東方IC

數據顯示，年前2025年前三季度房企融資規模達3072億元，季度降同比下降30%。房企其中第三季度融資1145億元，融資雖環(huán)比微升5%，同比但同比降幅仍達35%，紓困融資規模處于歷史低位。債務(wù)結構上，壓力融資分化現象尤為突出：國企、年前央企為融資主力，季度降前三季度發(fā)債量1313億元，房企占比高達85%；民營(yíng)企業(yè)發(fā)債量?jì)H134億元，融資同比降幅13%，同比高于國企央企5個(gè)百分點(diǎn)，紓困多數民營(yíng)及出險房企融資難問(wèn)題仍未緩解。債務(wù)

融資成本呈現“境內外分化、企業(yè)性質(zhì)分化”雙重特征。2025年前三季度，境內債券融資成本降至2.57%，較2024年全年再降0.34個(gè)百分點(diǎn)；境外債券融資成本則高達8.95%，僅極少數房企能通過(guò)境外發(fā)債“借新還舊”，且利率普遍超8%。企業(yè)性質(zhì)差異進(jìn)一步拉大成本差距：國企央企融資成本2.58%，民營(yíng)企業(yè)則達5.40%，兩者差值擴大至2.82個(gè)百分點(diǎn)?？硕鹬赋?，境內低成本融資主要集中于國企央企及招商蛇口、美的置業(yè)等優(yōu)質(zhì)民企，這受益于2024年以來(lái)寬松的貨幣環(huán)境與LPR下調，也與發(fā)債主體的資質(zhì)優(yōu)勢直接相關(guān)。

債務(wù)償還壓力在2025年達到階段性高峰。2024年房企債券到期規模4829億元，而當年發(fā)行規模僅2209億元，借新還舊缺口顯著(zhù)。疊加此前債務(wù)展期與置換的累積效應，2025年到期債務(wù)規模攀升至5342億元，其中第三季度到期約1600億元，形成年內償債高峰。不過(guò)隨著(zhù)近年發(fā)債規模下滑，2026年債務(wù)壓力將有所緩解，一季度、三季度到期規模分別約為1298億元、1170億元。

在此背景下，公募REITs成為房企盤(pán)活資產(chǎn)、緩解債務(wù)壓力的關(guān)鍵路徑?？硕饛娬{，公募REITs可有效釋放自持物業(yè)沉淀資金，用于償債及補充流動(dòng)性，目前已有多家房企試水或籌備發(fā)行。2025年政策端持續加碼支持，國家發(fā)展改革委放寬REITs擴募資產(chǎn)范圍，社區商業(yè)基礎設施被納入優(yōu)先支持領(lǐng)域，上海地產(chǎn)租賃住房REITs等項目以“18個(gè)工作日上市”的效率創(chuàng )下標桿，印證了這一工具的實(shí)踐價(jià)值。

長(cháng)期來(lái)看，公募REITs更承載著(zhù)行業(yè)轉型功能?？硕鸱治鲋赋?，在深度調整期，傳統“重資產(chǎn)”模式難以為繼，公募REITs助力房企構建“投融管退”全鏈條模式，推動(dòng)其從開(kāi)發(fā)商向運營(yíng)商轉型，實(shí)現資產(chǎn)結構“由重轉輕”。當前行業(yè)雖面臨融資收縮與償債壓力，但在融資協(xié)調機制“白名單”落地超6.7萬(wàn)億元貸款、REITs政策持續優(yōu)化的背景下，優(yōu)質(zhì)房企仍有望逐步改善資金狀況。（陳十一）