來(lái)源：中國新聞周刊　

　　近日，開(kāi)綠燈國家外匯管理局發(fā)布的境外一則通知引發(fā)人們對于境外人士購房政策的關(guān)注。

　　《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的人士通知》（下稱(chēng)《通知》）提出：“便利境外個(gè)人境內購房結匯支付將在粵港澳大灣區試點(diǎn)實(shí)施的港澳居民購房結匯支付便利推廣至全國?！?/p>

　　這意味著(zhù)，買(mǎi)房困擾境外購房者十余年的開(kāi)綠燈“付款難題” 徹底破解：過(guò)去要先等備案證明才能結匯，開(kāi)發(fā)商卻要先收首付才辦備案，境外現在簽完購房合同就能直接去銀行完成外匯結匯和首付支付，人士后續補交備案證明即可。買(mǎi)房

　　雖然沒(méi)有改變購房政策，開(kāi)綠燈但是境外在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系已經(jīng)改變，而且地方已經(jīng)試水放松境外人士限購政策的人士情況下，未來(lái)針對境外人士的買(mǎi)房購房政策會(huì )不會(huì )更大力度松綁？

　　困擾十余年

　　如果一位境外人士看中境內一套住宅，與開(kāi)發(fā)商或房主簽訂購房合同后，開(kāi)綠燈按照舊規，境外他需要先拿到房產(chǎn)備案證明，人士也就是網(wǎng)簽后，才能在銀行將手中的外幣兌換為人民幣，即結匯，支付首付。但是境內開(kāi)發(fā)商或房主通常要求先收到首付款再辦理網(wǎng)簽，境外人士購房常常會(huì )陷入“困境”。

　　新規做出了調整，讓境外個(gè)人境內購房正變得更加便利?！锻ㄖ诽岬?，允許境外個(gè)人在滿(mǎn)足房地產(chǎn)主管部門(mén)及各地購房資格條件下，在取得房地產(chǎn)主管部門(mén)的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結匯支付，后續再向銀行補交購房備案證明文件，便利境外個(gè)人境內購房結匯支付。

　　按照新規，網(wǎng)簽之前，境外購房者憑借購房合同、身份證明等材料，就可以在銀行辦理購房首付款的結匯和支付手續，后續再向銀行補交購房備案證明文件即可。

　　國家外匯管理局副局長(cháng)、新聞發(fā)言人李斌解釋?zhuān)瑸闈M(mǎn)足更多境外個(gè)人在境內工作、生活等合理購房需求，推動(dòng)區域融合和人才流動(dòng)，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區試點(diǎn)實(shí)施的結匯支付便利化政策推廣至全國。

　　2024年初，人民銀行廣東分行、國家外匯管理局廣東分局發(fā)布《港澳居民購買(mǎi)粵港澳大灣區內地城市房產(chǎn)結算支付便利化業(yè)務(wù)指引》（下稱(chēng)《指引》），率先采取“先付房款后補材料”的流程。不過(guò)李斌特別強調，享受政策便利的前提是境外個(gè)人符合房地產(chǎn)主管部門(mén)和各地購房資格條件。也就是說(shuō)，《通知》并未改變現行境外個(gè)人境內購房政策。

　　此前，境外個(gè)人境內購房一直受到限制。2006年，《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》對外發(fā)布，被稱(chēng)為“限外令”，規定境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)一年的境外個(gè)人可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。港澳臺地區居民和華僑因生活需要，可在境內限購一定面積的自住商品房。2010年，“限外令”升級，境外個(gè)人（不含港澳臺居民和華僑）在境內只能購買(mǎi)一套用于自住的住房。

　　“自用自住”、只能購買(mǎi)一套一直是“限外令”關(guān)鍵，不過(guò)這一限制逐漸在一些地區被打破。比如2024年7月，廣州放松對港澳臺及外籍人士購房限制規定，只要提交符合規定的材料，在當時(shí)的限購區內可以購買(mǎi)120平方米以下住宅一套，在非限購區或在限購區購買(mǎi)120平方米以上住宅時(shí)不限制套數。

