8月25日，上海市住建委、樓市利好市房管局等六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的將帶解讀通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），包括調減住房限購、購房?jì)?yōu)化住房公積金、專(zhuān)家逐條優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。滬六條《通知》自2025年8月26日起施行。樓市利好

　　此次房產(chǎn)新政的將帶解讀出臺將對房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢產(chǎn)生怎樣的影響？8月25日，澎湃新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)了多位業(yè)內專(zhuān)家，購房對此次新政進(jìn)行了逐條解讀，專(zhuān)家逐條并對其影響和未來(lái)市場(chǎng)走向進(jìn)行了分析和預判。滬六條

　　單身視同家庭，樓市利好意味著(zhù)非滬籍單身人士新增了“房票”

　　為更好滿(mǎn)足居民改善性需求，將帶解讀促進(jìn)宜居安居、購房職住平衡，專(zhuān)家逐條《通知》明確進(jìn)一步調減住房限購政策：一是符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數；二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

　　“此次政策對外環(huán)外在符合條件下不限購房套數，將從支持改善性住房需求、落實(shí)職住平衡導向，更好滿(mǎn)足外環(huán)外的購房需求?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)認為，這也意味著(zhù)，非滬籍單身和居民家庭滿(mǎn)足1年社保條件，以及上海本地戶(hù)籍的單身和居民家庭，在外環(huán)外購房已不限套數。該政策有力釋放了住房需求，對于外環(huán)外房屋去化具有積極作用，也將帶動(dòng)后續市場(chǎng)交易量的上升。

　　對于“成年單身人士視同家庭”的政策，他認為，其直接效應是增加了“房票”，即新增購房套數，同時(shí)也減少了其他約束?！耙郧百彿?，非滬籍居民家庭符合條件可在外環(huán)內認購新房或二手房，但單身人士只能買(mǎi)二手房?！彼f(shuō)，此次“單身視同家庭”政策下，意味著(zhù)非滬籍單身人士新增了“房票”。而對于滬籍單身人士來(lái)說(shuō)，可以享受滬籍居民家庭的購房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購房的資格。

　　上海中原地產(chǎn)有限公司盧文曦認為，此次限購政策的優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結構性不平衡?！澳壳吧虾鞘锌傮w穩定，但有結構性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力?！彼f(shuō)，這次政策對外環(huán)外區域放開(kāi)購房額度，可以釋放購買(mǎi)力，有助于進(jìn)一步降低庫存。此外，當前置換型買(mǎi)家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買(mǎi)家，有時(shí)候舊房源賣(mài)不掉，新房子買(mǎi)不進(jìn)，“多一張‘房票’可以先買(mǎi)后賣(mài)，減少拋售壓力?！?/p>

　　支持住房公積金“又提又貸”，讓消費者盡早“上車(chē)”

　　為加大公積金支持住房消費力度，《通知》明確將優(yōu)化住房公積金政策：一是提高個(gè)人住房公積金貸款額度；二是支持提取住房公積金支付購房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”。

　　在提高公積金貸款額度方面，此次新政明確，對繳存人購買(mǎi)二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%（首套最高貸款額度從160萬(wàn)元提高至184萬(wàn)元，多子女家庭首套從192萬(wàn)元提高至216萬(wàn)元；二套最高貸款額度從130萬(wàn)元提高至149.5萬(wàn)元。

　　“以普通家庭首套房執行的公積金貸款額度為例進(jìn)行分析，若按新政策執行，后續家庭可增加24萬(wàn)公積金貸款額度?！眹儡S進(jìn)舉例分析認為，此次所提及的綠色建筑，占全市新房比重約為60%，說(shuō)明政策的普惠面很大，支持了綠色建筑發(fā)展。同時(shí)，此次住房公積金政策落實(shí)“又提又貸”或“既提又貸”政策?！斑@是指支持繳存人在提取公積金支付購房首付款的同時(shí)申請公積金貸款，且不影響公積金額度計算，將更好發(fā)揮公積金在購房各領(lǐng)域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力?！辈贿^(guò)他也特別提醒，此政策需要注意兩個(gè)細節：一是針對新房項目；二是包括本人及配偶的公積金提取。

　　在盧文曦看來(lái)，提取公積金用作首付，能提升購房意愿和能力?！坝行┤斯e金賬戶(hù)余額多，可以用來(lái)補充首付不足，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計算，可以讓消費者盡早‘上車(chē)’?！彼f(shuō)，此外，購買(mǎi)符合標準的綠色建筑規定的新房，貸款額度可以上浮15%，既滿(mǎn)足買(mǎi)家對“好房子”的消費需求，也能引導開(kāi)發(fā)商多造符合標準的好房子。

