“明后天（10月7、8日）復訪(fǎng)成交的，可以贈送額外一年的物業(yè)費?！遍_(kāi)發(fā)商意欲抓住十一黃金周最后兩天的時(shí)間促成成交。

　　分化態(tài)勢將延續

　　對于北京樓市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)的分化已經(jīng)成為一種常態(tài)。招商蛇口上述大客戶(hù)經(jīng)理對界面新聞表示：“北京現在新房市場(chǎng)二級分化太嚴重了，最近這幾年越來(lái)越明顯。好的項目賣(mài)的很火，差的項目賣(mài)不動(dòng)，降價(jià)都難賣(mài)。賣(mài)的好的項目20%的樓盤(pán)占比但是卻實(shí)現了整體80%的成交量，說(shuō)的一點(diǎn)都不過(guò)分?！?/p>

　　對于未來(lái)的市場(chǎng)表現，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對界面新聞分析指出，9月份一線(xiàn)城市穩步放量，同比和環(huán)比齊增，北京、上海、深圳得益于限購松綁等政策，成交穩中有增。核心城市因新增供應增加和需求堅實(shí)，“好城市+好房子”仍有一定的市場(chǎng)機會(huì )。整體看，2025年在9月市場(chǎng)相比7-8月企穩升溫后，10月整體市場(chǎng)依然會(huì )維持相對熱度，但遠不如2024年的新政后爆發(fā)狀態(tài)，所以預計2025年10月的熱點(diǎn)城市成交量會(huì )環(huán)比同比明顯下行。當下樓市依然在逐步企穩中，需要更多政策維護市場(chǎng)穩定。

　　中指研究院指數研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，8月國務(wù)院會(huì )議重申要“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩態(tài)勢”，釋放積極信號，隨后北上深等核心城市相繼優(yōu)化樓市政策，帶動(dòng)9月市場(chǎng)略有修復。

　　“銀十”開(kāi)局恰逢國慶中秋雙節假期，9月底開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節奏已有所加快，疊加國慶期間房企促銷(xiāo)力度加大，推出特價(jià)房源、贈送車(chē)位、家裝補貼以及“保價(jià)”等一系列營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，核心城市或優(yōu)質(zhì)項目熱度較節前有所回升。但整體來(lái)看，由于去年國慶假期受9.26新政帶動(dòng)市場(chǎng)明顯好轉，今年假期市場(chǎng)熱度相比去年仍有一定差距。

　　從北京市場(chǎng)來(lái)看，新政效果在9月逐步體現，部分樓盤(pán)到訪(fǎng)量有所好轉，但整體市場(chǎng)氛圍較平淡。網(wǎng)簽成交量來(lái)看，根據中指數據，9月北京新建商品住宅成交46萬(wàn)平米，環(huán)比增長(cháng)21%，同比增長(cháng)22%。國慶假期期間（10月1-8日），北京新建商品住宅日均成交0.61萬(wàn)平米，較去年國慶假期增長(cháng)52%。

　　曹晶晶指出，整體來(lái)看，國慶中秋假期期間樓市整體表現較為平淡，但北京等核心城市優(yōu)質(zhì)項目保持較高熱度。結合上半年多家頭部房企獲取了較多優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊有望在四季度逐步入市，新增供應增加有望對核心城市新房銷(xiāo)售形成一定支撐，預計“銀十”市場(chǎng)將延續分化態(tài)勢。