轉自：北京日報客戶(hù)端

近期，最低上海市住房和城鄉建設管理委員會(huì )等6部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的上海通知》。其中涉及到商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率優(yōu)化調整工作，部分近日各家銀行都出了公告。存量

一方面，套房在利率定價(jià)機制安排方面，利率各家銀行不再區分首套住房和二套住房?？缮昝课豢蛻?hù)商貸的請調具體利率水平，將根據上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制要求，最低并結合銀行經(jīng)營(yíng)狀況、上海客戶(hù)風(fēng)險狀況等因素合理確定。部分

也就是存量說(shuō)，以后在上海再買(mǎi)房，套房就不是利率按首套二套來(lái)確定利率了，而是可申根據每個(gè)銀行和每個(gè)客戶(hù)的具體差別，來(lái)差異化合理定價(jià)。當然，由于自律機制的存在，這個(gè)利率也不會(huì )低得離譜，目前估計是在3.05%基礎上微調。有近日購買(mǎi)二套房的購房者表示，已享受到3.09%的利率。

另一方面，部分第二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款將會(huì )觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調整，這個(gè)情況就有些復雜了，有哪些已經(jīng)買(mǎi)過(guò)第二套房的可以享受到呢？

我們來(lái)看一下銀行的官方說(shuō)法——

存量房貸利率加點(diǎn)值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的，可申請調整加點(diǎn)值，重新約定的加點(diǎn)值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP。具體加點(diǎn)值根據市場(chǎng)供求、客戶(hù)資信情況、貸款擔保變化等因素確定。全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

是不是完全看不懂？接下來(lái)我們一步一步來(lái)解釋一下這段“天書(shū)”。

這里要搞清楚上面兩個(gè)概念：

一是存量房貸利率加點(diǎn)值，這個(gè)其實(shí)就是“LPR+X”后面的這個(gè)X數值，也就是多少BP。這個(gè)X可能是正的，也可能是負的。目前所有的房貸利率，都是由LPR加減BP得出，每個(gè)城市不同。比如上海之前的首套房利率，即3.50%-45BP=3.05%，這里的X就是-45BP。

二是上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值，需要用公式來(lái)計算。這個(gè)數值=上季度全國新發(fā)放房貸平均利率“減去”該利率對應季度內各月5年期以上LPR的算術(shù)平均值。

再把這個(gè)公式拆解：首先，上季度，也就是第二季度，中國人民銀行公布的全國新發(fā)放房貸平均利率是3.09%。其次，二季度對應的4月、5月和6月的“5年期以上LPR”，分別是3.60%、3.50%和3.50%，那么由此算出來(lái)的平均值就是3.53%。

這樣我們就算出了上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值，即3.09%-3.53%，等于-44BP，是一個(gè)負值。

這時(shí)我們再回頭看前文，存量房貸利率加點(diǎn)值高于“上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點(diǎn)值加30BP的”，可以申請調整。也就是說(shuō)X高于“-44BP加30BP”，即高于-14BP，就可以申請調低利率。

到此就可以得出結論，只要你的房貸利率加的X高于-14BP（注意是負值），按照目前的LPR（3.50%）計算，也就是利率高于3.36%（3.50%-14BP），就可以申請調低自己的利率。

盡管銀行都宣稱(chēng)自2025年9月1日起，符合條件的客戶(hù)可以在手機銀行操作，但這兩天已經(jīng)有網(wǎng)友操作申請成功。

最后，記者也在此建議，金融管理部門(mén)和商業(yè)銀行，在對外發(fā)布政策和公告時(shí)，能夠把細則和變化，解釋得再清楚一些、明確一些，以免老百姓看不懂、不明白。

來(lái)源：上觀(guān)新聞

(責任編輯：探索)