營(yíng)收翻了40倍，換帥股東應占凈利卻不如19年前。暴跌

　　近日，后綠綠城中國（03900.HK）公告了2025年中期業(yè)績(jì)，城中這是國創(chuàng )中交系老將劉成云空降接任董事會(huì )主席后交出的首份“成績(jì)單”。

　　這份中期業(yè)績(jì)報告顯示，下年綠城中國的最低中期期內營(yíng)收、毛利雙雙下滑，凈利公司股東應占凈利潤僅為2.1億元，換帥相比去年同期的暴跌20.45億元，跌近90%。后綠

　　2.1億元的城中數據，創(chuàng )下綠城中國自2006年在港交所上市以來(lái)最低中期凈利潤紀錄。國創(chuàng )

　　綠城中國上市首年，下年即2006年，最低中期綠城中期收入為12.10億元，公司股東應占凈利為2.57億元。如今，綠城的半年度營(yíng)收是當年的40多倍，但凈利潤還不如19年前。

　　公司股東應占凈利暴跌

　　綠城中國近日披露的中期業(yè)績(jì)報告顯示，截至2025年6月30日止的半年度，其營(yíng)收為533.68億元，同比下降23%；毛利為71.59億元，同比下降21%；期內凈利為12.11億元，同比下降64%；公司股東應占凈利潤為2.10億元，同比下跌近90%。

　　對于營(yíng)收、毛利、凈利全面下滑的情況，綠城中國在業(yè)績(jì)報告中解釋稱(chēng)，下降的原因為結轉不均，主要受到了2025年上半年交付節奏分布不均影響，上半年結轉面積同比下降了22.7%，這導致了收入的同比下降。

　　此外，綠城中國稱(chēng)，公司今年積極推動(dòng)長(cháng)庫存去化，2025年中期計提了相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元，進(jìn)而影響了股東應占利潤。

　　去年，在綠城中國前董事會(huì )主席張亞?wèn)|執掌綠城的最后一年，該公司的凈利潤就已腰斬，盡管年營(yíng)收達到1585億元，但股東應占利潤僅有15.96億元，同比下降49%。

　　在今年3月31日召開(kāi)年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )前夕，綠城中國突然“換帥”，來(lái)自中交體系、任中交集團的黨委常委和副總經(jīng)理的劉成云接替張亞?wèn)|，出任綠城中國董事會(huì )主席一職。

　　從中報披露的數據來(lái)看，“換帥”暫時(shí)未能挽回綠城業(yè)績(jì)下滑和凈利潤大跌的頹勢。

　　不過(guò)，撇開(kāi)盈利問(wèn)題，僅從銷(xiāo)售端來(lái)看，近年來(lái)拼命拿“地王”的綠城，仍是地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)行業(yè)中為數不多還能玩高周轉模式的代表。

　　中期數據顯示，今年上半年綠城取得總合同銷(xiāo)售約人民幣1222億元，躍升至行業(yè)第二，其中自投項目銷(xiāo)售約人民幣803億元，權益銷(xiāo)售額約539億元，位列行業(yè)第五；上半年新增35個(gè)項目，總建面355萬(wàn)平方米，預計可售貨值達907億元，位列行業(yè)第三位。

　　綠城中國稱(chēng)，上半年回款率達到96%，有力支撐了項目再投資，上半年首開(kāi)項目平均去化率達到80%，較去年同期提升2個(gè)百分點(diǎn)。

　　從財務(wù)角度看，賬面銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）約為人民幣667.95億元，為一年內到期借款余額的2.9倍；債務(wù)結構方面，短債占比為16.3%；由于有央企大股東背書(shū)，其總借貸加權平均利息成本為3.6%，較2024年同期的4.0%下降40個(gè)基點(diǎn)。

　　少數股東拿走了大部分利潤

　　近年來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻，頭部房企座次已經(jīng)有了極大改變，按照全口徑銷(xiāo)售額計，有“地王收割機”之稱(chēng)的綠城中國已坐穩行業(yè)前三。

　　然而，盡管銷(xiāo)售額、營(yíng)收、新增土儲都位于行業(yè)前列，融資成本也比照央企水平，但綠城的凈利潤水平卻一直與其規模以及實(shí)力地位不匹配。

　　2006年綠城中國在港交所上市，交出的第一份中期業(yè)績(jì)中，其營(yíng)收為12.10億元，公司股東應占凈利為2.57億元。而現在，綠城的半年營(yíng)收已是當年的40多倍，但公司股東應占凈利潤竟然比19年前還少了幾千萬(wàn)。