　　除去購房資格，跨境購房結匯支付是否便利，也影響著(zhù)境外購房者的意愿。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，去年發(fā)布的《指引》在便利港澳居民在大灣區內地購房方面已經(jīng)走出了一大步。除去此次被推廣至全國的“先付房款后補材料”，《指引》還提出資金結算“一步到位”，即港澳居民可將境外購房款直接匯入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內地資金監管賬戶(hù)，無(wú)需前往境內銀行辦理購房款資金的劃轉手續，也無(wú)需在境內銀行開(kāi)立賬戶(hù)。此外，在港澳居民向內地匯款每人每日限額8萬(wàn)元的情況下，《指引》還規定購房款不納入這一限額管理。

　　放寬購房條件，疊加便利措施出臺被認為一定程度上激發(fā)了港澳居民在大灣區內地城市置業(yè)的潛力。比如新鴻基地產(chǎn)在廣州番禺開(kāi)發(fā)的峻鑾樓盤(pán)，2024年以來(lái)，近70%的成交來(lái)自香港買(mǎi)家。

　　在《通知》已經(jīng)讓境外人士境內購房更便利的情況下，李宇嘉認為，下一步的政策要看各地對于境外人士購房數量的限制政策是否會(huì )松綁。

　　匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認為，對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，新規會(huì )帶來(lái)“存量意向轉向成交”的邊際改善，尤其是一、二線(xiàn)城市與灣區外溢城市，短期可能把首付入賬周期從數周壓到數日，提升5～10個(gè)工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等并未改變，外資凈流入不會(huì )形成量級趨勢，更可能是“小水慢流”的結構性增量。

　　新的信號？

　　近兩年，港澳居民在內地尤其是大灣區買(mǎi)房養老，成為新的趨勢。

　　2024年6月底，深圳至中山的跨江通道正式開(kāi)通，這意味著(zhù)，香港人進(jìn)入中山的通道多了一條路線(xiàn)。四通八達的地理位置，加上靠近香港的語(yǔ)言和飲食文化，中山吸引了薛家燕、佘詩(shī)曼、任達華等一批港星扎堆前往，買(mǎi)房置業(yè)?！赌戏饺請蟆穲蟮?，2024年7月到9月，根據中山市排名前80的樓盤(pán)銷(xiāo)售數據，香港客看房量占比約30%，購房成交率占比30%，超過(guò)了深圳客。

　　據中國人民銀行廣東省分行消息，截至2025年1月末，廣東金融機構累計為港澳居民辦理2603筆在粵港澳大灣區內地城市購房支付業(yè)務(wù)，資金折合人民幣29.93億元，有效滿(mǎn)足了港澳居民在大灣區內地城市安居置業(yè)的需求，為跨境長(cháng)者置業(yè)養老提供了金融支撐。

　　除了讓境外個(gè)人境內購房變得更加便利，《通知》還提出縮減資本項目收入使用負面清單，取消不得用于購買(mǎi)非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)限制。這意味著(zhù)放寬對于外資投資境內房地產(chǎn)的限制。

　　國家外匯管理局副局長(cháng)、新聞發(fā)言人李斌表示，現行資本項目外匯收入及其結匯所得人民幣在境內支付使用的負面清單中，包括不得用于購買(mǎi)非自用的住宅性質(zhì)房產(chǎn)。該項政策是在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱背景下，各部門(mén)先后出臺一系列針對房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的調控政策。國家外匯管理局從防范“熱錢(qián)”投機炒作角度，配合出臺了“非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設、購買(mǎi)非自用房地產(chǎn)”的措施。

　　2010年“限外令”升級時(shí)，曾要求境外機構只能在注冊城市購買(mǎi)辦公所需的非住宅房屋。李宇嘉表示，因為一直以來(lái)?yè)耐赓Y炒作我國樓市，出現類(lèi)似東南亞金融危機、日本地產(chǎn)泡沫等現象，對境外資金在境內購房，一直堅持“自住自用”的原則，實(shí)施先辦理購房備案后辦理結匯的資金監管都是出于這樣的擔憂(yōu)。

　　李宇嘉認為，但是近年來(lái)，經(jīng)常項目、資本項目下的外匯流入開(kāi)始放緩，需要改變外匯收入及結匯在境內投資、消費的審查。同時(shí)，房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉，國內購房需求較為疲弱，居民加杠桿的動(dòng)力不足，不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性在減弱，對境外熱錢(qián)的擔憂(yōu)就大可不必了。

　　記者：陳惟杉（[email protected]）

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