一、跌破調查數據透視：信心指數為何跌至七年新低

央行調查數據的央行有多變化軌跡，清晰勾勒出市場(chǎng)預期的公布降溫曲線(xiàn)?；仡?2019 年第一季度，最新居民房?jì)r(jià)看漲比例尚維持在 25% 以上的現還相對高位，而到 2022 年二季度，少人看漲與看跌人數首次出現持平，跌破調查標志著(zhù)市場(chǎng)信心的央行有多分水嶺。2025 年二季度，公布看漲比例直接跌破 10% 至 8.9%，最新三季度雖微漲至 9.1%，現還但看跌比例同步升至 23.5%，少人形成 “量?jì)r(jià)齊跌” 之外的跌破調查 “信心加速下行” 態(tài)勢。

更值得警惕的央行有多是，房?jì)r(jià)預期的公布低迷與居民經(jīng)濟行為形成了相互強化的閉環(huán)。同期調查顯示，57.4% 的居民認為 “就業(yè)形勢嚴峻”，就業(yè)感受指數較上季下降 2.7 個(gè)百分點(diǎn)；傾向于 “更多儲蓄” 的居民占 62.3%，而 “更多消費” 的比例僅 19.2%。2025 年前三季度，住戶(hù)存款增加 12.73 萬(wàn)億元，資金 “躺平” 在銀行的背后，是居民對未來(lái)收入的謹慎判斷。這種心態(tài)直接反映在購房決策上 ——“購房” 已連續三個(gè)季度退出居民未來(lái)支出選擇的前五名，而在 2022 年之前，這一選項長(cháng)期穩居前四。

市場(chǎng)的真實(shí)交易數據進(jìn)一步印證了預期的變化。國家統計局數據顯示，2025 年 3 月 70 個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格指數環(huán)比下降 0.61%，中國指數研究院監測的 100 個(gè)城市新房均價(jià)更是連續 16 個(gè)月環(huán)比下跌。作為市場(chǎng)風(fēng)向標，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)跌幅尤為顯著(zhù)：北京二手房均價(jià)較 2024 年同期下跌 15.3%，深圳跌幅達 17.0%，2025 年 9 月全國 100 個(gè)主要城市二手房?jì)r(jià)格更是出現 “無(wú)一上漲” 的罕見(jiàn)現象。

二、深層動(dòng)因：四大結構性因素重塑市場(chǎng)邏輯

（一）政策調控筑牢 “房住不炒” 底線(xiàn)

2021 年以來(lái)，從限購限貸、房企 “三道紅線(xiàn)” 到房貸利率動(dòng)態(tài)調整機制，一系列調控政策持續壓縮投機空間。政策的核心邏輯已從短期穩定轉向長(cháng)期機制建設，推動(dòng)市場(chǎng)從 “投資屬性主導” 向 “居住屬性回歸”。這種轉變徹底打破了 “房?jì)r(jià)只漲不跌” 的慣性認知，讓投資者認識到房地產(chǎn)不再是穩賺不賠的資產(chǎn)。正如數據顯示，房地產(chǎn)已徹底退出居民偏愛(ài)的前五大投資方式，被銀行理財、基金信托等產(chǎn)品取代。

（二）供需格局發(fā)生根本性逆轉

人口結構與住房供給的雙重變化，正在改寫(xiě)房地產(chǎn)市場(chǎng)的底層邏輯。國家統計局數據顯示，2024 年全國人口連續第三年負增長(cháng)，中國人口與發(fā)展研究中心預測未來(lái)五年每年新增住房需求將從 1500 萬(wàn)套降至 800 萬(wàn)套左右。與此同時(shí)，住房供給卻持續累積：100 個(gè)監測城市新房庫存去化周期達 20.1 個(gè)月，三四線(xiàn)城市更是接近 30 個(gè)月，遠超 12 個(gè)月的合理區間。從 “供不應求” 到 “局部過(guò)?！?的轉變，使得房?jì)r(jià)上漲失去了最基礎的支撐。

（三）居民購買(mǎi)力與預期的雙重透支

房?jì)r(jià)收入比的嚴重失衡，成為制約購房需求釋放的關(guān)鍵瓶頸。貝殼研究院數據顯示，2025 年 3 月一線(xiàn)城市平均房?jì)r(jià)收入比達 18.2，即便經(jīng)過(guò)持續下跌，北京、深圳仍分別高達 12.3 和 14.6。雖然部分城市房?jì)r(jià)已回落至 2016-2017 年水平，但年輕群體的購房意愿仍在下降?！吨袊嗄臧l(fā)展報告 (2024-2025)》顯示，25-35 歲青年中僅 37% 將買(mǎi)房列為未來(lái)五年規劃，較五年前下降 21 個(gè)百分點(diǎn)，“拒絕 30 年房貸” 成為不少 90 后、00 后的選擇。

（四）經(jīng)濟轉型期的信心傳導效應

房地產(chǎn)市場(chǎng)預期與宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境深度綁定。在經(jīng)濟結構調整期，部分行業(yè)面臨轉型壓力，就業(yè)穩定性下降導致居民收入預期弱化。央行調查顯示，收入感受指數連續三個(gè)季度下滑，這種 “收入焦慮” 直接轉化為購房決策的延遲。更值得注意的是，居民消費偏好已發(fā)生明顯轉變，旅游、教育、醫療成為支出優(yōu)先項，反映出家庭資產(chǎn)配置從 “不動(dòng)產(chǎn)重倉” 向 “多元均衡” 的調整。

