房企存量債務(wù)“尾部風(fēng)險”壓力猶存。十五五商業(yè)銀行未來(lái)持續增加對房企信貸支持依然存在難度。連平除非針對房企出臺大規模債務(wù)出清的房地專(zhuān)項政策，否則在房地產(chǎn)中長(cháng)期下行周期中，產(chǎn)市場(chǎng)走即便是十五五經(jīng)營(yíng)比較穩健的公司也可能會(huì )因為暫時(shí)性的資金周轉問(wèn)題而被迫出現債務(wù)違約或付息困難的情況。
在“十四五”末期，連平上市房企投資回報率開(kāi)始由正轉負，房地部分房企資產(chǎn)減值損失正以倍數的產(chǎn)市場(chǎng)走方式逐年遞增。這種情形可能在“十五五”時(shí)期進(jìn)一步擴散蔓延，十五五進(jìn)而擴大商業(yè)銀行房企不良貸款規模和提升不良率，連平風(fēng)險可能從房企逐漸影響至重要的房地銀行金融體系，而銀行系統這類(lèi)風(fēng)險的產(chǎn)市場(chǎng)走顯現往往是滯后的。
在房?jì)r(jià)持續存在較大下行壓力之下，十五五個(gè)人按揭貸款有較大范圍違約的連平潛在風(fēng)險。參考全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地歷史運行規律，個(gè)人住房貸款不良/拖欠率通常具有典型的尾部風(fēng)險特征。即隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續下跌，個(gè)人存量住房貸款不良率將逐漸上升，尤其是在房?jì)r(jià)下跌的尾部階段，個(gè)人住房貸款的不良率可能以指數化方式陡然升高。而居民部門(mén)住房貸款從爆發(fā)危機到回歸安全水平可能需要消耗10~15年的時(shí)間，對市場(chǎng)的健康運行帶來(lái)很大的負面壓力。
鑒于我國居民住宅水平已達到中等偏高的水平，居民部門(mén)杠桿率才從峰值下降，未來(lái)住房需求增長(cháng)會(huì )受到一定制約；而住房庫存處在很高水平、房企存量債務(wù)“尾部風(fēng)險”壓力猶存等因素將導致市場(chǎng)供給大幅走弱，市場(chǎng)可能會(huì )較長(cháng)時(shí)間在底部徘徊。
政策引導市場(chǎng)供求趨向平衡并化解風(fēng)險
“十五五”時(shí)期，整體住房政策基調將是以釋放需求為主線(xiàn)，引導市場(chǎng)向供求關(guān)系趨于平衡的方向發(fā)展，政策理念將基本延續“十四五”時(shí)期第二階段的引導思路。個(gè)人購房政策在很多方面將維持較為寬松的政策環(huán)境，盡管進(jìn)一步大幅調整購房門(mén)檻的空間不大，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)完成筑底企穩之前，住房宏觀(guān)政策并不具備退坡或完全撤銷(xiāo)的條件，政策基調將延續以支持、呵護姿態(tài)為主。伴隨市場(chǎng)調整的不斷深入，監管部門(mén)將繼續重點(diǎn)關(guān)注房企流動(dòng)性風(fēng)險，有條件地滿(mǎn)足房企合理的融資需求?！笆逦濉睍r(shí)期，全國住房政策總體基調及其實(shí)施路徑可能主要聚焦以下三方面：
第一，在供給側加快推進(jìn)商品房去庫存。預計監管部門(mén)將視房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存實(shí)際情況，靈活動(dòng)態(tài)安排專(zhuān)項收儲債券發(fā)行規模和發(fā)行節奏，逐年撥款支持商品房和閑置用地收儲工作，總計專(zhuān)項債投放規模大約在1萬(wàn)億~1.5萬(wàn)億元，拉動(dòng)商品房去庫1億~1.5億平方米，約占目前庫存總量的16%。
土地拍賣(mài)政策將逐步回歸市場(chǎng)化運行方式，根據各地（主要是針對22個(gè)主要城市）不同的需求特點(diǎn)，靈活安排每年土拍次數，滿(mǎn)足房企基本的土地儲備購置需求。諸如房地產(chǎn)稅改革等可能不利于市場(chǎng)預期穩定的政策，快速推進(jìn)的概率不大。
第二，強化支持住房需求政策。個(gè)人購房政策整體將保持寬松的政策環(huán)境，政策主旨繼續強調支持剛性和改善性住房需求。預計“十五五”時(shí)期，個(gè)人購房利率將適度下調，包括商業(yè)銀行住房抵押貸款利率和住房公積金貸款利率，總體上個(gè)人住房貸款利率將保持在低位運行。必要時(shí)北上深所在地商業(yè)銀行可能會(huì )適度降低購房首付比例，包括首套和二套房。
“十五五”時(shí)期將加快城市更新計劃，支撐住房需求并促進(jìn)投資。預計“十五五”時(shí)期，相關(guān)住房保障財政支出資金規模約5000億元，帶動(dòng)保障性住房貸款余額凈增2萬(wàn)億~2.5萬(wàn)億元，每年實(shí)際進(jìn)行城中村改造實(shí)施計劃的數量可能增至150萬(wàn)套~200萬(wàn)套。
