經(jīng)濟不確定性中的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)

　　今年以來(lái)，全球多個(gè)主要經(jīng)濟體的多國房地產(chǎn)市場(chǎng)表現持續低迷。

　　8月份，嚴限美國住房市場(chǎng)數據依舊疲軟，外國全美住宅建筑商協(xié)會(huì )（NAHB）住房市場(chǎng)指數跌至32，人購接近周期性低點(diǎn)，房國反反映出建筑商信心持續不振。松綁

　　英國房地產(chǎn)機構Rightmove的全球數據顯示，8月房屋平均要價(jià)連續第三個(gè)月下跌，多國而7月份的嚴限跌幅更是創(chuàng )下該機構二十多年有記錄以來(lái)的最大值。尤其值得注意的外國是，一向銷(xiāo)售活躍的人購倫敦地區出現了全英最大跌幅，8月房?jì)r(jià)環(huán)比下降2.6%。房國反

　　在亞太地區，松綁韓國央行7月底發(fā)布的全球數據顯示，2025年上半年除首爾及其周邊都市區外，韓國所有地區房?jì)r(jià)均出現下跌。

　　新西蘭房?jì)r(jià)截至8月已連續四個(gè)月下行，7月環(huán)比再降0.2%。

　　美國投資咨詢(xún)公司NDR在近期報告中指出，當前經(jīng)濟增長(cháng)乏力、通脹處于中性水平的環(huán)境歷來(lái)不利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)通常在穩定或擴張的經(jīng)濟背景下表現最佳。報告預測，行業(yè)增長(cháng)將繼續放緩，通脹可能溫和上升，意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)一段時(shí)間仍將面臨嚴峻的宏觀(guān)環(huán)境。

　　美國爾灣房產(chǎn)經(jīng)紀公司Real Broker Harvest副總經(jīng)理張東云（Tracy Zhang）對第一財經(jīng)記者稱(chēng)，當前買(mǎi)家對經(jīng)濟前景和可能的特朗普關(guān)稅政策充滿(mǎn)疑慮，這些不確定因素嚴重影響了買(mǎi)家的決策信心。她所在的加州爾灣的部分樓盤(pán)已開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，“但買(mǎi)家還是不買(mǎi)賬”。

　　全球房地產(chǎn)咨詢(xún)機構仲量聯(lián)行（JLL）在8月報告中寫(xiě)道，2025年第二季度，美國的貿易與關(guān)稅政策持續主導全球地緣政治和經(jīng)濟議題。美國、德國和英國仍是全球住宅地產(chǎn)最活躍的三大市場(chǎng)，但同比交易量均出現下滑。長(cháng)期來(lái)看，加拿大、英國、德國和澳大利亞等主要市場(chǎng)持續存在的住房供應短缺問(wèn)題，預計將推動(dòng)更多跨境資本投入。

　　收緊VS放寬

　　在限制還是放寬外國購房者政策上，各國政策出現顯著(zhù)分化。

　　今年1月，西班牙總理桑切斯提出，非歐盟買(mǎi)家若不在西班牙居住的話(huà)，將征收100%房產(chǎn)稅，5月，這項提案被移交議會(huì )。此外，自2025年4月3日起，在西班牙購買(mǎi)房產(chǎn)不再為非歐盟國民提供居留權。

　　在美國，有議員于5月提出《房地產(chǎn)互惠法案》，若外國政府不允許美國人購房，則將對與該國政府有關(guān)聯(lián)的個(gè)人與實(shí)體征收50%的房地產(chǎn)稅。得克薩斯州同月通過(guò)法案，從9月1日起限制某些外國實(shí)體在該州購買(mǎi)房地產(chǎn)。

　　韓國已將首爾、京畿道23個(gè)市縣及仁川七個(gè)自治區劃為外國土地交易許可區。外國個(gè)人、企業(yè)乃至政府購買(mǎi)超過(guò)六平方米土地前須獲地方政府批準，且須在購房后四個(gè)月內入住并實(shí)際居住至少兩年。違規者將面臨房產(chǎn)價(jià)值10%的重復罰款，甚至交易被撤銷(xiāo)的風(fēng)險。

　　首爾房地產(chǎn)代理公司IQI Korea及韓國房地產(chǎn)公司APGC首席營(yíng)銷(xiāo)官吉爾伯特· 白（Gilbert Paik）對第一財經(jīng)記者表示，新規中關(guān)于須實(shí)際居住兩年的要求基本杜絕了非居民外國人的投機行為?！斑@直接針對此前常見(jiàn)的‘缺口投資’現象，即通過(guò)全租租賃系統快速買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)而從不實(shí)際居住”，他認為，短期內該政策將抑制外國需求，為韓國本土買(mǎi)家爭取更多空間，尤其在高端市場(chǎng)。但他也表示，若沒(méi)有配套的供給側改革，首爾住房市場(chǎng)的結構性壓力難以根本緩解。

　　日本則因房?jì)r(jià)快速上漲引發(fā)社會(huì )關(guān)注，加速了部分政黨對外國人買(mǎi)房的限制動(dòng)議。根據日本房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所的報告，2021至2025年間，東京23區公寓中位價(jià)格飆升約64%，遠超整個(gè)大東京地區26%的漲幅。據三菱UFJ信托銀行3月的調查稱(chēng)，千代田、澀谷和港區20%至40%的新公寓被外國買(mǎi)家購得。

　　這一問(wèn)題已進(jìn)入日本的政治議程。據報道，國民民主黨領(lǐng)袖玉木雄一郎認為，日本城市地區房?jì)r(jià)飆升部分原因是海外投資者出于非居住、投機目的購買(mǎi)房產(chǎn)，并提出了“空置稅”的想法以遏制此類(lèi)收購。

　　另一方面，新西蘭和沙特正逐步放寬限制。新西蘭副總理彼得斯（Winston Peters）表示，2018年實(shí)施的廣泛外國購房禁令將暫時(shí)保留，但正考慮對豪華房地產(chǎn)投資者放開(kāi)例外。今年2月，新西蘭政府重新設計了“活躍投資者+簽證”，取消語(yǔ)言要求并降低投資門(mén)檻，目前已吸引10億美元投資儲備。

　　沙特則將于2026年1月起允許外國人在指定區域購房。新政策規定，外國買(mǎi)家只需購買(mǎi)價(jià)值不低于400萬(wàn)里亞爾（約763萬(wàn)元人民幣）的房產(chǎn)，即可享受包括家庭永久居留、自由就業(yè)及在特定區域擁有或租賃房產(chǎn)等一系列權利。

　　安薩里表示，新政策將釋放顯著(zhù)的潛在需求?！皣H買(mǎi)家咨詢(xún)量已明顯增加，尤其來(lái)自亞洲等地。我們預計待新規正式生效、更多大型項目進(jìn)入市場(chǎng)后，咨詢(xún)量將進(jìn)一步攀升?！彼Q(chēng)，“供應也在迅速增長(cháng)以滿(mǎn)足需求。僅在利雅得，市場(chǎng)上就有約5萬(wàn)套房源?！?/p>