出品/聯(lián)商專(zhuān)欄

撰文/和二

編輯/娜娜

近日，限高商業(yè)地產(chǎn)大佬王健林因“限高”傳聞突然闖入大眾視線(xiàn)。王健

據悉，林被9月26日，消萬(wàn)甘肅省蘭州市中級人民法院發(fā)布對于王健林及萬(wàn)達集團的達還底牌限制高消費令，而被媒體捕捉到王健林被限高的限高消息則是9月28日，戲劇性的王健一幕來(lái)了，9月29日上午，林被媒體報道王健林的消萬(wàn)這張限高令已被撤回。

這意味著(zhù)，達還底牌王健林一共經(jīng)歷了三天限高，限高在這短短的王健時(shí)間內老王又一次經(jīng)歷了媒體鋪天蓋地的宣傳與解讀。而如此“閃現又閃退”的林被限高，對于萬(wàn)達集團和王健林而言，消萬(wàn)似乎在暗示著(zhù)什么——依然債務(wù)纏身，達還底牌糾紛頻頻。

1、王健林被“限高”，曝光一天之后迅速取消

9月28日，多家媒體報道，大連萬(wàn)達集團股份有限公司及其法定代表人王健林等被限制高消費。執行法院為甘肅省蘭州市中級人民法院，相關(guān)案件執行標的為1.86億元。

僅僅因為1.86億元，也就是不到兩個(gè)“小目標”，讓萬(wàn)達集團以及王健林被法院限制高消費，而且搞得滿(mǎn)城風(fēng)雨，實(shí)在是難以理解。要知道，雖然老王這幾年因為當初的對賭失敗而通過(guò)各種“賣(mài)賣(mài)賣(mài)”還債，但其依然掌握著(zhù)約200家自營(yíng)萬(wàn)達廣場(chǎng)的所有權，也就是說(shuō)，老王自己擁有的萬(wàn)達廣場(chǎng)數量雖然不到全國總數513座萬(wàn)達廣場(chǎng)的一半，但依然是萬(wàn)達商業(yè)最大的業(yè)主，可謂瘦死的駱駝比馬大，區區1.86億讓王健林名聲如此受損，似乎另有隱情吧。

9月28日下午，萬(wàn)達集團內部人士對媒體表示：“由于萬(wàn)達下屬項目公司經(jīng)濟糾紛導致，事實(shí)上之前雙方一直在通過(guò)多種方式協(xié)商解決，我們也正在了解具體情況，本次或因在執行層面信息不對稱(chēng)導致?！?/p>

今天（9月29日）上午，媒體陸續發(fā)布消息，中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)已經(jīng)沒(méi)有萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林“限高”的信息。這激起風(fēng)雨的“限高”短短一天內即已經(jīng)被萬(wàn)達集團妥善處理掉了。法律界人士認為，最大的可能就是被執行的1.86億元已經(jīng)解決，原告撤訴，法院撤銷(xiāo)限高令。

中國執行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，大連萬(wàn)達集團股份有限公司新增一則被執行人信息，執行標的4億余元，執行法院為北京金融法院，立案時(shí)間為2025年9月8日。

截至2025年8月，萬(wàn)達集團累計被執行金額超?76億元?，涉及10條被執行人信息，單筆最高執行標的達24.02億元。

自今年9月以來(lái)，萬(wàn)達新增了5條股權凍結信息，被凍結股權總額達到145.33億元。企查查顯示，大連萬(wàn)達集團股份有限公司股權凍結信息達47條，被凍結股權的標的企業(yè)涉及大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司、萬(wàn)達文化產(chǎn)業(yè)有限公司、大連萬(wàn)達集團商務(wù)服務(wù)有限公司等。

雖然一直賣(mài)賣(mài)賣(mài)，但大連萬(wàn)達集團及其旗下公司依然面臨較大的債務(wù)壓力。2025年到期債務(wù)約?400億元?，而同期現金儲備僅?116億元?（2025年3月數據），資金缺口顯著(zhù)。

2、大賣(mài)特賣(mài)，渡過(guò)難關(guān)

今年4月17日，萬(wàn)達酒店發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬將全資持有的萬(wàn)達酒店管理（香港）有限公司100%股權，以24.9億元的價(jià)格出售給同程旅行。7月份，又準備以2.4億元的價(jià)格將快錢(qián)金融30%股權賣(mài)給中國儒意。

