在國慶假期前的資本止挪最后一天晚間，停牌數月之久的丨新股新城悅，終于披露了“新城系”內部資金往來(lái)的城控調查結果。
經(jīng)調查，困局在2023年、遠不用億2024年，資本止挪新城悅合計向上海悅崧轉賬約70億元，丨新股而上海悅崧正是城控新城控股的附屬公司。新城悅解釋?zhuān)Ь执伺e是遠不用億為了解決新城控股短期資金需求。
在資本市場(chǎng)，資本止挪投資者迅速反應。丨新股國慶節后開(kāi)盤(pán)第一天，城控新城控股的困局股價(jià)大跌5.72%。
在恒大、遠不用億碧桂園等房企先后“爆雷”之后，新城控股目前是少數沒(méi)有出現債務(wù)逾期的民營(yíng)房企之一，能夠在房地產(chǎn)下行期堅持至今殊為不易。只不過(guò)，在樓市連續幾年的“低溫運行”后，新城控股確實(shí)面臨巨大的資金壓力。
截至2025年中期末，公司貨幣資金約92億元、短債合計約141.7億元。若剔除32億元的受限資金，其短期資金缺口已經(jīng)超過(guò)80億元。
這家昔日的千億房企，如今正在以一個(gè)極其被動(dòng)的姿態(tài)，接受外界的審視。
1
70億資金暗流，
員工“背鍋”？
時(shí)間倒回至半年前。
今年3月31日，新城悅突然宣布，延遲刊發(fā)2024年全年業(yè)績(jì)，原因是發(fā)現了與關(guān)聯(lián)方之間的資金往來(lái)，董事會(huì )已啟動(dòng)調查程序，并在次日起停牌。
據悉，香港羅兵咸永道會(huì )計師事務(wù)所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“羅兵咸永道”）在審核新城悅2024年業(yè)績(jì)過(guò)程中，發(fā)現關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)并無(wú)記入公司編制的記賬記錄及財務(wù)報表，并發(fā)現公司提供的銀行流水存在若干不一致之處。
為完成進(jìn)一步調查、審計，羅兵咸永道提交了額外審計收費報價(jià)，但被新城悅拒絕。于是，在5月27日，新城悅宣布，羅兵咸永道辭任核數師之職。同一天，新城悅首席財務(wù)官陳妮娜辭職。
2個(gè)月后（7月份），新城悅委任致同成為新任核數師。但直到9月30日，新城悅才對更多細節進(jìn)行了詳細披露——新城悅附屬公司的五個(gè)銀行賬戶(hù)，曾向上海悅崧轉賬。其中，2023年轉賬18億元、2024年轉賬51.7億元，兩年累計轉賬69.7億元。
圖 / 新城悅公告按照新城悅的說(shuō)法，這些轉賬予上海悅崧的資金，主要由新城控股用于償還到期債務(wù)，以及支付建筑合約款項。
如此巨額的資金往來(lái)，新城悅卻聲稱(chēng)控股股東王振華毫不知悉，而是由新城控股一位管理人員，與新城悅時(shí)任執行董事兼首席運營(yíng)官楊博聯(lián)合策劃。
具體而言，楊博執行上述新城控股管理人員的資金往來(lái)要求，指示新城悅財務(wù)管理中心總經(jīng)理（財務(wù)總）使用定制紙質(zhì)審批單進(jìn)行轉賬，刻意規避集團以SAP系統實(shí)施的內部審批程序。隨后，財務(wù)總指示財務(wù)管理中心員工從SAP系統刪除關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)的銀行轉賬記錄。
圖 / 新城悅公告為此，新城悅罷免了楊博的所有職務(wù)，并開(kāi)除大部分參與此事件的員工。
圖 / 新城悅公告在新城悅“快刀斬亂麻”地與涉事高管和員工切割之后，新城控股緊接著(zhù)披露了一則2024年財報更正公告，簡(jiǎn)單將“關(guān)聯(lián)方資金拆借（不適用）”的事項更正為：2024年從新城悅拆入資金51.7億元并同步償還。
但是，此番操作并沒(méi)有回答公眾的諸多疑問(wèn)。例如，作為新城控股董事長(cháng)、新城悅非執行董事、王振華之子的王曉松是否對此知情？指示楊博的新城控股高管是誰(shuí)？如何處理涉事的新城控股高管？罷免楊博、開(kāi)除涉事員工，是否在為新城控股涉事高管“背鍋”？未來(lái)是否還會(huì )繼續向新城控股“輸血”？
對此，「子彈財經(jīng)」試圖向新城控股、新城悅方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿，仍未獲回復。
過(guò)去三四年時(shí)間里，樓市進(jìn)入深度調整期，民營(yíng)房企普遍面臨償債壓力。而“新城系”這場(chǎng)約70億元資金往來(lái)事件，直接將新城控股的資金壓力擺到了臺面上。
