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保利發(fā)展在北京海淀區的調規潮改善型新盤(pán)嘉華天珺調規（調整規劃）近期引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

該項目拿地時(shí)間為去年7月份，保利此前項目東區已于今年1月初入市，海淀此次調規的新盤(pán)西區在今年4月份已取得預售證，但5個(gè)多月來(lái)未形成網(wǎng)簽，調整目前項目整體去化率約16%。引關(guān)保利發(fā)展方面表示，注北此次調規是京樓根據客戶(hù)反饋及西區地塊特質(zhì)進(jìn)行的調整，減少了大戶(hù)型占比。市掀

《中國經(jīng)營(yíng)報》記者觀(guān)察到，調規潮今年隨著(zhù)“好房子”政策落地，保利北京新入市項目對存量新盤(pán)形成較大競爭壓力，海淀疊加市場(chǎng)整體去化承壓，新盤(pán)部分存量項目選擇調規后再入市，調整以期改變被動(dòng)局面。引關(guān)

保利海淀項目調規

此次調規的嘉華天珺位于海淀永豐板塊，距離地鐵永豐站超2公里。去年7月25日，保利發(fā)展和北京建工聯(lián)合體以89.01億元競得海淀區西北旺鎮永豐產(chǎn)業(yè)基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊，溢價(jià)率3.5%。住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。

地塊分為東區和西區，總占地面積7.9萬(wàn)平方米，東區容積率2.0，原本規劃16棟6—15層的住宅；西區在調規之前容積率1.7，10棟樓均為11層以下洋房產(chǎn)品，整體控高36—45米。

在產(chǎn)品打造上，嘉華天珺主力戶(hù)型為99平方米的三居和134平方米的四居。此外，項目還包括127平方米的高層房源、172平方米的平層大四居，以及少量88平方米的邊戶(hù)，該項目通過(guò)加大贈送面積，綜合得房率在80%—88%。目標客群為在昌平和海淀通勤的初級改善客群。

今年1月1日，東區地塊率先取證，共852套住宅，備案均價(jià)8.2萬(wàn)—9.7萬(wàn)元/平方米，并于1月13日晚間搶先開(kāi)盤(pán)。截至目前，東區網(wǎng)簽212套，成交均價(jià)8.52萬(wàn)元/平方米。

此次調整的為西區0132地塊，按照最新方案，西區占地2.76萬(wàn)平方米，總建面7.39萬(wàn)平方米，其中地上建面4.69萬(wàn)平方米，地下2.7萬(wàn)平方米，容積率1.7。建筑層數為地上11層，地下2層，建筑高度32.95米，綠地率30%。

此次調整后，地上面積和容積率沒(méi)有變化，樓棟排布發(fā)生變動(dòng)，由原來(lái)的東偏南改為正南正北朝向，冬季可增加采光時(shí)間。同時(shí)，樓棟排列也由原來(lái)的平行排列變?yōu)辄c(diǎn)狀布局。

樓棟排布調整后，原來(lái)的10棟住宅樓變成15棟，房源由424套增至488套，戶(hù)均面積從111平方米縮至100平方米。據了解，該項目西區戶(hù)型原來(lái)為99平方米和134平方米，此次調規后戶(hù)型面積改小。

對于戶(hù)型改小的原因，從東區的銷(xiāo)售數據或可看出端倪，東區852套房源中，99平方米戶(hù)型供應324套，目前網(wǎng)簽146套，網(wǎng)簽率45%；88平方米戶(hù)型供應43套，網(wǎng)簽24套，網(wǎng)簽率57%。而120平方米以上戶(hù)型供應342套，目前僅網(wǎng)簽25套，網(wǎng)簽率7.3%。

據悉，西區項目于今年4月5日取證，5個(gè)多月來(lái)一直未形成網(wǎng)簽，目前項目整體去化率僅16%。保利方面表示：“項目是結合客戶(hù)反饋以及西區地塊的特質(zhì)進(jìn)行的調整，此次調規后，中小戶(hù)型仍以99、88平方米為主，產(chǎn)品不變，個(gè)別戶(hù)型小了1—2平方米，134平方米變成了116平方米?！?/p>

