南方財經(jīng)全媒體記者 孫詩(shī)卉
北京南五環(huán)，泰康亞洲最大單體購物中心之一北京薈聚，組團中心創(chuàng )下7050個(gè)停車(chē)位的收購吉尼斯世界紀錄、年客流量超3000萬(wàn)人次的薈聚喧囂背后，一場(chǎng)涉及巨額資金和戰略調整的購物交易悄然落定。
八月中旬，險資多方信源披露，加速英格卡集團（IngkaGroup，布局不動(dòng)總部位于瑞典，泰康旗下業(yè)務(wù)涵蓋宜家零售、組團中心英格卡購物中心及英格卡投資三大核心板塊）計劃出售其在中國內地運營(yíng)的收購十座薈聚購物中心，首批出售無(wú)錫、薈聚北京和武漢的購物三座薈聚購物中心，交易總估值達160億元人民幣。險資以泰康人壽為首的加速險資財團成為接盤(pán)方，這支總規模80億元的Pre-REITs并購基金中，泰康認購30億元，其他多家險資聯(lián)合認購30億元。
英格卡集團自身也認購了20億元劣后級份額，剩余資金擬通過(guò)銀行并購貸款解決。業(yè)內認為，這起交易體現了外資集團在中國市場(chǎng)的戰略調整，更凸顯了保險資金在大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中日益增強的影響力。
對外經(jīng)濟貿易大學(xué)創(chuàng )新與風(fēng)險管理研究中心副主任龍格指出，這項交易反映了險資對穩定收益和高回報資產(chǎn)的需求，通過(guò)收購成熟物業(yè)并計劃REITs上市退出，實(shí)現資產(chǎn)增值和長(cháng)期資金保值。未來(lái)險資針對核心商業(yè)地產(chǎn)的布局可能持續。消費物業(yè)REITs市場(chǎng)火熱（如去年漲幅超80%），提供流動(dòng)性退出和穩定收益，符合險資配置偏好。
天職國際金融咨詢(xún)合伙人周瑾則對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，在當前經(jīng)濟轉型和利率下行的背景下，“資產(chǎn)荒”是險資投資面臨的巨大挑戰。目前房地產(chǎn)處于市場(chǎng)低點(diǎn)，即便是有區位優(yōu)勢和運營(yíng)良好的商業(yè)地產(chǎn)項目，受大環(huán)境的影響也很大，而險資出手購買(mǎi)這些不動(dòng)產(chǎn)項目，一方面是看中其長(cháng)期的現金流和回報優(yōu)勢，尤其是通過(guò)專(zhuān)業(yè)機構的長(cháng)期運營(yíng)，獲得穩定的現金流回報可匹配其長(cháng)期資產(chǎn)配置的需要，緩解資產(chǎn)荒的狀況；另一方面當前估值相對較低，且在交易結構設計中還有出售方的劣后安排，對險資的投資收益提供一定的保障，也符合險資的風(fēng)險偏好。
險資組團收購，英格卡保留運營(yíng)權
從這筆交易的架構設計來(lái)看，泰康人壽領(lǐng)投的基金采用了Pre-REITs結構。據了解，Pre-REITs并購基金是一種以最終通過(guò)公募REITs退出為主要目標，專(zhuān)注于收購、培育和孵化具有潛力的基礎設施或商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項目的私募股權投資基金，通常在項目進(jìn)入穩定運營(yíng)期后，通過(guò)REITs實(shí)現基金退出，獲取二級市場(chǎng)溢價(jià)退出收益。
基金總共80億元資金中，泰康作為基石投資者認購30億元，中銀三星、中宏保險、友邦保險、大都會(huì )人壽等多家險企共同出資30億元。
值得注意的是，交易完成后，項目運營(yíng)團隊不會(huì )改變，英格卡將繼續保留項目運營(yíng)權。業(yè)內認為，這種“資產(chǎn)所有權與運營(yíng)權分離”的模式，一方面確保了專(zhuān)業(yè)運營(yíng)團隊繼續管理項目，另一方面又滿(mǎn)足了保險資金對購入“現金流奶?！钡男枨?。據悉，這三座薈聚項目運營(yíng)均已超過(guò)十年，能為低利率環(huán)境下面臨利差損風(fēng)險的險資提供穩定的現金流是其受到險資青睞的一大原因。
龍格認為，以泰康人壽為首的險資財團，斥巨資收購此類(lèi)成熟的大型購物中心，反映了險資對穩定收益和高回報資產(chǎn)的需求，通過(guò)收購成熟物業(yè)并計劃REITs上市退出，可以實(shí)現資產(chǎn)增值和長(cháng)期資金保值。
事實(shí)上，英格卡此次出售的并非邊緣資產(chǎn)，而是其在中國市場(chǎng)的“壓艙石”。北京薈聚（西紅門(mén)項目）作為亞洲最大單體購物中心之一，2025年春節單日客流突破15萬(wàn)人次，年租金超6億元。
無(wú)錫薈聚依托地鐵優(yōu)勢與15萬(wàn)平方米體量，2023年銷(xiāo)售額達33.7億元，長(cháng)期穩居區域榜首。武漢薈聚日均客流8萬(wàn)-10萬(wàn)人次，出租率連續三年超95%。
英格卡出售這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)背后或是集團整體面臨的業(yè)績(jì)壓力。英格卡集團2024財年營(yíng)收同比下滑5.5%至418.6億歐元，凈利潤降幅達46.5%。
從估值來(lái)看，三座薈聚購物中心總估值160億元，對應建筑面積超過(guò)115萬(wàn)平方米，簡(jiǎn)單測算每平方米估值約為1.39萬(wàn)元。該估值與已上市的商業(yè)REITs相比，并不算貴。
據悉，英格卡還承諾投資期間保險機構的回報率將接近7%。興業(yè)證券研報數據顯示，一線(xiàn)城市零售物業(yè)資本化率約為5.5%~6%，而REITs市場(chǎng)部分優(yōu)質(zhì)項目資本化率甚至僅為3.5%左右。7%的承諾投資回報率可以說(shuō)處于較高水平。