2
地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售額腰斬，
商業(yè)運營(yíng)苦撐大局
新城控股曾有過(guò)輝煌時(shí)刻。
回顧2019年，新城控股的合同銷(xiāo)售額超過(guò)2700億元，位列行業(yè)TOP10，力壓華潤置地、招商蛇口等一眾央企。這一年，新城控股規模達到巔峰，同時(shí)也走到了命運的轉折點(diǎn)。
2019年7月，公司創(chuàng )始人王振華因涉嫌猥褻兒童罪被刑事拘留，消息一出輿論嘩然，新城控股遭遇巨大的口碑、信用沖擊，股價(jià)暴跌。很快，公司暫停了大手筆拿地，至今鮮少在土地市場(chǎng)露面。
在比同行房企更早直面危機的情況下，新城控股早一步踩了剎車(chē)，反而成為目前少數沒(méi)有“爆雷”的民營(yíng)房企之一。但在口碑受沖擊之下，其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)還是快速“塌陷”。
2025年9月13日，新城控股發(fā)布數據顯示，今年9月，公司實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約14.84億元，同比下滑35%；前三季度，累計實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約150.50億元，同比下滑53%，只比恒大的150.4億元高出約1000萬(wàn)元。
圖 / 新城控股公告不僅如此，新城控股的銷(xiāo)售表現甚至不及部分已債務(wù)違約的房企?？硕饠祿@示，2025年前9個(gè)月，碧桂園實(shí)現銷(xiāo)售額305.5億元、世茂集團為192.2億元，遠洋集團為188.7億元，均明顯高于新城控股。
銷(xiāo)售額的暴跌究竟是哪些因素造成的？公司是否會(huì )逐步開(kāi)啟拿地步伐？對銷(xiāo)售額是否設立了目標？存量項目如何加速去化？對此，「子彈財經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復。
無(wú)論如何，銷(xiāo)售層面遇冷已直接反映在財報上。
今年上半年，新城控股實(shí)現營(yíng)收221億元，同比下滑34.82%；歸母凈利潤8.95億元，同比下滑32.11%，幾乎回落至2016年中期的水平（當期歸母凈利潤為8.52億元）。
圖 / 新城控股2025年中期財報、2016年中期財報
開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)承壓之下，新城控股更倚重商業(yè)運營(yíng)。
過(guò)去，商業(yè)運營(yíng)業(yè)務(wù)一直為公司提供現金流，為開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)兜底，以保證債務(wù)不會(huì )逾期。但據媒體報道，在2024年股東大會(huì )上，新城控股董事長(cháng)王曉松表示，從今年開(kāi)始，內部將對商管業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現金流分開(kāi)進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統籌安排。
據悉，新城控股商業(yè)綜合體運營(yíng)最主要的就是吾悅廣場(chǎng)購物中心。財報顯示，截至2025年6月30日，公司在全國141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數量達174座，開(kāi)業(yè)面積達1608.14萬(wàn)平方米，出租率為97.81%。
吾悅廣場(chǎng)的確帶來(lái)了可觀(guān)的收入。2025年前三季度，公司商業(yè)運營(yíng)總收入為105.11億元（即含稅租金收入），同比增長(cháng)11%。
圖 / 新城控股公告只是，購物中心市場(chǎng)正快速步入存量競爭階段。贏(yíng)商大數據預計，2025年全國新開(kāi)業(yè)廣場(chǎng)數量不超過(guò)400座，較2021年的657座新開(kāi)業(yè)數量縮量近40%，較去年的436座將縮量近10%。
此外，在2025年上半年新開(kāi)業(yè)項目中，存量改造項目占比超二成，發(fā)生結構性變化。這意味著(zhù)市場(chǎng)已從“重資源、重規?！敝苯舆M(jìn)入“重品質(zhì)、重運營(yíng)”時(shí)代，行業(yè)正式進(jìn)入“運營(yíng)為王”的深度調整期。