第三，穩妥推進(jìn)房企債務(wù)及風(fēng)險化解工作?！笆逦濉睍r(shí)期，監管部門(mén)將延續房地產(chǎn)宏觀(guān)審慎的政策基調，央行可能再度延長(cháng)住房“金融16條”支持政策的實(shí)施期限至2030年末。各地將推動(dòng)并落實(shí)房地產(chǎn)融資協(xié)調機制，逐步落實(shí)房地產(chǎn)“白名單”項目貸款實(shí)際放款工作，加大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具的支持力度，滿(mǎn)足包括民營(yíng)房企在內的合理融資需求。
“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)運行展望
進(jìn)入“十五五”時(shí)期，房地產(chǎn)政策將引導市場(chǎng)向著(zhù)供需平衡的方向發(fā)展，將在需求和供給兩側總體保持支持狀態(tài)，從而推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩筑底時(shí)期。參考全球房地產(chǎn)成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗，經(jīng)過(guò)五年多的市場(chǎng)深度調整，“十五五”時(shí)期很可能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)在新供求關(guān)系下的穩定期，相對于曾經(jīng)出現過(guò)的暴漲和近五年來(lái)的持續下跌，房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)將逐步趨于理性。
一是商品房銷(xiāo)售放緩。預計“十五五”時(shí)期，城鎮住宅建筑面積總需求約30億平方米，平均每年新增住宅建筑需求面積為6億平方米左右。與“十四五”末期年化住宅銷(xiāo)售面積8億平方米相比，大約減少四分之一，平均每年跌幅在5%左右，降幅較“十四五”時(shí)期后半段明顯趨緩。商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)也將逐步回歸趨勢水平，實(shí)際商品房銷(xiāo)售總面積在32億~35億平方米，年均跌幅在5%以?xún)?；其中，現房銷(xiāo)售和東部沿海地區市場(chǎng)銷(xiāo)售份額將進(jìn)一步提升。
二是房?jì)r(jià)跌勢收斂?！笆逦濉睍r(shí)期，在住房支持政策的作用下，房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌的幅度可能有所收窄。預計平均每年新房?jì)r(jià)格同比下跌1%，二手房?jì)r(jià)格同比下跌2%，跌幅較“十四五”時(shí)期分別收窄1.5和2.5個(gè)百分點(diǎn)?！笆逦濉鼻鞍攵畏?jì)r(jià)下行壓力可能相對大一些，后半段跌勢將有望趨緩甚至止跌，大城市住房?jì)r(jià)格可能企穩并回升。預計到“十五五”中期，大城市新房?jì)r(jià)格可能止跌，二手房?jì)r(jià)格跌幅在1%以?xún)?。購房者需求被更好地滿(mǎn)足、可供出售現房庫存偏低以及土地價(jià)格上漲是支撐大城市新房?jì)r(jià)格的主要因素。
三是庫存有望從歷史高位回落。預計到“十五五”末期，全國商品房待售面積約為4.5億平方米，較“十四五”末期累計減少四成左右。商品房庫銷(xiāo)比將逐步降至3.5左右水平，商品房庫存整體供求關(guān)系有望回歸至相對正常的水平。
四是房企流動(dòng)性狀況邊際改善。預計“十五五”時(shí)期，房企資金來(lái)源整體壓縮三成左右，商品房年均銷(xiāo)售額將從“十四五”時(shí)期的12.4萬(wàn)億元降至7.7萬(wàn)億元左右。預計到2030年末，開(kāi)發(fā)貸余額占金融機構全部信貸余額可能降至4.8%左右。房企整體資金實(shí)力較“十四五”時(shí)期雖有好轉，但仍有一定的壓力。
五是土地市場(chǎng)總體仍然較為疲軟?！笆逦濉睍r(shí)期我國土地市場(chǎng)將延續集約化道路，意味著(zhù)可供拍賣(mài)的住宅用地規劃建設面積仍然可能會(huì )持續減少，尤其是低能級城市土地供給方面仍將價(jià)低量減。一線(xiàn)及部分高能級城市土地市場(chǎng)有望在“十五五”時(shí)期走穩復蘇。