　　綠城的凈利潤為何如此低？

　　從今年的中報來(lái)看，綠城的銷(xiāo)售開(kāi)支、行政開(kāi)支、財務(wù)費用、稅項不僅沒(méi)有增長(cháng)，而且都在大幅下降。其中，行政開(kāi)支為15.23億元，同比下降了9.9%；銷(xiāo)售開(kāi)支為10.57億元，同比下降6.1%；利息開(kāi)支為29.53億元，同比減少了7.45億元；稅項則同比少了3個(gè)多億，從13.49億元降至10.26億元。

　　按理說(shuō)，綠城從上述幾項中省下不少錢(qián)，其凈利潤也該有所上升，然而事實(shí)并非如此。

　　對于凈利的下滑，從半年報中可以看出有如下幾個(gè)原因。

　　首先，其分占合營(yíng)企業(yè)業(yè)績(jì)虧損為4.19億元，分占聯(lián)營(yíng)公司業(yè)績(jì)盈利為1.49億元，合計虧損了2.7億元，較去年同期增加虧損0.6億元。不過(guò)，這只是一個(gè)很小的因素。

　　在若干資產(chǎn)的減值虧損計提與撥回一項中，綠城中國稱(chēng)，公司基于謹慎性原則，對部分物業(yè)進(jìn)行了減值測試，根據測試結果，本期計提非金融資產(chǎn)減值虧損17.17億元，這相比去年同期，多計提了近3億元。

　　此外，該公司還結合預期信用損失減值模型結合應收款對象、賬齡等因素，計提減值虧損2.16億元。這主要是因為房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，對應收合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司款項計提減值所致。

　　此外，公司股東應占凈利僅為2.10億元，還與綠城中國的非控股股東權益占比過(guò)高有關(guān)。

　　中期報告顯示，綠城中國期內溢利為12.11億元，但是非控股股東權益拿走了10.01億元的凈利潤，所以上市公司股東所占凈利僅剩下2.10億元。這意味著(zhù)非控股股東拿走了83%的凈利潤。

　　而在去年同期，非控股股東拿走的凈利潤占總數的比值為38%。

　　今年，在綠城中國營(yíng)收、毛利以及凈利潤均有下滑的情況下，非控股股東拿走了更多比例的凈利。

　　截至2025年6月30日，綠城中國的資產(chǎn)凈值為1193.23億元，其中綠城中國普通股股東應占權益為355.71億元，同比略有下滑，而非控股股東權益則為837.52億元，同比上升8.5%。

　　這里的非控股股東權益，即少數股東權益，少數股東分走大部分利潤在房地產(chǎn)行業(yè)早已屢見(jiàn)不鮮。有業(yè)內人士認為，少數股東權益和少數股東損益科目往往容易被投資者忽視，但其卻潛藏著(zhù)明股實(shí)債、盈利調節等風(fēng)險。

　　少數股東權益是合并資產(chǎn)負債表的凈資產(chǎn)中屬于少數股東的部分，從2017年至今，由于房企合作開(kāi)發(fā)、小股操盤(pán)或在項目中引入投資方的現象增多，少數股東權益普遍增長(cháng)。少數股東權益若占比過(guò)大，在項目盈利分配時(shí)，少數股東就能按權益比例分走不少利潤，從而影響公司股東凈利。

　　有機構統計，自2024年起房地產(chǎn)市場(chǎng)下行，利潤空間被壓縮，但少數股東在部分項目中，受權益保障機制或合作協(xié)議的保護，其利潤分配相對穩定，公司股東應占利潤降幅更大，2024年上半年，71家內房股少數股東合計分走利潤95.46億元，而當期這71家房企的凈利潤總和為-655.97億元。多家房企在經(jīng)營(yíng)虧損的情況下，少數股東依然取得了正收益。

　　從今年中期綠城的利潤去向來(lái)看，少數股東也拿走了上市公司大部分的溢利。

　　不過(guò)，在中期業(yè)績(jì)會(huì )上，綠城中國執行董事、執行總裁耿忠強在談到股東應占利潤大幅下滑時(shí)，則歸因于計提相關(guān)資產(chǎn)減值損失。他表示，上半年公司積極推動(dòng)長(cháng)庫存去化，中期計提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元。

　　這確實(shí)也是許多房企近年來(lái)利潤表現不佳的重要原因之一。針對未來(lái)會(huì )否還有大金額減值，耿忠強則回應稱(chēng)，具體數字很難預估，因為市場(chǎng)環(huán)境會(huì )變，公司自身的經(jīng)營(yíng)策略也會(huì )做適時(shí)調整，相信長(cháng)庫存減值壓力是每一家房企都不可回避的難題。