存量項目成拖累。銷(xiāo)冠

　　坐穩了銷(xiāo)售規模頭把交椅的房?jì)r(jià)房企保利發(fā)展（600048.SH）交出了一份虧損的季度報。

　　據保利發(fā)展發(fā)布的下跌現虧最新財報，該公司在今年前三季度實(shí)現簽約金額2017.31億元，沖擊同比減少16.53%，頭部簽約面積1010.42萬(wàn)平方米，保利同比減少25.13%。第季度再盡管兩項指標均有所下降，銷(xiāo)冠但仍蟬聯(lián)行業(yè)“銷(xiāo)冠”，房?jì)r(jià)房企且是下跌現虧目前唯一銷(xiāo)售破2000億元的房企。

　　同期的沖擊利潤表現就沒(méi)有如此樂(lè )觀(guān)了。據披露，頭部保利發(fā)展在第三季度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入568.65億元，保利同比增長(cháng)30.65%；利潤總額為-6007.82萬(wàn)元，第季度再同比下降102.37%；歸母凈利潤為-7.82億元，銷(xiāo)冠同比大幅下降299.19%；基本每股收益為-0.07元，同比下降296.78%。

　　對于盈利表現的大幅下挫，保利發(fā)展表示，主要是受行業(yè)和市場(chǎng)波動(dòng)影響，結轉項目盈利能力下降。

　　保利發(fā)展首次出現季度虧損是在2023年第四季度，實(shí)現歸母凈利潤約-12.25億元；此后2024年第四季度再度虧損，并擴大至-28.11億元。今年第三季度則是第三次出現虧損。

　　事實(shí)上，自2021年首次出現歸母凈利潤下滑的情況以來(lái)，保利發(fā)展的盈利能力便持續面臨壓力。Wind數據顯示，2021-2024年里，保利發(fā)展歸母凈利潤同比增速分別為-5.39%、-33.01%、-34.13%、-58.56%，連續四年下滑，且降幅連年擴大，歸母凈利潤也從273.88億元跌至50.01億元。

　　今年前三季度，這一趨勢仍無(wú)明顯改善。據披露，今年前三季度，保利發(fā)展營(yíng)業(yè)收入1737.22億元，同比下跌4.95%；利潤總額為98.49億元，同比下降40.8%；歸母凈利潤為19.29億元，同比下降75.31%。

　　在今年9月的業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，有投資者問(wèn)及對下半年公司盈利能力的看法時(shí)，保利發(fā)展管理層就曾坦言，“受行業(yè)深度調整影響，當前公司盈利改善面臨一定壓力”。

　　這背后的一大關(guān)鍵影響因素就是庫存帶來(lái)的壓力?！靶袠I(yè)仍處于深度調整期，公司雖已保持較大強度的增量投資，且增量項目盈利能力較好，但存量項目較多，去庫存與盈利改善仍然需要一定周期?！北＠l(fā)展管理層提及。

　　在加大力度推動(dòng)存量項目去化時(shí)，以?xún)r(jià)換量成為必要手段。保利發(fā)展在重慶、南京、西安等多個(gè)城市出現了項目降價(jià)銷(xiāo)售的情況，在加速去庫存的情況下，難免對利潤持續造成負面影響。公司管理層也明確表示，“鑒于當前市場(chǎng)情況，公司預判部分產(chǎn)成品存在減值可能性，全年將根據減值測試結果計提減值準備?！?/p>

　　在面對去庫存問(wèn)題上，保利發(fā)展表示，將持續堅持去庫存經(jīng)營(yíng)策略，并將存量具備“調轉換退”可能的地塊均納入盤(pán)活范圍，上半年完成了51萬(wàn)平方米。

　　此外，保利發(fā)展另一項重要的工作就是通過(guò)高能級核心地段的土地，對未來(lái)的銷(xiāo)售結構、利潤結構進(jìn)行優(yōu)化。

　　國盛證券研報顯示，保利發(fā)展前三季度公司新增容積率面積290萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)30%；總獲取成本603億元，同比增長(cháng)45.3%；拿地金額/銷(xiāo)售金額為29.9%，同比提升12.7個(gè)百分點(diǎn)，投資力度正在加大。

　　據披露，保利發(fā)展的新增投資均位于38個(gè)核心城市，51%位于北上廣一線(xiàn)城市的核心區域核心板塊。截至三季度末，保利發(fā)展共有在建擬建項目549個(gè)，在建面積4483萬(wàn)平方米，待開(kāi)發(fā)面積4516萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內對保利發(fā)展接下來(lái)的表現仍抱有較高的預期。國盛證券研報提及，保利發(fā)展作為央企頭部企業(yè)，經(jīng)營(yíng)穩健融資優(yōu)勢顯著(zhù)，且拿地聚焦核心城市，土儲質(zhì)量不斷優(yōu)化，隨著(zhù)拿地毛利率修復，結算利潤率有望得到改善。

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