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　　來(lái)源：中國新聞周刊　

　　今年9月15日，住房租賃我國首部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃活動(dòng)的條例行政法規——《住房租賃條例》（下稱(chēng)《條例》）將正式施行?！稐l例》分別對出租承租活動(dòng)，月實(shí)影響億租住房租賃企業(yè)行為、施何經(jīng)濟機構行為等多方面內容作出規范。房人

　　相關(guān)數據顯示，住房租賃當前中國租房人口已超過(guò)2.6億人，條例且保持增進(jìn)趨勢。月實(shí)影響億租隨著(zhù)租房群體擴大，施何租住痛點(diǎn)也愈發(fā)明顯。房人貝殼研究院2024年《中國住房租賃市場(chǎng)年度報告》顯示，住房租賃超60%租戶(hù)遭遇過(guò)合同糾紛，條例38%經(jīng)歷過(guò)房東臨時(shí)解約，月實(shí)影響億租27%被中介亂收費，施何15%陷入租金貸陷阱。房人

　　《條例》實(shí)施后將如何改變租賃行業(yè)生態(tài)？租房能否成為未來(lái)的長(cháng)期選擇？結合行業(yè)一線(xiàn)實(shí)踐，貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁群博士接受媒體采訪(fǎng)，就當前租賃市場(chǎng)的需求變化，及政策對行業(yè)未來(lái)發(fā)展的影響展開(kāi)深度解讀。

　　從“粗放經(jīng)營(yíng)”轉向“精細化服務(wù)”

　　從需求端來(lái)看，租房人群已突破“年輕人專(zhuān)屬”的刻板印象。

　　“過(guò)去我們認為租房都是年輕人的事。今天租客年齡已經(jīng)從年輕人為主向全年齡段擴展。”王擁群透露，租房人群中全年齡段、多人口家庭租房比例顯著(zhù)上升。此外，租客對品質(zhì)的要求明顯提高。清華大學(xué)五道口金融學(xué)院房地產(chǎn)與金融科技研究中心于不久前發(fā)布的《2024-2025年住房租賃行業(yè)發(fā)展報告白皮書(shū)》（下稱(chēng)《白皮書(shū)》）顯示，37.6%的租客會(huì )關(guān)注房屋配置、租后維修等服務(wù)。

　　從供給端看，房東的心態(tài)也在發(fā)生轉變?！斑^(guò)去很多房東習慣自己打理房源，但現在時(shí)間成本越來(lái)越高，出租效率也低?！蓖鯎砣阂脭祿f(shuō)明，超 68.3%的房東認為“輕資產(chǎn)托管服務(wù)”提升了自己的出租意愿。

　　所謂輕資產(chǎn)托管，就是業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)租賃機構代為面向租客提供租賃服務(wù)，房屋租賃收益歸業(yè)主所有，專(zhuān)業(yè)租賃機構則通過(guò)提供服務(wù)獲取收益。該模式的核心運作機制是“租金透明，不吃差價(jià)”，托管機構通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)收取合理費用。

　　面對當前住房租賃市場(chǎng)上的深刻變化，從政策層面看，王擁群認為，《條例》首次以行政法規形式明確了住房租賃企業(yè)的獨立主體地位，將其與傳統中介、經(jīng)紀機構和二房東模式嚴格區分。這不僅是租賃企業(yè)的“身份之機”，更為專(zhuān)業(yè)化、合規化的租賃企業(yè)提供了“做大做強的法律保障”。

　　CEO王擁群

　　另一方面，在他看來(lái)，《條例》或也將加速推動(dòng)中國住房租賃行業(yè)邏輯重塑，即從過(guò)去規模擴張的“差價(jià)邏輯”，轉向效率與服務(wù)導向的“價(jià)值邏輯”?！斑^(guò)去一些企業(yè)過(guò)度追求規模，以吃差價(jià)的模式快速擴張市場(chǎng)，導致資金鏈斷裂爆雷，今后企業(yè)必須靠拼服務(wù)、拼價(jià)值才能贏(yíng)得市場(chǎng)?！?/p>