據了解，項目調規需重新走報規、審批、拿規劃證、預售證等流程，保利方面預計西區項目將在明年二季度再次入市。

樓市“調規風(fēng)”

嘉華天珺并非北京首個(gè)調規項目，在此之前已有多個(gè)項目采取此操作。不僅有近一年內已取證入市的項目，還有取得預售證后一直未開(kāi)盤(pán)的項目。

據悉，北京市于今年2月份發(fā)布了《北京市平原多點(diǎn)地區“好房子”規劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》；3月份國家標準《住宅項目規范》發(fā)布，政策引導之下，房企新拿地項目紛紛提出按照“好房子”標準建設，得房率、層高相比之前產(chǎn)品大幅提升。此外，在社區品質(zhì)及配套上也明顯改善。

據不完全統計，目前北京市平原多點(diǎn)地區已有近20個(gè)項目、萬(wàn)余套住宅適用“好房子”政策。然而，新拿地的項目入市給區域內存量新盤(pán)帶來(lái)了較大的去化壓力。疊加銷(xiāo)售端尚未企穩，市場(chǎng)整體承壓，部分存量項目選擇調規后重新開(kāi)盤(pán)。

今年4月14日，位于大興區西紅門(mén)板塊的元啟項目調整了設計方案并公示，由原來(lái)的19棟改為21棟樓，整體排布方式不變，總戶(hù)數由1052增加至1065戶(hù)；總層數不變，但單層高度由原來(lái)的2.93米統一調整至3米以上，適配“好房子”新規標準；產(chǎn)品在原有飄窗基礎上，增加了南向奇偶陽(yáng)臺、北向挑空平臺等空間，這些空間以贈送面積形式提高了實(shí)際得房率。

據了解，該項目為中建壹品于去年2月底競得，去年8月份入市，共計1052套住宅，銷(xiāo)售指導價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米。但開(kāi)盤(pán)7個(gè)月僅網(wǎng)簽66套，遂選擇調規。今年8月份，元啟重新開(kāi)始網(wǎng)簽，目前總網(wǎng)簽量達到186套，成交均價(jià)5.3萬(wàn)元/平方米。

今年4月27日，亦莊區北京潤府二期調規方案公示，根據方案，二期在原有規劃上增配了首層架空、鄰里共享空間和風(fēng)雨連廊等配套；部分住宅樓對平面布局進(jìn)行了優(yōu)化調整，調整了建筑間距；同時(shí)，對產(chǎn)品戶(hù)型進(jìn)行了提升，部分樓棟增加了南向開(kāi)敞陽(yáng)臺和北向設備平臺，取消了一期177平方米的大平層戶(hù)型，升級之后，二期綜合得房率達到86%—91%，相比一期高出約5%。

該項目由華潤置地開(kāi)發(fā)，拿地時(shí)間為去年2月1日，原本規劃19棟8—18層洋房+小高層，共1412戶(hù)（二期調規后，比原方案多了28戶(hù)），主力面積段為99—109平方米三居和129—177平方米四居。其中，一期8棟樓640套住宅已于2024年4月13日取證并入市。截至目前，一期網(wǎng)簽492套，成交均價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。

今年6月份，二期項目公布案名“雲萃”并取得預售證，于當月底開(kāi)盤(pán)，據項目官宣首開(kāi)勁銷(xiāo)6.1億元。兩個(gè)多月網(wǎng)簽80套，成交均價(jià)與一期一致。

目前調規項目最多的區域為通州區。據悉，自去年四季度放開(kāi)“雙限購”后，通州土拍市場(chǎng)今年熱度提升，新盤(pán)入市增多，在客群有限的情況下項目之間競爭激烈。

今年6月3日，通州縵云ONE調規方案公示，根據方案，二期的3棟住宅增加開(kāi)敞陽(yáng)臺和設備平臺，增加贈送面積；一層調整為架空層，層高從3.3米變更為4.2米；調整后的住宅建面減少481.76平方米，配套面積增加517.76平方米，總戶(hù)數由626變?yōu)?23戶(hù)。