這也意味著(zhù)，考驗購物中心真正運營(yíng)實(shí)力的時(shí)候到了。在SKP、萬(wàn)象匯、天街、萬(wàn)達、大悅城等品牌匯聚的“商場(chǎng)”里，競爭自然也會(huì )白熱化。
3
短期資金缺口超80億，
王氏家族強勢出擊
新城控股有意將商管業(yè)務(wù)隔離在一個(gè)安全區，但公司緊繃的資金鏈已經(jīng)難以忽視。
截至2025年中期末，新城控股的貨幣資金為91.83億元、交易性金融資產(chǎn)1564萬(wàn)元，其中預售監管資金、按揭貸款保證金等受限資金32億元。若剔除受限資金，流動(dòng)資金約合60億元。
圖 / 新城控股2025年中期財報同期，其短期借款3.72億元、一年內到期的非流動(dòng)負債137.88億元，短債合計約141.6億元。若以剔除受限資金的數額粗略計算，公司的短期資金缺口超80億元。
圖 / 新城控股2025年中期財報新城控股的資金壓力，也傳導到了供應商身上。截至2025年中期末，新城控股應付建筑工程款高達390億元，其中賬齡超過(guò)一年的應付賬款就有65億元。
圖 / 新城控股2025年中期財報那么，新城控股對供應商的賬期有多長(cháng)？是否存在“壓榨”供應商，以保存現金流的問(wèn)題？如果給供應商結賬時(shí)間過(guò)于漫長(cháng)，建筑工人的利益能否保障？對此，「子彈財經(jīng)」試圖向新城控股方面進(jìn)行了解，但截至發(fā)稿仍未獲回復。
為了緩解債務(wù)壓力，新城系不惜以高息借款“續命”。
10月2日，新城控股境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新城環(huán)球”）在境外發(fā)行1.60億美元的無(wú)抵押固定利率債券，債券期限2年，票面年息高達11.88%，每半年支付一次，主要用于償還公司一年內到期的境外中長(cháng)期債務(wù)。
今年6月，新城發(fā)展發(fā)行于2028年到期的3億美元優(yōu)先票據，利率同樣是11.88%。
不僅如此，今年3月，新城控股還宣布，為滿(mǎn)足公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展需求，擬向新城發(fā)展及其關(guān)聯(lián)方申請總額不超過(guò)等額人民幣150億元（含截至2025年2月末已使用未到期借款余額等額人民幣60.91億元）的借款額度，借款年利率為不超過(guò)8%（不含稅金）。
這一利率水平，已遠超市場(chǎng)LPR（貸款市場(chǎng)報價(jià)利率）。據中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2025年9月LPR為：1年期LPR為3.0%、5年期以上LPR為3.5%。
由于“高息債”的利息成本極高，會(huì )侵蝕利潤、加劇現金流壓力。近幾年，不少房企被“高息債”拖垮，陷入流動(dòng)性危機。此時(shí)，新城控股選擇“高息續命”，或有融資困難之下“不得已而為之”的無(wú)奈，但著(zhù)實(shí)是一步險棋。
但令外界奇怪的是，在新城控股資金吃緊之際，王振華家族的資本動(dòng)作卻不斷。
2025年8月，中國新零售供應鏈宣布，萬(wàn)疆資本以2.228億港元收購公司75%股權，成為控股股東。公開(kāi)資料顯示，中國新零售供應鏈是一家主要從事提供建筑服務(wù)及物業(yè)投資業(yè)務(wù)的投資控股公司。以此來(lái)看，這沒(méi)有完全跳脫出新城系的業(yè)務(wù)范疇。
據悉，萬(wàn)疆資本是一家于2025年7月，在英屬處女群島注冊成立的公司，主要從事投資控股，由王凱莉全資持有。而王凱莉今年26歲，正是王振華之女。
這筆交易再次將王振華家族推上輿論中心：一邊是新城控股債務(wù)高企、現金告急；另一邊，是家族資本在市場(chǎng)上強勢出擊。這樣的反差背后，究竟是王振華家族是在為新城系另辟護城河，還是在經(jīng)歷家族資本博弈后，謀劃“第二戰場(chǎng)”？
經(jīng)常航海的船員都知道，暴風(fēng)雨來(lái)臨前，海面往往格外平靜。對新城控股而言，資金違規往來(lái)、高息借貸與緊繃的資金鏈交織在一起，就像風(fēng)起深海，海面依然平靜，但暗流早已涌動(dòng)。
*文中題圖來(lái)自：攝圖網(wǎng)，基于VRF協(xié)議。
(責任編輯：焦點(diǎn))