　　值得關(guān)注的是，《條例》中，明確鼓勵多種方式增加租賃供給。對此，王擁群預計，未來(lái)將有千萬(wàn)計房源進(jìn)入租賃市場(chǎng)?！斑@不僅將緩解大城市的住房供需矛盾，也為機構化、專(zhuān)業(yè)化租賃企業(yè)帶來(lái)全新機遇?！?/p>

　　在政策與市場(chǎng)的雙重推動(dòng)下，為真正作服務(wù)的住房租賃企業(yè)帶來(lái)利好。王擁群判斷，大租賃時(shí)代正在拉開(kāi)序幕。未來(lái)住房租賃市場(chǎng)將呈現三大趨勢：一是專(zhuān)業(yè)化，從“粗放經(jīng)營(yíng)” 轉向 “精細化服務(wù)”；二是多元化，個(gè)人房東與專(zhuān)業(yè)機構形成共生格局；三是市場(chǎng)化，專(zhuān)業(yè)機構的市場(chǎng)占比將快速提升。在此背景下，以重服務(wù)為特色的輕資產(chǎn)托管模式，或將成為連接供需、重構租賃市場(chǎng)生態(tài)的關(guān)鍵。

　　輕資產(chǎn)托管，未來(lái)房東的主流選擇

　　《白皮書(shū)》在對國內外市場(chǎng)的對比研究中指出，國外成熟市場(chǎng)中，輕資產(chǎn)托管憑借服務(wù)透明化、運營(yíng)高效化的特點(diǎn)占據重要地位。

　　國內市場(chǎng)上，一些成熟的住房租賃企業(yè)也對該模式進(jìn)行了實(shí)踐探索。2021年，貝殼旗下科技驅動(dòng)的一站式租賃服務(wù)平臺，貝殼惠居誕生。提供涵蓋分散式、集中式等在內的多種租賃服務(wù)。

　　此后，為更好地匹配市場(chǎng)供需與提升服務(wù)質(zhì)量，貝殼惠居從業(yè)主、租客、從業(yè)者、行業(yè)等維度，提出四大價(jià)值主張：即通過(guò)透明化收費重塑業(yè)主關(guān)系；通過(guò)全生命周期服務(wù)滿(mǎn)足租客需求；通過(guò)職業(yè)化建設提升服務(wù)品質(zhì)；通過(guò)開(kāi)放合作構建行業(yè)生態(tài)。

　　就目前我國住房租賃市場(chǎng)而言,分散式房源仍占據主導地位。王擁群提及，這類(lèi)房源占比約八成。貝殼惠居旗下的貝殼省心租正是基于上述價(jià)值主張，針對分散房源打造的輕資產(chǎn)托管實(shí)踐項目。

　　王擁群以“貝殼省心租”為例，對輕資產(chǎn)托管模式運作邏輯進(jìn)行拆解：對業(yè)主，承諾“租金透明”，機構僅收取固定比例的管理服務(wù)費，同時(shí)通過(guò)貝殼的人店網(wǎng)絡(luò )和流量?jì)?yōu)勢，將房源空置期壓縮至12天；對租客，提供從租前帶看到租后維修，均納入標準化服務(wù)體系。

　　那么，在輕資產(chǎn)模式下，是如何既做到“輕資產(chǎn)”，又實(shí)現“重服務(wù)”的？這則有賴(lài)于內部分工、數字化與AI技術(shù)的賦能等舉措，讓效率得以極致提升，進(jìn)而進(jìn)一步降低該模式的運營(yíng)成本。

　　為了實(shí)現服務(wù)標準化和高效化，以貝殼省心租專(zhuān)門(mén)搭建的“六芒星”分工體系為例：將租房全流程拆解為收房、出房、維護、服務(wù)等六大環(huán)節，分別由資管經(jīng)理、客戶(hù)經(jīng)理、租務(wù)管家等專(zhuān)業(yè)角色負責。

　　“過(guò)去一個(gè)經(jīng)紀人要包辦所有事，現在專(zhuān)業(yè)人做專(zhuān)業(yè)事?！?王擁群舉例，資管經(jīng)理專(zhuān)注于篩選優(yōu)質(zhì)房源、與業(yè)主談判；租務(wù)管家專(zhuān)門(mén)為發(fā)房屋安全和租客服務(wù)體驗負責；供應鏈服務(wù)者則對接維修、保潔服務(wù)——這種精細化分工，不僅提升了效率，更保障了服務(wù)品質(zhì)。

