国产91精品在线播放,9久9久热精品视频在线观看,啪啪毛片,九九热在线免费视频,91av毛片,国产91小视频,国产福利区一区二在线观看

房企投資聚焦之際，保利半壁北京市場(chǎng)憑借多年來(lái)穩定的海淀銷(xiāo)售表現成為各大企業(yè)競逐重點(diǎn)。

從今年北京新房市場(chǎng)來(lái)看，店項度低海淀、目進(jìn)朝陽(yáng)等核心區域高端改善型項目表現亮眼，于預迎考驗對房企業(yè)績(jì)乃至排名貢獻突出。期北

《中國經(jīng)營(yíng)報》記者了解到，京新經(jīng)理保利發(fā)展在北京核心區域拿地意愿強烈，任總從去年至今，保利半壁保利發(fā)展先后拿下海淀永豐地塊、海淀朝陽(yáng)三間房地塊以及海淀半壁店地塊。店項度低不過(guò)，目進(jìn)隨著(zhù)今年海淀、于預迎考驗朝陽(yáng)供地增多，期北區域內新盤(pán)競爭愈加激烈，京新經(jīng)理各項目去化情況牽動(dòng)外界神經(jīng)。

與此同時(shí)，保利發(fā)展海淀半壁店地塊進(jìn)展低于外界預期，引發(fā)關(guān)注。

拿地5月才報規

拿地近5個(gè)月，北京海淀半壁店HD00-2201-0003、0004地塊的報規圖終于公布。

在強調資金流速的北京市場(chǎng)，拿地4—5月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售已經(jīng)較為常見(jiàn)，半壁店項目的慢節奏反而引發(fā)了外界的好奇。

該地塊于今年5月20日由保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以45.45億元總價(jià)成交，折合樓面價(jià)約7.84萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率11.95%。

其中包含兩幅子地塊，均為居住用地，其中西側0003地塊占地2.35公頃，容積率1.3，地上建筑規模約3.05萬(wàn)平方米；東側0004地塊占地1.71公頃，容積率1.6，地上建筑規模約2.74萬(wàn)平方米。地塊總占地面積4.06公頃，地上建筑規模約5.8萬(wàn)平方米，限高18米。

據悉，該地塊在出讓之前曾進(jìn)行過(guò)調整。一是根據《綜合實(shí)施方案》《供地條件》及空軍機場(chǎng)凈空區內建設項目控高審批有關(guān)要求，各地塊建筑應按15米控制。最終以空軍機場(chǎng)主管部門(mén)審批意見(jiàn)為準，且建筑高度不得超過(guò)18米。

二是0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線(xiàn)寬度宜控制在11米。這樣南側街坊路沒(méi)有變化，東側街坊路由原先規劃寬18米，其中7米納入容積率，改為不占用0004地塊容積率，相當于增加了地上實(shí)際使用面積。

三是在保證供地條件確定的用地、建筑及綠地等規劃指標不減少的前提下，0003、0004地塊容積率、綠地率可統籌核算。這樣將方便后期開(kāi)發(fā)企業(yè)排布建設。

對于項目建筑高度，自拿地之時(shí)便留有懸念，根據最新公布的報規圖，項目整體容積率為1.43，建筑層數為地上5層、地下3層，建筑高度15.89米，綠地率30%。該項目分為了東西兩個(gè)地塊。 其中，西側地塊規劃了8棟住宅，多數為5層樓。部分單位為4層、3層。 東側地塊則規劃了6棟樓，均為5層樓設計。

據中指研究院土地市場(chǎng)研究負責人張凱介紹，該地塊所在的海淀區田村板塊占據西四環(huán)優(yōu)越區位，享有環(huán)線(xiàn)優(yōu)勢及永定河引水渠生態(tài)資源。距離地鐵6號線(xiàn)田村站約1公里，距離地鐵6號線(xiàn)和12號線(xiàn)交會(huì )站海淀五路居站約800米。

