樓市仍在探底中。月全
9月15日，國房國家統計局發(fā)布1-8月份房地產(chǎn)相關(guān)指標，企資情況依然不妙。金釋1-8月份，放信全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降12.9%；新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降4.7%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積同比下降9.3，月全這些指標跌幅均較1-7月有所擴大。國房國房景氣指數由7月份的企資93.34下跌至93.05，繼續刷新至2025年初以來(lái)最低水平。金釋
好消息是放信，房?jì)r(jià)上漲城市增多。月全8月份，國房70個(gè)大中城市中，企資新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有9個(gè)和1個(gè)，金釋較7月份分別增加3個(gè)和0個(gè)。放信
面對這份成績(jì)單，國家統計局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟師、國民經(jīng)濟綜合統計司司長(cháng)付凌暉表示，從前8個(gè)月情況看，受?chē)鴥韧庑蝿葑兓绊?，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖有所波動(dòng)，但商品房銷(xiāo)售和住宅價(jià)格同比降幅還是在收窄，去庫存成效繼續顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍朝著(zhù)止跌回穩方向邁進(jìn)。
“促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩還需要繼續努力?！?付凌暉說(shuō)。
多指標下降，進(jìn)入探底階段
從國家統計局發(fā)布的數據可以看到，房企積極性仍待提升，資金壓力也是一個(gè)重要問(wèn)題。
1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積643109萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；房屋新開(kāi)工面積39801萬(wàn)平方米，同比下降19.5%，降幅比1-7月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；房屋竣工面積27694萬(wàn)平方米，同比下降17.0%，跌幅擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。
房企資金端壓力如何？國家統計局數據顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金64318億元，同比下降8.0%，降幅較1-7月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。這意味著(zhù)房企資金缺口仍需要補充。
從房企到位資金來(lái)源看，除國內貸款情況有所好轉外，利用外資、定金及預收款和個(gè)人按揭貸款下滑幅度均較大。其中，國內貸款10232億元，增長(cháng)0.2%，增幅擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金22974億元，下降8.9%，降幅擴大0.4個(gè)百分點(diǎn)；定金及預收款18844億元，下降10.5%，降幅擴大0.6個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款8857億元，下降10.5%，降幅擴大1.2個(gè)百分點(diǎn)。
從銷(xiāo)售端來(lái)開(kāi)，1-8月份，新建商品房銷(xiāo)售面積57304萬(wàn)平方米，同比下降4.7%，降幅比1-7月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)；新建商品房銷(xiāo)售額55015億元，同比下降7.3%，降幅擴大0.8個(gè)百分點(diǎn)。
這一系列回落數據說(shuō)明，未來(lái)房地產(chǎn)投資仍面臨較大下行的壓力。尤其是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的銷(xiāo)售情況，1-8月份，一批龍頭房企發(fā)布的數據顯示了銷(xiāo)售額下降態(tài)勢。
中指研究院數據顯示，1-8月，各陣營(yíng)房企銷(xiāo)售額均有下降。其中，TOP10房企銷(xiāo)售額均值為1145.0億元，較上年下降12.1%。其中，1-8月，全口徑銷(xiāo)售額排名第一的保利發(fā)展實(shí)現簽約面積898.52萬(wàn)平方米，同比減少26.63%；簽約金額1812.00億元，同比減少17.92%。
不過(guò)，值得點(diǎn)贊的是，房地產(chǎn)去庫存已有所改善。8月末，商品房待售面積76169萬(wàn)平方米，比7月份下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降了10.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅待售面積減少307萬(wàn)平方米。
“這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商在主動(dòng)去庫存?！皬V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，從開(kāi)工減少，投資減少，其實(shí)都是主動(dòng)或被動(dòng)去庫存。這既是供給端適應需求端的變化，也是供給收縮與需求再平衡的必然結果。這也說(shuō)明行業(yè)下跌進(jìn)入到下半場(chǎng)，即告別急速下跌，進(jìn)入到探底、尋底的階段。
房?jì)r(jià)上漲城市增多
樓市下行勢頭還待扭轉。
國家統計局數據顯示，8月份，一二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，降幅均有小幅度收窄；三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅擴大。
其中，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.1%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降1.0%，降幅與上月相同。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅較7月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.6%，降幅擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；三線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅較7月分別擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)和持平。
對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)表示，二手房市場(chǎng)的數據表現和新房市場(chǎng)略有差異。這也說(shuō)明二手房的價(jià)格還處于調整中。很多二手房若不主動(dòng)降價(jià)，市面上可供選擇的房源還是比較多，所以?xún)r(jià)格層面還會(huì )持續調整。市場(chǎng)的總體感受是，好的二手房房源，其價(jià)格方面相對可以企穩，但也絕對沒(méi)有漲價(jià)的空間。而其他相對差的二手房，價(jià)格方面還需要讓步，否則購房者購置的意愿是不強的。
不過(guò)，從同比來(lái)看，多數城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅有所收窄。
數據顯示，一二三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅比上月分別收窄0.2、0.4和0.5個(gè)百分點(diǎn)；二、三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅均收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。
在李宇嘉看來(lái)，從量來(lái)推演價(jià)格，本質(zhì)上就是量?jì)r(jià)再平衡的體現。隨著(zhù)量的收縮，價(jià)格也將進(jìn)入探底、尋底的過(guò)程。
從上漲城市數量來(lái)看，8月份，70個(gè)大中城市中9個(gè)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲，比7月份增加3個(gè)。上海、杭州、宜昌三城漲幅最大，均為0.4%，其次是南寧，漲幅為0.3%。二手房方面，只有長(cháng)春1城實(shí)現上漲，漲幅為0.1%。二線(xiàn)城市潛在購房需求較強，上漲城市開(kāi)始增多。
政策方面，8月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議再次明確房地產(chǎn)“止跌回穩”的政策目標，釋放出穩定市場(chǎng)的強烈信號。隨后，北京、上海、深圳等核心城市陸續出臺樓市新政，進(jìn)一步優(yōu)化購房政策，提振市場(chǎng)信心。
對于接下來(lái)的市場(chǎng)趨勢，李宇嘉認為，市場(chǎng)已進(jìn)入“金九”傳統營(yíng)銷(xiāo)旺季，房企在核心城市有望加快推盤(pán)節奏，尤其是新規項目入市將有效帶動(dòng)部分改善需求釋放，市場(chǎng)活躍度或將迎來(lái)階段性回升。二手房市場(chǎng)短期掛牌量仍處高位，但核心城市在政策及“以?xún)r(jià)換量”帶動(dòng)下，成交周期、議價(jià)空間均有望迎來(lái)改善。
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