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多地整治物業(yè)亂象，公共收益不能成為一本“糊涂賬”

發(fā)布時(shí)間：2025-12-01 06:03:23 來(lái)源：四海皆兄弟網(wǎng) 作者：時(shí)尚

　　各地住建部門(mén)集體動(dòng)了起來(lái)，糊涂賬集中整治這一“亂象”。多地

　　“小區交付十幾年了，整治業(yè)主至今無(wú)從了解公共收益的物業(yè)收支情況?！?/p>

　　“物業(yè)對業(yè)主宣稱(chēng)電梯廣告無(wú)收益，亂象但電梯廣告每月都在換新。公共”

　　住宅小區公共收益，收益指利用住宅小區共有部分產(chǎn)生的不能本收益，一般涉及地上停車(chē)位、糊涂賬場(chǎng)地出租、多地廣告位出租，整治以及快遞柜、物業(yè)飲水機、亂象充電樁等入駐費用。公共這筆費用，收益少則幾千多則數十萬(wàn)，扣除合理成本后屬業(yè)主共有。

　　但在現實(shí)生活中，因管理使用不規范、違規侵占等問(wèn)題，這筆收入卻容易成為一本不透明的“糊涂賬”。今年以來(lái)，各地住房和城鄉建設部門(mén)集體行動(dòng)了起來(lái)，通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)項推進(jìn)會(huì )、加強監督等方式，力圖集中整治這一住宅物業(yè)“亂象”。

　　小區公共收益“冷暖不一”

　　小區向全體業(yè)主發(fā)“紅包”、業(yè)主首次見(jiàn)到“回頭錢(qián)”．．．．．．近段時(shí)間，部分城市出現公共收益被分發(fā)給業(yè)主的消息，引發(fā)各界對公共收益的廣泛關(guān)注。

　　根據《民法典》第二百八十二條，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

　　不過(guò)，這筆原則上屬于業(yè)主共有的錢(qián)，現實(shí)中可能是一本不透明的“糊涂賬”。

　　在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板上，各地關(guān)于小區公共收益的問(wèn)題反映較為普遍，主要集中于小區物業(yè)未公示收益、物業(yè)擅自挪用公共收益等。

　　今年9月，有甘肅網(wǎng)友表示，陽(yáng)光曦華源小區的公共收益底數不清、管理不規范，物業(yè)公司未公示公共收益的收支情況，違規侵占小區公共收益。

　　對此當地回復稱(chēng)，甘州區住房和城鄉建設局已向物業(yè)公司下發(fā)《限期整改通知書(shū)》，責令物業(yè)公司將2023年至2025年6月份時(shí)間內，小區三期地面車(chē)位停車(chē)費及充電樁運營(yíng)收支情況，在物業(yè)大廳進(jìn)行了公示并單獨建賬。

　　同時(shí)，委托第三方財務(wù)機構對物業(yè)公司財務(wù)情況進(jìn)行檢查；針對物業(yè)公司擅自挪用、截留業(yè)主公共收益的相關(guān)問(wèn)題，甘州區住房和城鄉建設局已完成立案調查環(huán)節，并已下發(fā)行政處罰事先告知書(shū)，正進(jìn)行法制審核及處罰決定審批。

　　今年9月份，還有廣東省網(wǎng)友反映稱(chēng)，自己所在小區明月苑于2010年交付使用，至今沒(méi)有公示公共收益，業(yè)主無(wú)從了解露天停車(chē)費、臨時(shí)停車(chē)費、快遞柜、集中充電樁等，利用業(yè)主共有場(chǎng)地產(chǎn)生公共收益的收支情況。

　　當地官方回復表示，經(jīng)政府介入后，物業(yè)公司已完成2024年度公共收益公示。關(guān)于2010年至2025年期間公共收益明細，物業(yè)公司正在整理中。

　　“以前只知道有小區公共收益，但沒(méi)有具體查看過(guò)?！苯?，河北一位住宅小區業(yè)主也表示，經(jīng)詢(xún)問(wèn)物業(yè)后得知，這筆收益會(huì )定期在小區公示欄公布。

　　數據顯示，上半年該小區公共收益包括視頻聯(lián)播費、多功能一體機、電信占地費、凈水設備占地費，分別為6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底結轉的資金、扣除財務(wù)和稅費，目前小區公共收益總余額19.14萬(wàn)元。

　　管治難點(diǎn)在哪里？

　　關(guān)于小區公共收益的歸屬及使用，我國法律有明確的相關(guān)規定。

　　從收益所屬看，業(yè)主對建筑物內的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權，對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，公共收益歸業(yè)主共有。

　　如果涉及資金使用，應在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，按照規定辦理有關(guān)手續，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按業(yè)主大會(huì )決定使用。

　　不過(guò)，小區公共收益管理失范，卻成為了困擾居民的重點(diǎn)問(wèn)題。

　　據克而瑞物管，2025年初，中紀委將物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益等問(wèn)題，納入全國集中整治的群眾身邊“十六件具體實(shí)事”，住房和城鄉建設部同步將其列為2025年群眾身邊不正之風(fēng)和腐敗問(wèn)題集中整治的重點(diǎn)民生任務(wù)。