今年5月20日，據國家市場(chǎng)監督管理總局反壟斷執法二司官網(wǎng)信息顯示，無(wú)條件批準太盟、高和豐德、騰訊、北京市潘達商業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)“潘達商管”）、陽(yáng)光人壽保險直接或通過(guò)其各自關(guān)聯(lián)方共同設立合營(yíng)企業(yè)，并通過(guò)合營(yíng)企業(yè)收購大連萬(wàn)達商業(yè)管理集團股份有限公司直接或間接持有的48個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)項目公司100%股權。

據澎湃新聞報道，這筆交易金額或將達到500億元，平均每個(gè)廣場(chǎng)價(jià)格為10.42億元。上述48家公司均是萬(wàn)達廣場(chǎng)的項目公司，分別位于北京、廣州、上海、合肥、重慶、武漢等一二線(xiàn)城市，涵蓋萬(wàn)達商業(yè)版圖中的核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

而去年8月，此次資產(chǎn)包中包含的杭州拱墅萬(wàn)達廣場(chǎng)曾傳出掛牌出售的消息，當時(shí)報價(jià)為14.8億元，年租金大約1.09億元，整體回報率8個(gè)點(diǎn)以上。據媒體報道，去年每座萬(wàn)達廣場(chǎng)的平均估值在15億元左右。據此計算，此次出售48座核心區域的萬(wàn)達廣場(chǎng)，可以說(shuō)是打了“骨折價(jià)”。

天眼查顯示，8月25日，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽(yáng)光人壽保險等13家企業(yè)組成的私募基金“蘇州寬遇股權投資基金合伙企業(yè)”正式成立，總出資額為224.29億元。據每日經(jīng)濟新聞報道，此筆私募基金正是為今年5月太盟、京東、騰訊等企業(yè)收購48座萬(wàn)達廣場(chǎng)所設立的。

據不完全統計，從2023年出售上海松江萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)始，2024年，萬(wàn)達共出售的項目超過(guò)30個(gè)。今年年初，又售出7個(gè)，加上此次的48個(gè)，目前全國至少有85座萬(wàn)達廣場(chǎng)所有權易主。

3、地產(chǎn)下行周期下，對賭失敗成為壓垮駱駝的“三棵大樹(shù)”

雖說(shuō)房地產(chǎn)下行導致諸如恒大、萬(wàn)科、碧桂園這些曾經(jīng)的頭牌地產(chǎn)企業(yè)陷入困境，但萬(wàn)達與他們畢竟不同，萬(wàn)達核心是商業(yè)地產(chǎn)而非住宅。萬(wàn)達今天的局面，核心在于兩個(gè)因素的疊加：第一，宏觀(guān)層面，地產(chǎn)下行打破了萬(wàn)達曾經(jīng)以住宅養商業(yè)的高周轉、高杠桿模式，住宅地產(chǎn)弱化，萬(wàn)達商業(yè)主要靠租金收入，現金流大大收縮；第二，恰恰在地產(chǎn)下行的周期內，王健林若干年前的三次對賭到期，高達近千億的對賭資金就成了萬(wàn)達本來(lái)身處不利環(huán)境下壓死駱駝的三棵大樹(shù)。

2016年港股退市對賭：王健林為籌集退市資金簽訂首份對賭協(xié)議，承諾若2018年前未完成A股上市，需以12%年息回購380億元股份?。最終因政策收緊導致上市失敗，觸發(fā)回購條款；2018年萬(wàn)達商管對賭：引入騰訊、蘇寧等戰投340億元，約定2023年10月前完成上市，否則需以8%年息回購股份?。因港股四次上市失敗，王健林以300億元現金解除協(xié)議；

2021年珠海萬(wàn)達商管對賭：再次引入戰投380億元（后追加至600億元），要求2023年底前港股上市。上市失敗后，王健林通過(guò)轉讓60%股權引入新投資者，以600億元代價(jià)解約?。

據統計，連續三次對賭失敗，累計對賭金額?至少1100億元（340億+380億+380億追加部分），實(shí)際支付代價(jià)，包括股權轉讓和現金回購，總支出超900億元。?害得老王的商業(yè)帝國丟了半條命。三次對賭失敗，皆因為萬(wàn)達商管上市失敗，至于萬(wàn)達商管這個(gè)中國商業(yè)管理的第一平臺為什么不能上市，其中深層原因恐怕只有王健林本人知道吧。