六是房地產(chǎn)投資降速逐步收斂。除了資金來(lái)源和土地購置減少之外，工程建設的下滑仍將是影響房地產(chǎn)投資的最主要拖累因素。預計到“十五五”末期，住房建設工程（年化）能力大約降至65億平方米左右，較“十四五”末期下降兩成左右，跌勢較“十四五”時(shí)期有所收窄。住房金融支持政策的延續將有助于推動(dòng)房企在施工和竣工部分跌幅可控，新屋開(kāi)工規?？赡芙抵?998年房改之前水平。政策主導的支持項目將發(fā)揮托底的作用。預計城市更新計劃和老舊小區改造可能每年將帶動(dòng)5000億~10000億元資金，約合每年房地產(chǎn)投資10%左右。綜合測算，預計整個(gè)“十五五”時(shí)期，平均每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額約8.3萬(wàn)億元，年均投資跌幅約4.5%，較“十四五”時(shí)期年均跌幅收窄3個(gè)百分點(diǎn)左右。
綜合評估，“十五五”時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于去庫存階段。房?jì)r(jià)總體水平走低，投資性購置需求明顯減弱。新常態(tài)下，預計每年實(shí)際商品房銷(xiāo)售面積可能在6億~7億平方米。房地產(chǎn)工程建設及竣工能力的收縮可能導致每年新增住房供給面積不足6億平方米，供應過(guò)剩的程度將有望得以減輕。城鎮戶(hù)均套戶(hù)數可能回到1.05套左右的水平，較“十四五”時(shí)期有所下降，住房市場(chǎng)供求趨于平衡。房企財務(wù)管理要求更為嚴格，拿地主要聚焦大城市優(yōu)質(zhì)地塊，土地成交總量將減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更為合理。房企經(jīng)營(yíng)重心從過(guò)往開(kāi)發(fā)建設向存量資產(chǎn)運營(yíng)管理轉變，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟的重要標志之一。
建議出臺針對性政策
基于對“十五五”房地產(chǎn)市場(chǎng)運行的展望，建議在以下六個(gè)方面出臺有力度的針對性政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盡早觸底企穩，平穩運行。
一是顯著(zhù)降低居民購房成本。加大財稅優(yōu)惠政策支持力度，在房產(chǎn)購置的交易環(huán)節加大財政補貼力度，對首套房購置的，下調交易環(huán)節各項主要稅率（包括契稅、印花稅）；針對二手房交易環(huán)節，降低增值稅和所得稅稅率，減少免征年限。建立房地產(chǎn)交易稅收返還政策，對房產(chǎn)購置年限1年時(shí)間內，設立與家庭裝修、裝潢等耐用消費品購置稅收抵扣政策，以幫助住房需求釋放。
二是針對大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施區域性差異化住房政策。推動(dòng)土地、金融等資源向需求強勁的市場(chǎng)傾斜，匹配市場(chǎng)供需變化新趨勢，有效增加大城市住房供給能力。
三是防范住房金融風(fēng)險。不僅要做好個(gè)人和房企流動(dòng)性支持工作，例如適度調降存量貸款利率水平，也要增加儲備政策工具，增加商業(yè)銀行資本金，擴大住房抵押貸款資產(chǎn)證券化規模，做好銀行流動(dòng)性管理。
四是在“十五五”初期階段，加大力度推行“白名單”機制，切實(shí)提升開(kāi)發(fā)貸在銀行業(yè)貸款余額中的占比。完成商業(yè)銀行對房企“白名單”專(zhuān)項貸款的全覆蓋；加快專(zhuān)項貸款資金落地，維持房企正常經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性支持；必要時(shí)建議新成立專(zhuān)門(mén)負責房企存量貸款的金融機構，遏制房企風(fēng)險在金融系統快速蔓延。
五是由央行牽頭，各政策性銀行和大型商業(yè)銀行等其他金融機構參與成立房地產(chǎn)穩定基金，以有效防控房企及市場(chǎng)風(fēng)險，提振市場(chǎng)信心，有效改善預期。
六是加大宏觀(guān)政策調控力度。穩住經(jīng)濟大盤(pán)和股票市場(chǎng)對穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)信心至關(guān)重要，宏觀(guān)經(jīng)濟大起大落不利于居民總收入和房?jì)r(jià)保持相對穩定。
?。ㄗ髡呦祻V開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)兼首席經(jīng)濟學(xué)家、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長(cháng)）
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