　　王擁群介紹，貝殼惠居已打造出了全鏈路數字化系統、AI客服（“AI 阿貝” 上線(xiàn)后，能處理超六成的業(yè)主咨詢(xún)）、IoT設備管理等底層科技應用，大幅減少了人工干預。

　　“租賃業(yè)務(wù)客單價(jià)低，如果要盈利必須做大規模，貝殼省心租依托過(guò)去累積的優(yōu)勢，在規?；A之上，不斷提升效率，讓規模與效率實(shí)現良性循環(huán)，這是輕資產(chǎn)托管模式能持續的關(guān)鍵?！?/p>

　　如何盤(pán)活更多資源？

　　截至2024年底，貝殼省心租已在全國13個(gè)城市累計服務(wù)約180萬(wàn)客戶(hù)，僅北京一地就超過(guò)43萬(wàn)。對越來(lái)越多人而言，當租住成為一種必不可少的生活方式，服務(wù)的穩定性、租住的安全性、體驗的品質(zhì)感缺一不可。

　　錨定服務(wù)與效率，貝殼省心租在回應這些需求的同時(shí)，仍面臨一些挑戰。當前一線(xiàn)城市中，老舊房源占比近七成，這些房源多存在“散、亂、差、舊”問(wèn)題，影響租客居住體驗，對企業(yè)而言也帶來(lái)較高的維護成本，在提升房源品質(zhì)與價(jià)值方面，貝殼省心租也在持續做出探索，進(jìn)行資源盤(pán)活。

　　除此以外，讓租住成為一種生活方式，在王擁群看來(lái)，還需要推動(dòng)行業(yè)實(shí)現服務(wù)者職業(yè)化、數字化等方面的進(jìn)化。

　　過(guò)去租賃行業(yè)從業(yè)者流動(dòng)性大、專(zhuān)業(yè)度低，服務(wù)質(zhì)量難以保障。貝殼省心租通過(guò)建立明確的職業(yè)晉升路徑，將維修師傅、保潔人員、租務(wù)管家等納入職業(yè)化體系。

　　以租務(wù)管家為例，入職有專(zhuān)業(yè)培訓，考核有服務(wù)單量、客戶(hù)滿(mǎn)意度等量化指標，晉升可向技術(shù)專(zhuān)家或管理崗位發(fā)展。在貝殼省心租看來(lái)，只有當服務(wù)者把這份工作當成終身職業(yè)，而不是臨時(shí)過(guò)渡，服務(wù)品質(zhì)才能穩定?！澳壳柏悮な⌒淖庖褳樾袠I(yè)創(chuàng )造了近14600 個(gè)高質(zhì)量崗位。王擁群說(shuō)。

　　此外，數字化的支撐仍不容忽視。租房生活中的小事，往往影響居住體驗：水卡沒(méi)電了、家電壞了、想找周邊的便民服務(wù)……貝殼省心租通過(guò)搭建“租客服務(wù)助手 AI 小惠”，將超 3000 條服務(wù)知識納入數據庫，能解決 35.5% 的高頻問(wèn)題；同時(shí)，依托企業(yè)微信生態(tài)，構建 7×24 小時(shí)在線(xiàn)的數字化服務(wù)矩陣。通過(guò)數字化技術(shù)賦能，讓服務(wù)更有溫度。

　　輕資產(chǎn)托管模式的價(jià)值，或不僅在于解決單個(gè)房東或租客的問(wèn)題，更在于重構整個(gè)租賃生態(tài)?！?.6億人的租房市場(chǎng)，不是一家企業(yè)能做完的?！蓖鯎砣罕硎?，貝殼惠居不斷完善與維修公司、保潔公司的合作，還聯(lián)合政府打通公積金支付通道、參與保租房運營(yíng)。

　　“我們希望整個(gè)生態(tài)共建共贏(yíng)，讓專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事，讓更多人實(shí)現從‘有房住’到‘住得好’，讓租住真正成為一種生活方式?！?/p>

　　作者：謹言

　　編輯：王瀟儀

　　運營(yíng)編輯：肖冉

責任編輯：于嘯歌