從萬(wàn)達的經(jīng)營(yíng)模式看，其本質(zhì)依然需要在很大程度上依托房地產(chǎn)行業(yè)的高景氣。曾經(jīng)，“一座萬(wàn)達廣場(chǎng)就是城市中心”的口號，讓萬(wàn)達廣場(chǎng)周邊的住宅價(jià)格水漲船高，銷(xiāo)售爆火，萬(wàn)達利用住宅樓盤(pán)的預售回籠資金繼續高速運轉，繼續開(kāi)發(fā)項目，就形成了高杠桿下的高周轉，而且住宅+商業(yè)的模式讓很多地產(chǎn)企業(yè)無(wú)比羨慕。

但是，當房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道，打擊接踵而至。住宅銷(xiāo)售大幅放緩，意味著(zhù)萬(wàn)達的現金回血能力驟降。伴隨著(zhù)金融監管趨嚴、融資渠道收緊，萬(wàn)達也很難繼續循環(huán)滾動(dòng)。萬(wàn)達曾經(jīng)成就商業(yè)帝國的模式一旦遇到某一個(gè)節點(diǎn)斷裂，資金跟不上，整個(gè)鏈條就面臨巨大危機。

4、依然手握200座萬(wàn)達廣場(chǎng)，王健林的底牌還在

只要解除了對賭危機，王健林依然能緩過(guò)來(lái)。雖然已經(jīng)丟失了大半壁江山，但王健林依然是萬(wàn)達廣場(chǎng)最大的擁有者。珠海萬(wàn)達商業(yè)管理集團官網(wǎng)顯示，截至2024年12月31日，其運營(yíng)管理萬(wàn)達廣場(chǎng)513家，商業(yè)運營(yíng)總建筑面積7,079萬(wàn)平方米，遍布全國31個(gè)省份及合計228個(gè)城市。數據顯示，擁有萬(wàn)達廣場(chǎng)數量最多的前三個(gè)省份是江蘇、廣東和四川，分別有43座、32座和31座。擁有萬(wàn)達廣場(chǎng)最少的是青海、西藏和海南，均有2座。

全國513座萬(wàn)達廣場(chǎng)中，?約200-288座為萬(wàn)達自營(yíng)?37。這一數據差異源于不同統計時(shí)點(diǎn)，2022年底招股書(shū)顯示其自營(yíng)為288座，但2023-2025年累計出售超100座后，自營(yíng)數量降至約200座。

另外，據聯(lián)商網(wǎng)統計，2025年萬(wàn)達新開(kāi)商場(chǎng)依然呈現高頻態(tài)勢。截至目前，2025年已經(jīng)有寧波姜山萬(wàn)達廣場(chǎng)、南寧鳳嶺萬(wàn)達廣場(chǎng)、鄂爾多斯萬(wàn)達廣場(chǎng)B館、寶雞金臺萬(wàn)達廣場(chǎng)、宜賓高縣萬(wàn)達廣場(chǎng)、贛州巨億萬(wàn)達廣場(chǎng)等6家萬(wàn)達廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，而接下來(lái)全國至少還有18家萬(wàn)達廣場(chǎng)及1家萬(wàn)達茂開(kāi)業(yè)，最早的一家將于9月開(kāi)業(yè)。

“下沉市場(chǎng)”為主，占比約63%。萬(wàn)達不愧是“下沉市場(chǎng)商業(yè)之王”，19家計劃新開(kāi)的商業(yè)中，三線(xiàn)、四線(xiàn)及五線(xiàn)城市就有12家，占比超63%。

目前，外部對萬(wàn)達的解讀文章鋪天蓋地，長(cháng)篇累牘。絕大部分聚焦在萬(wàn)達出售資產(chǎn)、股權凍結或被執行這類(lèi)負面消息。但筆者以為，以大連萬(wàn)達集團目前所掌握的近200座萬(wàn)達廣場(chǎng)這樣的實(shí)體資產(chǎn)以及萬(wàn)達所擁有的強大的商業(yè)運營(yíng)經(jīng)驗、萬(wàn)達品牌這些無(wú)形資產(chǎn)而言，在消除對賭賠款以及不斷降低債務(wù)之后，萬(wàn)達依然具有很強的賺錢(qián)能力，而王健林恐怕也沒(méi)有外界想象得那么糟糕。

今年8月底，據克拉瑪依市融媒體中心報道，8月20日至21日，王健林在克拉瑪依考察招商引資、文旅發(fā)展等工作，老王的工作腳步不曾停下，萬(wàn)達這艘巨輪也依然在揚帆行進(jìn)中。