部分企業(yè)靠多元業(yè)務(wù)穩利潤，透視出險企業(yè)毛虧擴大

毛利率作為房企盈利的半年報“晴雨表”，在行業(yè)深度調整期更具觀(guān)察價(jià)值。典型2025年上半年，上市政策波動(dòng)、房企供需失衡、家毛成本高企等因素交織，利率直接拉低了房企的透視整體盈利水平。從20家典型房企的半年報表現來(lái)看，毛利率已明顯分化為三個(gè)梯隊，典型頭部與尾部差距懸殊。上市

具體到20家房企，房企毛利率排在前三位的家毛是新城控股、華潤置地、利率保利置業(yè)，透視分別是26.85%、24%、17.46%，分別同比增長(cháng)了5.25、1.72、3.2個(gè)百分點(diǎn)。

細究高毛利的原因，“非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)”的貢獻尤為關(guān)鍵。以新城控股為例，其“住宅+商業(yè)”雙輪驅動(dòng)模式成效顯著(zhù)：商業(yè)運營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(cháng)11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利由去年同期的57.21%提升至77.06%；物業(yè)出租及管理毛利率達71.20%，為公司整體利潤持續帶來(lái)貢獻。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的毛利率僅為7.96%，與去年同期相比減少了2.97個(gè)百分點(diǎn)。

華潤置地則是上半年的“利潤王”，歸母凈利潤118.8億元，同比增長(cháng)16.21%，其盈利邏輯與新城控股相似，經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻突出。

2025年上半年，華潤置地綜合毛利率為24.0%，同比提升1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)毛利率為15.6%，同比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為72.9%，同比提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)（不含酒店）毛利率為77.8%，同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

與華潤置地營(yíng)業(yè)收入規模同屬第一陣營(yíng)的還有保利發(fā)展、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)，其毛利率分別為14.64%、9.97%、17.4%。

縱觀(guān)20家典型房企，除了新城控股、華潤置地、保利置業(yè)、中海地產(chǎn)、中國金茂的毛利率在16%-27%之間外，其他房企均低于15%，諸如招商蛇口14.38%、華發(fā)股份14.16%、綠城中國13.41%、金地集團13.17%、建發(fā)國際12.89%、濱江集團12.24%、越秀地產(chǎn)10.64%。這一梯隊的企業(yè)雖未陷入虧損，但盈利空間已被大幅壓縮。

最令人擔憂(yōu)的是碧桂園、融創(chuàng )中國、世茂集團等出險房企，毛利率為負值，分別是-8.9%、-10.43%、-6.2%。

以融創(chuàng )中國為例，2025年上半年毛虧約為20.8億元，較去年同期毛虧約18.1億元增加約2.7億元；毛利率為-10.4%，較去年同期毛利率-5.3%有所降低。

對于毛虧的增加和毛利率的下降，融創(chuàng )中國在財報中解釋?zhuān)饕捎诩瘓F的物業(yè)銷(xiāo)售收入減少，且在上半年結轉的物業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品毛利率較低所致。

新城毛利率增幅領(lǐng)跑，龍湖降幅近8個(gè)百分點(diǎn)

從同比變化來(lái)看，20家典型房企的毛利率呈現“10升10降”的分化態(tài)勢，既有企業(yè)逆勢突圍，也有企業(yè)盈利大幅回撤。誰(shuí)在上升？誰(shuí)在下滑？

記者統計發(fā)現，10家企業(yè)同比出現增長(cháng)，分別是新城控股、保利置業(yè)、首開(kāi)股份、濱江集團、招商蛇口等。10家房企毛利率出現同比下滑，分別是龍湖集團、中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、碧桂園、融創(chuàng )中國、華發(fā)股份、保利發(fā)展等。

其中，新城控股增幅最多，同比增長(cháng)5.25個(gè)百分點(diǎn)，其次是保利置業(yè)、首開(kāi)股份，分別同比增長(cháng)3.2、2.91個(gè)百分點(diǎn)。

