今年9月15日，房東稅《住房租賃條例》（下稱(chēng)《條例》）將正式施行。屬誤施作為我國首部專(zhuān)門(mén)規范住房租賃活動(dòng)的讀業(yè)行政法規，《條例》受到廣泛關(guān)注，內住并由此引發(fā)有關(guān)“房東稅”話(huà)題的房租熱議。 《條例》明確，賃條例實(shí)出租人應當按照規定，增稅通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。新京對此，房東稅有市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，屬誤施“備案”是讀業(yè)在為“房東稅”鋪路，同時(shí)，內住“房東稅”來(lái)了會(huì )助推租金漲價(jià)。房租 對此，賃條例實(shí)多名業(yè)內專(zhuān)家及多地稅務(wù)部門(mén)紛紛回應，增稅出租房屋繳稅是早已存在的規定，并非因條例實(shí)施而新增稅種，并呼吁公眾不要被“帶節奏”。 “房東稅”要來(lái)了？業(yè)內：備案≠征稅 《住房租賃條例》第八條提及，出租人應當按照規定，通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門(mén)備案。第二十七條還明確，出租人和承租人通過(guò)住房租賃經(jīng)紀機構簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀機構辦理住房租賃合同備案。 同時(shí)，《條例》第三十條規定，縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)應當通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統計監測等管理與服務(wù)，并與民政、自然資源、教育、市場(chǎng)監督管理、金融管理、公安、稅務(wù)、統計等部門(mén)建立信息共享機制。 隨著(zhù)《住房租賃條例》實(shí)施日期臨近，“房東稅”來(lái)了的消息在社交平臺、租房社群中熱度攀升。有網(wǎng)友將條例中“備案”的要求與“新增稅種”直接關(guān)聯(lián)，有觀(guān)點(diǎn)認為備案和信息共享，意味著(zhù)為全面開(kāi)征“房東稅”鋪路，還有網(wǎng)友解讀“房東稅”開(kāi)征后房東轉嫁成本到租客最終會(huì )引發(fā)租金上漲。 對此，以上海為例，新京報貝殼財經(jīng)記者致電12366納稅服務(wù)平臺，稅務(wù)熱線(xiàn)工作人員表示：“私房出租的稅收政策沒(méi)有變化，房東有納稅義務(wù)，《條例》出臺后并未額外增加新的稅種?！?/p> 同時(shí)，多地稅務(wù)部門(mén)也對此進(jìn)行了澄清。微信公眾號“成都稅務(wù)”文章顯示，出租房屋相應的稅費政策，是實(shí)施了數十年的規定，并未因《條例》出臺而調整，更沒(méi)有新增“房東稅”。 上海交大住房和城鄉建設研究中心主任、國際與公共事務(wù)學(xué)院教授陳杰表示，租賃合同備案是完善租賃住房市場(chǎng)監管的必要手段。租賃合同備案的出發(fā)點(diǎn)主要是公平公正保障租賃雙方的合法權益，同時(shí)助力政府及時(shí)了解租賃住房市場(chǎng)總體態(tài)勢、最新動(dòng)態(tài)和進(jìn)行風(fēng)險防控?？陀^(guān)來(lái)說(shuō)，全面合同備案為強化相關(guān)稅收征管提供了更好的技術(shù)條件和更充分的數據基礎。 但即使這樣，合同備案本身不能直接等同于強制征稅，兩者之間可以說(shuō)不存在必然關(guān)系。強制征稅需要相關(guān)立法作為依據，不是以合同備案為依據，合同備案本身并不會(huì )直接成為征稅依據。目前也沒(méi)有看到有稅務(wù)部門(mén)宣稱(chēng)，會(huì )主動(dòng)從合同備案信息發(fā)起追稅。 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)進(jìn)一步解釋稱(chēng)：“此次條例出臺，本身并不涉及稅費政策的調整。條例出臺，最初的出發(fā)點(diǎn)是解決2018-2019年長(cháng)租公寓爆雷事件。最近兩年在房地產(chǎn)風(fēng)險有效化解情況下，立足于房地產(chǎn)發(fā)展新模式和租購并舉的工作要求，在立法方面積極推進(jìn)和落實(shí)有效保障。