縵云ONE是由合生創(chuàng )展集團開(kāi)發(fā)的高端住宅項目，地處運河商務(wù)區與通州政務(wù)區雙區交匯的黃金節點(diǎn)。去年5月初，縵云ONE一期開(kāi)盤(pán)，共8棟樓342套房源，分197、215、261和338平方米四種戶(hù)型，開(kāi)盤(pán)30天攬金25億元，但去年四季度隨著(zhù)朝陽(yáng)部分豪宅產(chǎn)品入市，項目去化放緩。據悉，縵云ONE一期沒(méi)有陽(yáng)臺，只有飄窗。但朝陽(yáng)新入市的高端項目受“好房子”政策影響，基本都有南北封閉陽(yáng)臺、首層架空層等，實(shí)際得房率在90%—99%。

8月6日，通州朝棠攬閱?wèn)|區調規方案公示，樓棟數由6棟改為7棟，總戶(hù)數增至394戶(hù)，單層層高由3.07米增至3.12米。據悉，該項目是招商蛇口今年4月份所拿地塊，7月20日一期正式開(kāi)盤(pán)，項目原本規劃包括13棟9—18層洋房以及小高層，總計907套房源。戶(hù)型涵蓋69、86和89平方米的三居以及101、124平方米的四居，定位為剛需加改善類(lèi)產(chǎn)品，總體得房率在90%—96%。

從網(wǎng)簽數據來(lái)看，一期開(kāi)盤(pán)10天網(wǎng)簽175套，位列北京7月份成交套數榜首。目前，一期網(wǎng)簽289套，成交均價(jià)約5.8萬(wàn)元/平方米。網(wǎng)簽主要集中在69、86、89平方米的小戶(hù)型上，頂配124平方米戶(hù)型則網(wǎng)簽轉化最慢。

有市場(chǎng)人士告訴記者，今年通州區新盤(pán)競爭激烈，加之客戶(hù)買(mǎi)房預算縮減，因此小戶(hù)型流速更快，“幾個(gè)在售的新盤(pán)均是大戶(hù)型賣(mài)得更慢些?！?/p>

據悉，朝棠攬閱?wèn)|區原本規劃有120平方米的大戶(hù)型，此次調規后全部都改成69和89平方米的小戶(hù)型，主攻剛需客群。朝棠攬閱二期于8月底開(kāi)盤(pán)之后，目前實(shí)現網(wǎng)簽17套，均價(jià)5.97萬(wàn)元/平方米。

8月12日，通州北投云帆汀瀾調規方案公示。據了解，云帆汀瀾開(kāi)發(fā)商為北投置業(yè)，2023年6月20日，北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)競得該地塊，銷(xiāo)售指導價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。直至今年1月26日，云帆汀瀾才取得預售許可證，推出西區6棟樓，共495套房源，擬售價(jià)格在5.32萬(wàn)—5.68萬(wàn)元/平方米。不過(guò)，隨后項目一直未開(kāi)盤(pán)，直至調規方案公示。

根據方案，項目取消東西向住宅，全部調整為南北向；總體布局改為行列式排布，多單元設計；建筑高度由此前的36米調高至45米，最高層數提升至15層；原規劃12棟5—11層住宅樓，總戶(hù)數971戶(hù)，包括75—140平方米的二至四居。調整后，規劃24棟4—15層洋房及小高層；戶(hù)型方面，將南向客廳0.5米的飄窗改為1.5—1.8米的內嵌陽(yáng)臺，部分邊戶(hù)增加側邊飄窗、轉角飄窗，北向設備平臺保留，整體戶(hù)型使用率有所增加。

據悉，北投置業(yè)在通州的北投晟景汀瀾同樣去化緩慢，從拿地到取證開(kāi)盤(pán)經(jīng)歷了1年9個(gè)月。在未調規前，云帆汀瀾與晟景汀瀾的戶(hù)型重合度極高。