10家毛利率下滑的企業(yè)中，龍湖集團的降幅最為顯著(zhù)。2025年上半年，龍湖集團毛利額約74.2億元，毛利率為12.63%，去年同期分別是96.4億元、20.57%，同比下降約23%、7.94個(gè)百分點(diǎn)。

早在業(yè)績(jì)發(fā)布前，龍湖就發(fā)布了盈利預警，稱(chēng)利潤下降主要是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結算毛利率下滑所致。

不過(guò)值得注意的是，其運營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率仍高達77.7%，同比增長(cháng)2.3%，服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率約30.0%，可見(jiàn)非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)仍在為龍湖提供盈利緩沖，只是短期內難以抵消開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的拖累。

除龍湖外，碧桂園、世茂集團、融創(chuàng )中國的毛利率降幅也較大，分別下降7.23、6.2、5.15個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步陷入負毛利區間。

而一向以“盈利穩健”著(zhù)稱(chēng)的中海地產(chǎn)，上半年毛利率也創(chuàng )下新低，降至17.40%，較2024年同期下降4.66個(gè)百分點(diǎn)，甚至低于2024年全年17.70%的水平，頭部房企的盈利壓力也在加大。

此外，越秀地產(chǎn)2025年上半年毛利率約為10.64%，同比下降3.08個(gè)百分點(diǎn)。華發(fā)股份毛利率為14.16%，同比下降2.58個(gè)百分點(diǎn)。保利發(fā)展毛利率14.64%，同比下降1.38個(gè)百分點(diǎn)。中國金茂毛利率16.16%，去年同期是16.25%。

低毛利成行業(yè)長(cháng)期常態(tài)，明年或現“邊際改善”

從行業(yè)視角來(lái)看，毛利率下滑已成為房企的“共性難題”?？硕饠祿@示，2024年50家典型上市房企整體毛利率僅10%，同比下降2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率、歸母凈利率均為-9%，處于虧損狀態(tài)。2025年上半年房企的整體表現，不過(guò)是這一趨勢的延續。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng )始人張宏偉分析稱(chēng)，毛利率下滑已成為當前行業(yè)普遍面臨的共性特征。雖然去年四季度“止跌企穩”的政策定調明確后，一系列支持政策密集出臺，在政策推動(dòng)下，去年四季度至今年二季度，市場(chǎng)成交量迎來(lái)一波反彈，房?jì)r(jià)降幅也至少實(shí)現了收窄。不過(guò)，這一輪市場(chǎng)積極變化尚未反映在企業(yè)財報中。從今年上半年的財報數據來(lái)看，整體仍呈現結構性下滑態(tài)勢，其核心原因在于當前財報所體現的，仍是過(guò)去兩到三年間項目的經(jīng)營(yíng)成果，彼時(shí)整體市場(chǎng)較為低迷。

對于毛利率未來(lái)走勢，張宏偉稱(chēng)，明年下半年開(kāi)始，去年四季度至今年二季度的項目將可能逐步納入財報核算中來(lái)，有望帶動(dòng)毛利率實(shí)現一定程度改善。

“但需明確的是，這種改善非大幅提升，核心邏輯在于整體市場(chǎng)尚未出現根本性好轉。一方面，去年四季度至今年二季度的反彈周期中，銷(xiāo)量回升并未伴隨價(jià)格同步上漲，市場(chǎng)結構性去庫存壓力依然存在。另一方面，即便在同期成交量表現較好的一線(xiàn)城市新房市場(chǎng)，區域分化特征也十分顯著(zhù)，郊區仍面臨較大的去庫存壓力?！睆埡陚フf(shuō)。

簡(jiǎn)而言之，未來(lái)房企盈利可能出現邊際改善，但低毛利仍將是行業(yè)的長(cháng)期常態(tài)，如何在有限的盈利空間內找到新的增長(cháng)曲線(xiàn)，將成為房企活下去、活得好的關(guān)鍵。

新京報貝殼財經(jīng)記者 段文平

制圖 盧子雄

編輯 楊娟娟

校對 盧茜