　　房貸利率層面不再區分首套和二套，釋放改善型需求

　　為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優(yōu)化個(gè)人住房信貸政策。銀行業(yè)金融機構根據上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制要求和本機構經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素，在利率定價(jià)機制安排方面不再區分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。

　　?“房貸利率層面不再區分首套和二套房，對于改善型住房需求釋放等具有積極作用?！眹儡S進(jìn)分析認為，一方面，首套房和二套房的貸款利率標準取消，將有助于二套房根據市場(chǎng)情況和房貸政策進(jìn)行調整，客觀(guān)上促進(jìn)二套房利率下調；另一方面，也充分體現了對改善性住房需求的支持，對于“增購一套房”或“置換一套房”的主動(dòng)性會(huì )增強。

　　盧文曦同樣認為，房貸利率不再區分首套和二套，有助于釋放更多改善需求?！耙陨藤J200萬(wàn)、30年計算，首套月供8486元，二套差異化地區為8704元，非差異化地區為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實(shí)惠在體感會(huì )相當明顯?！彼e例說(shuō)。

　　完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，可切實(shí)降低持有成本

　　為銜接優(yōu)化住房限購政策，《通知》規定對符合條件的非本市戶(hù)籍居民家庭購買(mǎi)的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買(mǎi)的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

　　對于這項政策，嚴躍進(jìn)表示，此次明確完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策，將減輕住房持有成本?！罢吆湍壳暗南拶徴{整優(yōu)化動(dòng)態(tài)銜接，也使得非滬籍居民家庭與滬籍居民家庭的政策口徑更為一致?！彼f(shuō)，該政策有助于鼓勵和吸引人才在滬工作生活，更好促進(jìn)住房消費。

　　盧文曦認為，對于想購買(mǎi)第二套住房的非本地買(mǎi)家而言，有人均60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升。

　　市場(chǎng)走向預判：促進(jìn)交易活躍，保障“金九銀十”成色

　　此次新政的出臺，對未來(lái)市場(chǎng)走向將有何影響？

　　“此次新政從對放寬限購、公積金政策、信貸工具、房產(chǎn)稅工具等的綜合運用，多維度給購房者得到實(shí)惠，釋放置業(yè)需求，將進(jìn)一步鞏固上海穩中向好的樓市?！北R文曦告訴記者，上海新房市場(chǎng)呈現量穩價(jià)升的走勢，但是近期二手住宅市場(chǎng)價(jià)格表現相對弱一些。此次大家期待的政策落地后，預計將釋放一波購買(mǎi)力，同時(shí)可以轉變觀(guān)望的態(tài)度，對上海房地產(chǎn)市場(chǎng)接下來(lái)傳統銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”的成色有一定保障。

　　嚴躍進(jìn)也認為，上海此次新政出臺后，有望實(shí)實(shí)在在促進(jìn)市場(chǎng)交易的活躍。

　　“從量?jì)r(jià)維度來(lái)看，其將產(chǎn)生‘量提升、價(jià)更穩’的積極效應?！彼治稣f(shuō)，由于購房條件優(yōu)化和成本下調，將更好促進(jìn)住房消費需求釋放，尤其是對于外環(huán)外新房和二手房市場(chǎng)的活躍有明顯作用，“結合即將到來(lái)的傳統‘金九銀十’階段，各地售樓處和中介公司等都會(huì )積極宣傳和利用好政策，而隨著(zhù)量的提升及活躍，也將更好促進(jìn)價(jià)的趨穩，對房?jì)r(jià)穩定的預期將進(jìn)一步增強，反過(guò)來(lái)也將進(jìn)一步帶動(dòng)交易量活躍?！?/p>

　　同時(shí)，新房和二手房等市場(chǎng)也都將迎來(lái)利好?！邦A計新房帶看和簽約量將有積極上升的良好勢頭，二手房也會(huì )因‘房票’增加、市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)等影響而保持活躍態(tài)勢，尤其是地段好、戶(hù)型優(yōu)、租金預期好的二手房?！眹儡S進(jìn)表示，上海此次新政惠及面廣，尤其對單身人士購房、外環(huán)外購房等帶來(lái)積極作用，也將為全國新一輪政策調整優(yōu)化和市場(chǎng)向好發(fā)展等發(fā)揮積極作用。