　　小區公共收益的管治難點(diǎn)，到底在哪里？

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師告訴第一財經(jīng)，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按規定公示或公示虛假；二是賬目管理不規范，賬目不清晰；三是業(yè)主參與度低，對公共收益權屬及流程不了解，很多物業(yè)公司往往又刻意隱瞞；四是一些業(yè)委會(huì )履職不到位，未有效監督物業(yè)或保管憑證。

　　“住宅小區公共收益的歸屬在《民法典》中已有明確規定，但在實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理優(yōu)勢，侵占收益的情況仍較為常見(jiàn)?！笨硕鹞锕鼙硎?。

　　中指研究院表示，物業(yè)管理亂象是長(cháng)期困擾基層治理的主要問(wèn)題之一。一方面，部分物業(yè)項目“建管不分”的遺留問(wèn)題突出，因前期物業(yè)管理通常由開(kāi)發(fā)商指定關(guān)聯(lián)物企負責，容易偏向開(kāi)發(fā)商利益，業(yè)主作為買(mǎi)方處于弱勢地位。

　　其二，當下行業(yè)市場(chǎng)透明度仍處在較低水平，物業(yè)公司與業(yè)主的信息不對稱(chēng)，業(yè)主難以清晰了解物業(yè)服務(wù)成本構成、標準執行細節、公共收益明細，物業(yè)公司則掌握全部信息和資源；行業(yè)有效競爭不足，更換物業(yè)的門(mén)檻高。

　　其三，監督執行與法治建設仍然存在不足，街道、社區一級缺乏專(zhuān)業(yè)人員和有效抓手，對物業(yè)違規行為處罰執行難；法規政策細則不清、操作性不強，如公共收益分配、維修資金使用表決機制等，在實(shí)踐中易產(chǎn)生分歧。

　　多地補齊政策細則

　　在物業(yè)整治行動(dòng)、群眾集中反映推動(dòng)下，多地出手約談企業(yè)、細化政策。

　　2025年以來(lái)，福建、江西、西安、長(cháng)沙、鄭州等地，相繼出臺公共收益管理辦法，進(jìn)一步細化了公共收益歸屬、資金管理、收支公示、使用程序和審計監督等規定，補全實(shí)施細則的空白，推動(dòng)公共收益管理更加規范、透明。

　　以鄭州為例，今年9月，鄭州市出臺《鄭州市住宅小區公共收益管理辦法（試行）》，指出公共收益管理應當堅持公平公開(kāi)、專(zhuān)戶(hù)存儲、業(yè)主共有、共同決策、政府監督的原則。任何組織和個(gè)人不得擅自挪用、侵占公共收益。

　　《辦法》提到，業(yè)主大會(huì )成立前，物業(yè)服務(wù)人員可根據前期物業(yè)服務(wù)合同約定，代為管理公共收益。業(yè)主大會(huì )成立后，業(yè)主委員會(huì )是公共收益管理單位。經(jīng)業(yè)主共同決定，物業(yè)服務(wù)人可以是公共收益管理單位。

　　10月16日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還召開(kāi)了“媒體曝光物業(yè)服務(wù)企業(yè)約談會(huì )”，鄭州16個(gè)區縣（市）物業(yè)管理部門(mén)負責人、21家物業(yè)企業(yè)參會(huì )。

　　在約談會(huì )現場(chǎng)，被公開(kāi)曝光的鄭州鄭東新區海馬公園、鄭州高新區萬(wàn)華城瓏府、鄭州經(jīng)開(kāi)區萬(wàn)錦嘉園、鄭州中原區碧桂園鳳凰城鳳凰雅苑等8家住宅小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表，依次發(fā)言介紹問(wèn)題整改情況，并承諾將按規公示。

　　據悉，上述《辦法》出臺后，目前鄭州市已有3400余個(gè)小區的公共收益在鄭州市智慧物業(yè)管理平臺公示，規范資金規模達7400余萬(wàn)元。

　　值得注意的是，關(guān)于部分小區將公共收益分發(fā)給業(yè)主，業(yè)界也有不同討論。

　　對此王玉臣告訴第一財經(jīng)，公共收益的使用需遵循“有約定按約定，無(wú)約定按專(zhuān)有部分面積比例”，且“扣除合理成本后歸業(yè)主共有”。在這個(gè)原則下，不論是用于住宅維修基金的儲備，還是進(jìn)行分配都是可以的。

　　后續各地在公共收益問(wèn)題上，還有何政策優(yōu)化的空間？

　　王玉臣認為，可完善賬戶(hù)管理，避免挪用；強化公示制度，保障知情權；加強審計監督，確保賬目真實(shí)；嚴格責任追究，震懾違法行為；引導合理用途，平衡當前與長(cháng)遠利益，通過(guò)這五大維度，推動(dòng)解決公共收益管理中的“糊涂賬”問(wèn)題。

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