160套房“不預設底價(jià)”拍賣(mài)

本次債權所涉抵押物為寶能城有限公司名下位于深圳市南山區留仙大道北側寶能城花園（東區）三期工程中的寶能被拍160套房產(chǎn)。

上述債權的旗下區掛底層資產(chǎn)均位于南山區核心地段，在深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)中的套房成交活躍度也較高。

圖片來(lái)源：京東資產(chǎn)交易平臺

樂(lè )有家數據顯示，賣(mài)位寶能城花園（東區）目前有57套房源在售，于深域小元平小區掛牌均價(jià)為10.58萬(wàn)元/平方米，圳核不同戶(hù)型和樓層價(jià)格差異明顯。心區例如，牌均75.5平方米左右的價(jià)萬(wàn)三房總價(jià)多在560萬(wàn)—650萬(wàn)元，92平方米左右的寶能被拍四房總價(jià)多集中在800萬(wàn)—898萬(wàn)元，而135平方米的旗下區掛大戶(hù)型總價(jià)普遍在1200萬(wàn)元以上。該項目一套135平方米的套房5室2廳2衛房源，業(yè)主掛牌價(jià)為1338萬(wàn)元，賣(mài)位折合單價(jià)約9.91萬(wàn)元/平方米。于深域小元平

值得一提的圳核是，寶能城花園所在的南山西麗片區，并非真正意義上的典型豪宅片區。而寶能城花園作為西麗豪宅的標桿，成為該片區內突破西麗房?jì)r(jià)天花板的樓盤(pán)之一，在2021年樓市高峰期，成交價(jià)高達15萬(wàn)元/平方米。

每經(jīng)記者注意到，此次中信信托處置的寶能系資產(chǎn)，在競價(jià)規則上，采用的是“不預設轉讓底價(jià)但設置保留底價(jià)”的模式，打破了傳統不良資產(chǎn)處置的定價(jià)慣例。

“過(guò)往比較傳統的法拍方式是起拍價(jià)即保留價(jià)，起拍價(jià)差不多是參考價(jià)的70%。而不預設底價(jià)意味著(zhù)潛在投資者無(wú)需面對固定的門(mén)檻價(jià)格，保留底價(jià)估計主要是為了防止資產(chǎn)被賤賣(mài)?！?1月15日上午，一位法拍市場(chǎng)的從業(yè)者向每經(jīng)記者表示。

眺遠咨詢(xún)董事長(cháng)兼CEO高承遠則表示，固定底價(jià)時(shí)代，市場(chǎng)習慣以“評估值×折扣”錨定心理價(jià)位，容易形成單邊預期，但去掉預設底價(jià)后，第一輪出價(jià)就失去參照系，倒逼競買(mǎi)人自己跑盡調、搭模型等。

在高承遠看來(lái)，拍賣(mài)模式的轉變對信托公司的資產(chǎn)敘事能力、競價(jià)運營(yíng)能力、輿情管理能力都是升維考驗?！靶枰緦Y產(chǎn)較為熟悉，‘盡調包’要足夠厚，否則市場(chǎng)用腳投票，一次冷場(chǎng)就把品牌折價(jià)?！备叱羞h分析稱(chēng)。

寶能債務(wù)困局進(jìn)入“深水區”

對寶能系來(lái)說(shuō)，14.08億元的不良資產(chǎn)處置只能算得上債務(wù)困局的“冰山一角”。

據天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團整體被執行金額已超500億元，其中寶能地產(chǎn)被執行金額逾320億元，寶能汽車(chē)超120億元。2025年開(kāi)年前兩個(gè)月，姚振華就因多起案件被多地法院強制執行，新增執行金額合計超47億元，債務(wù)壓力持續升級。

進(jìn)入到2025年，寶能系已有多宗股權、資產(chǎn)被處置。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯(lián)合基金30%股權經(jīng)歷五輪流拍后，以3766萬(wàn)元成交，較首次拍賣(mài)價(jià)格下降44%。

值得關(guān)注的是，該基金管理規模已從2020年高峰時(shí)的496.27億元縮水至2024年末的97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅盛華成為前海聯(lián)合基金第一大股東，寶能系終結了對這家公募基金公司的控制。

今年6月，觀(guān)致汽車(chē)常熟生產(chǎn)基地以16億元底價(jià)上架法拍平臺，但最終因無(wú)人競拍而流拍。該基地建筑面積約19萬(wàn)平方米，是寶能當年投入幾十億元打造的整車(chē)生產(chǎn)據點(diǎn)。

而此次被中信信托處置的寶能城花園房產(chǎn)，作為深圳南山區的優(yōu)質(zhì)項目，曾被視為寶能系的核心資產(chǎn)之一。另?yè)〇|法拍數據，寶能城花園（東區）四期工程也有12套房源被法拍，開(kāi)拍日期為12月8日，申請執行人為中信銀行國際（中國）有限公司。

圖片來(lái)源：京東資產(chǎn)交易平臺

回顧寶能系的發(fā)展歷程，2015年因舉牌萬(wàn)科引發(fā)資本市場(chǎng)震動(dòng)，隨后大規模擴張導致債務(wù)高企。

近年來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)調整及融資環(huán)境收緊的背景下，寶能系流動(dòng)性危機逐漸顯現，資產(chǎn)處置成為緩解債務(wù)壓力的主要手段。但從目前情況來(lái)看，已處置資產(chǎn)的規模相較于巨額債務(wù)仍顯得杯水車(chē)薪。

中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析認為，寶能系此次14.08億元債權的處置結果，將對其后續債務(wù)重組進(jìn)程產(chǎn)生重要影響。若債權能順利轉讓?zhuān)驅槠渌麄鶛嗳颂峁┨幹脜⒖?；若處置遇阻，則可能進(jìn)一步加劇市場(chǎng)對寶能系償債能力的擔憂(yōu)。

高承遠提到，信托端一旦拍出，相當于給寶能整個(gè)資產(chǎn)池釘下一顆“價(jià)格釘子”：一是錨定系數，其他金融機構再談債務(wù)展期，就會(huì )拿這次成交價(jià)做折扣基準，整體削債空間被鎖定；二是示范系數，若中信信托通過(guò)“競價(jià)+保留價(jià)”實(shí)現高回收，后面排隊的大債權人將拒絕“債轉股”式長(cháng)周期方案，要求復制現金回收路徑，迫使寶能從“時(shí)間換空間”轉為“資產(chǎn)換現金”。?

記者|陳榮浩

編輯|何小桃魏文藝易啟江