對外經(jīng)濟貿易大學(xué)創(chuàng )新與風(fēng)險管理研究中心副主任龍格認為，無(wú)錫、北京和武漢的薈聚購物中心，具有高客流量（如北京年3000萬(wàn)人次）、高銷(xiāo)售額（如無(wú)錫43億元），承諾7%回報率，且屬于Pre-REITs項目，后續上市也有一定的升值空間。
險資加速布局商業(yè)地產(chǎn)已成常態(tài)
泰康人壽此次收購并非個(gè)案，而是保險資金大規模進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的縮影。
上半年以來(lái)，險資動(dòng)作頻頻。陽(yáng)光人壽與太盟珠海、高和豐德等公司通過(guò)設立合營(yíng)企業(yè)收購大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權，涉及多個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)項目；新華保險通過(guò)坤華股權投資已完成14座萬(wàn)達廣場(chǎng)的收購；大家保險收購了上海鴻壽坊項目和多座萬(wàn)達廣場(chǎng)；中郵保險也以百億對價(jià)投資了上海博華廣場(chǎng)。
根據中國保險協(xié)會(huì )及保險公司官網(wǎng)披露的相關(guān)公告的不完全統計，2025年上半年，平安人壽、中國人壽、中國太保、建信人壽等保險公司披露了10余筆大額不動(dòng)產(chǎn)投資，共涉及6個(gè)不動(dòng)產(chǎn)項目，合計新增投資超40億元，較去年同期激增近600%，投資標的集中在商業(yè)辦公、物流地產(chǎn)等收租型物業(yè)。
據仲量聯(lián)行發(fā)布的追蹤數據，保險公司正成為中國內地商業(yè)地產(chǎn)資本市場(chǎng)的重要力量。2022-2024年間，保險公司在中國內地商業(yè)地產(chǎn)的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場(chǎng)相當，并居亞太區市場(chǎng)首位。
引導險資中長(cháng)期投資，REITs市場(chǎng)推動(dòng)交易
監管政策為險資投資不動(dòng)產(chǎn)提供了明確支持。國家金融監督管理總局于2024年12月發(fā)布《保險資金運用內部控制應用指引第5號——不動(dòng)產(chǎn)投資》，規范險資不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)控。
要求構建覆蓋項目篩選、盡調、決策到投后管理的全流程風(fēng)控，強化投后動(dòng)態(tài)監控與退出機制管理。
政策層面還在償付能力監管標準中，將REITs投資風(fēng)險因子從0.6調降至0.5，降低資本占用，為險資拓展投資空間提供了便利。
另外，2023年以來(lái)，證監會(huì )、國家發(fā)改委提出了加快推進(jìn)基礎設施REITs常態(tài)化發(fā)行的十條措施，推進(jìn)公募REITs擴募。2024年更出臺專(zhuān)項通知簡(jiǎn)化審核流程，直接推動(dòng)消費物業(yè)REITs市場(chǎng)火熱，為險資搭建起“收購優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)→培育運營(yíng)→REITs上市退出”的閉環(huán)。
一系列政策調整均指向鼓勵險資加大對商業(yè)地產(chǎn)等長(cháng)期資產(chǎn)的投資力度。業(yè)內人士指出，除了上述消費型物業(yè)，日前友邦在上海收購的長(cháng)租公寓等，都是符合險資長(cháng)期配置要求的資產(chǎn)類(lèi)型。
另外，此次交易采用的Pre-REITs基金模式，讓險資既能獲得穩定租金，又能在退出時(shí)享受流動(dòng)性溢價(jià)，進(jìn)一步強化了長(cháng)期配置動(dòng)力。
從當前消費基礎設施REITs上市的表現來(lái)看：嘉實(shí)物美消費REIT上市以來(lái)漲超80%，華夏華潤商業(yè)REIT、華夏首創(chuàng )奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT等以購物商城為底層資產(chǎn)的REITs項目成立至今也有超50%的漲幅。
消費基礎設施REITs上市表現強勁，也為Pre-REITs投資提供了退出通道。
周瑾指出，對于資產(chǎn)質(zhì)量較好的項目，進(jìn)一步通過(guò)公募REITS的方式進(jìn)行證券化，在釋放自身資本壓力的同時(shí)，還可以利用自身資產(chǎn)管理能力增加盈利。目前這類(lèi)底層資產(chǎn)的REITS是受到市場(chǎng)青睞的，所以頭部保險機構也都很有積極性來(lái)獲取好的項目和資產(chǎn)。
此次領(lǐng)投的泰康人壽2025年上半年凈利潤達159.98億元，同比增長(cháng)164.56%，在非上市險企中排名第一。其投資性房地產(chǎn)金額2020年至2024年間，分別為226.82億元、278.53億元、313.60億元、363.70億元、410.77億元，增長(cháng)近一倍。
保險資金以其規模大、期限長(cháng)、穩定性高的特點(diǎn)，正在成為不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要力量。隨著(zhù)更多險資持續流入，商業(yè)地產(chǎn)的資本結構或被重塑。