條例中沒(méi)有提及稅費內容，亦無(wú)新增稅費考慮。條例發(fā)布前后，有關(guān)稅費政策保持不變，房東等無(wú)需多慮?！?/p> 按照現行政策，房東需繳稅多少？ 按照既有政策，房東出租房屋本就理應繳稅，那具體的稅費標準是怎樣的，是否會(huì )給房東帶來(lái)較大負擔？ 個(gè)人住宅出租繳稅主要包括增值稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，其中，月租10萬(wàn)以下免征增值稅，但是，具體到各個(gè)城市有“優(yōu)惠”后的綜合征收率。 以上海為例，上述上海稅務(wù)熱線(xiàn)工作人員表示，個(gè)人出租房屋，月租金收入在10萬(wàn)元以下的，按照2.5%的綜合稅率征收；月租金超過(guò)10萬(wàn)元的，綜合稅率約為4%。 同樣，在北京，個(gè)人出租住房同樣有明確的稅費標準，月租金收入不超過(guò)10萬(wàn)元的，綜合征收率為2.5%。廣州、深圳等地也均有類(lèi)似的綜合稅率政策，通過(guò)“綜合征收”的方式簡(jiǎn)化稅費計算。 此外，更多城市也出臺了相關(guān)優(yōu)惠政策。以成都為例，個(gè)人出租住房且在成都住房租賃交易服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，按照0%的稅率綜合征收。個(gè)人出租住房未在成都住房租賃交易服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，免征城鎮土地使用稅和印花稅；減按2%征收房產(chǎn)稅；月租金10萬(wàn)元以?xún)鹊?，免征增值稅，超過(guò)10萬(wàn)元的，減按1.5%征收增值稅；減按10%征收個(gè)人所得稅。整體上看，房東的綜合稅負遠低于網(wǎng)絡(luò )傳言的“20%-30%”。而對于租客來(lái)說(shuō)，憑備案合同還可享受每月800-1500元的個(gè)人所得稅專(zhuān)項附加扣除。 按照北京、上海綜合稅率2.5%的征收比例，以4000元月租金收入為例，需繳納稅費約為100元，并非傳言中10%、20%的高征稅比例。 實(shí)際上，既然房東出租房屋一直都需征稅，但在實(shí)際操作中，很多房東對此仍比較陌生。嚴躍進(jìn)表示：“房屋納稅是每個(gè)公民應盡的義務(wù)。房東出租房屋，屬于經(jīng)營(yíng)行為，從稅法角度看已產(chǎn)生了應稅行為。但實(shí)踐過(guò)程中為什么很少出現房東去交稅？就在于租賃合同更多是房東和租客私人之間簽約的，合同金額不大，與企業(yè)簽約合同的經(jīng)營(yíng)行為有較大區別。所以在實(shí)踐中很少出現房東出租房屋然后去交稅的情況?！?/p> “如果某個(gè)租客問(wèn)房東索要房票（如工作單位允許其報銷(xiāo)），那么房東需要在稅務(wù)有關(guān)APP上開(kāi)票，此時(shí)就需要交稅，主要包括個(gè)稅和房產(chǎn)稅。其稅率為綜合稅率，即2.5%?！眹儡S進(jìn)補充表示。 《條例》出臺有助規范住房租賃市場(chǎng) 即將施行的《條例》對房屋出租的各方包括出租、承租、租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構的行為都進(jìn)行了規范，還明確強化監督管理、嚴格責任追究。 對于《條例》出臺，嚴躍進(jìn)表示：“合同備案的目的不是要征稅。合同納入備案，主要是為了規范租賃交易和確保合同有備可查。即便租賃平臺和多部門(mén)聯(lián)網(wǎng)，也主要涉及與公安系統的聯(lián)網(wǎng)，目的是從流動(dòng)人員的管理角度優(yōu)化居住證的辦理。租客有了備案合同，其辦理居住證和提取公積金用于租房等也更為便利?！?/p> 除稅費規范外，《條例》在多方面實(shí)現重大突破。在保護租客權益方面，如《條例》第十條明確，除住房租賃合同約定的情形外，出租人無(wú)正當理由不得扣減押金。 同時(shí)，《條例》指出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。此外，《條例》也首次明令禁止廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)道、地下儲藏室、車(chē)庫等非居住空間單獨出租用于居住，違者最高罰款10萬(wàn)元。 新京報貝殼財經(jīng)記者 徐倩 潘亦純 編輯 楊娟娟 校對 楊利