三、市場(chǎng)影響：從行業(yè)調整到經(jīng)濟重構

（一）房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入 “去泡沫” 深水區

房?jì)r(jià)預期的低迷加速了行業(yè)的分化與出清。數據顯示，2025 年前三季度全國新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降 5.5%，頭部開(kāi)發(fā)商新房銷(xiāo)量?jì)H為峰值的 27%。行業(yè)的調整不僅體現在銷(xiāo)量上，更表現為發(fā)展模式的根本轉變：從 “高杠桿、高周轉” 向 “低負債、重運營(yíng)” 轉型，從追求規模擴張到注重產(chǎn)品品質(zhì)與服務(wù)。這種調整雖然伴隨短期陣痛，但為行業(yè)長(cháng)期健康發(fā)展奠定了基礎。

（二）對宏觀(guān)經(jīng)濟的多維傳導效應

房地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)鏈條最長(cháng)的行業(yè)之一，其調整必然產(chǎn)生連鎖反應。一方面，建筑業(yè)、家電、建材等上下游行業(yè)面臨需求收縮壓力，2025 年三季度家電零售額同比下降 4.2%，反映出房地產(chǎn)后周期需求的疲軟。另一方面，地方政府土地出讓收入下滑帶來(lái)財政壓力，倒逼地方政府加快發(fā)展新動(dòng)能產(chǎn)業(yè)。但從積極層面看，資金從房地產(chǎn)領(lǐng)域流出后，正逐步流向實(shí)體經(jīng)濟與新興產(chǎn)業(yè)，為經(jīng)濟結構轉型提供了資金支撐。

（三）居民資產(chǎn)配置的 “范式轉移”

房?jì)r(jià)預期的轉變正在重塑中國家庭的資產(chǎn)結構。過(guò)去二十年，房地產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重超過(guò) 60%，而 2025 年三季度傾向于 “更多投資” 的居民中，僅不足 5% 選擇房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品。這種轉變推動(dòng)居民資產(chǎn)配置向多元化發(fā)展：銀行理財、基金、股票等金融資產(chǎn)占比逐步提升，保險、養老等長(cháng)期資產(chǎn)規劃受到更多關(guān)注。從經(jīng)濟發(fā)展角度看，這種轉型有利于提高直接融資比重，降低金融體系對房地產(chǎn)的依賴(lài)。

四、未來(lái)展望：結構化分化中的新機遇

盡管當前市場(chǎng)信心處于低位，但 “只跌不漲” 并非房地產(chǎn)市場(chǎng)的終局。從房?jì)r(jià)收入比看，經(jīng)過(guò)持續調整，上海、杭州等城市已回落至 9.6、5.7 的合理區間，多數家庭 6-7 年年收入即可購房，具備了需求釋放的基礎條件。更為關(guān)鍵的是，“十五五規劃” 已明確將房地產(chǎn)業(yè)定位從 “支柱產(chǎn)業(yè)” 轉為 “民生保障行業(yè)”，預示著(zhù)調控政策將更注重 “因城施策”，支持合理住房需求。

未來(lái)市場(chǎng)的核心特征將是 “結構化分化”。一線(xiàn)城市及強二線(xiàn)城市由于人口持續流入、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)，住房需求仍有支撐，2025 年北京豐臺、朝陽(yáng)等區域新房?jì)r(jià)格已出現 0.37%-1.67% 的環(huán)比上漲。而人口流出的三四線(xiàn)城市，將面臨更長(cháng)時(shí)間的去庫存壓力，部分城市可能出現房?jì)r(jià)進(jìn)一步調整。這種分化意味著(zhù) “閉眼買(mǎi)房就能賺錢(qián)” 的時(shí)代徹底終結，精細化選房、關(guān)注區位與品質(zhì)成為購房決策的關(guān)鍵。

對于剛需群體而言，當前市場(chǎng)正處于 “預期低迷但價(jià)格合理” 的窗口期。隨著(zhù)房貸利率降至歷史低位、限購政策逐步優(yōu)化，具備購房能力的剛需群體可擇機入市。而對于投資者，房地產(chǎn)的投資邏輯已從 “博取價(jià)差” 轉向 “長(cháng)期持有收租”，核心城市核心地段的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)仍具備一定投資價(jià)值，但需警惕非核心區域的過(guò)剩風(fēng)險。

從 “全民看漲” 到 “九成人看平或看跌”，跌破 10% 的看漲比例不僅是一個(gè)數據節點(diǎn)，更是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的 “分水嶺”。它標志著(zhù)房地產(chǎn)野蠻生長(cháng)時(shí)代的終結，也預示著(zhù)一個(gè)更加理性、更加注重民生屬性的新時(shí)代的開(kāi)啟。在這個(gè)轉型過(guò)程中，市場(chǎng)陣痛不可避免，但只要堅持 “房住不炒” 定位，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉型，房地產(chǎn)終將回歸居住本質(zhì)，為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展貢獻持久動(dòng)力。