不過(guò)，值得注意的是，項目北側京門(mén)鐵路現已停運，1.9公里外軍用機場(chǎng)或產(chǎn)生噪聲污染。西側房齡逾20年的老舊社區與東側待提升的河岸景觀(guān)，使得城市界面略顯陳舊。

周邊生活配套方面，鄰近航天中心醫院、中國人民解放軍總醫院，田村地鐵站附近有京糧廣場(chǎng)、萬(wàn)達廣場(chǎng)等大型商業(yè)項目，學(xué)區主要是行知實(shí)驗學(xué)校、中國人民大學(xué)附屬小學(xué)（亮甲西校區）等。

目前，該項目周邊沒(méi)有在售新盤(pán)，二手房包括田村路39號院、樂(lè )府江南等，掛牌價(jià)約9.7萬(wàn)元/平方米。

次新房有2023年年底交付的大苑海淀府，主力戶(hù)型為170—319平方米大平層，為2000萬(wàn)元級別高價(jià)住宅，成交均價(jià)12萬(wàn)元/平方米。西北5公里外的印香山和香山樾，容積率1.05、限高12米，主力戶(hù)型為180—270平方米的改善產(chǎn)品，均價(jià)約12萬(wàn)元/平方米。

張凱指出，從海淀區近兩年的土拍格局來(lái)看，從四季青頂豪到永豐科技住區，從功德寺低密地塊到朱房村城市更新，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)持續西移北拓，產(chǎn)業(yè)引擎、教育醫療配套與城市界面的迭代升級，正在取代傳統環(huán)線(xiàn)價(jià)值，成為區域增值的核心動(dòng)能。

他指出，當區域開(kāi)發(fā)形成集群效應時(shí)，半壁店地塊需直面城市更新與價(jià)值重塑的雙重挑戰，在環(huán)線(xiàn)優(yōu)勢與生態(tài)基底之上，通過(guò)規劃彈性與產(chǎn)品力突破，探索主城稀缺地塊與區域發(fā)展勢能錯位中的獨立價(jià)值增長(cháng)路徑。與該項目的慢節奏相比，往西3.5公里的寶山村“雙子星”目前已公布了規劃方案和案名。區別于目前海淀市場(chǎng)上多數大戶(hù)型高價(jià)住宅，兩項目均采取“小而精”的定位。其中，由中建壹品開(kāi)發(fā)的海宸元境規劃11棟7—11層洋房住宅，總計414戶(hù)，套均面積約123平方米。戶(hù)型面積段覆蓋98—180平方米，其中98—125平方米為主力戶(hù)型，占比近八成。

由金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北京隅·海岄規劃13棟6—11層洋房，總計458戶(hù)，套均面積120平方米。戶(hù)型包含106、128和145平方米，主力戶(hù)型128平方米占比近半。

記者了解到，保利發(fā)展在半壁店項目中的合作方北京建工已于近期選擇退出項目開(kāi)發(fā)，目前還不清楚項目后續是否會(huì )引入新的合作方。記者就半壁店項目籌劃進(jìn)展及差異化優(yōu)勢等問(wèn)題聯(lián)系保利發(fā)展，截至發(fā)稿未獲回復。

北京區域總經(jīng)理的考驗

據了解，上述項目并非保利發(fā)展和北京建工首次合作拿地，同樣在海淀區域，雙方曾于去年7月25日在海淀永豐板塊以89.01億元競得一宗宅地，溢價(jià)率3.5%。住宅部分成交樓面均價(jià)約5.96萬(wàn)元/平方米，銷(xiāo)售指導價(jià)為9萬(wàn)元/平方米。隨后開(kāi)發(fā)為嘉華天珺。

在產(chǎn)品打造上，嘉華天珺主力戶(hù)型為99平方米的三居和134平方米的四居。此外，項目還包括127平方米的高層房源、172平方米的平層大四居，以及少量88平方米的邊戶(hù)。該項目通過(guò)加大贈送面積，綜合得房率在80%—88%，目標客群為在昌平和海淀通勤的初級改善客群。

今年1月1日，嘉華天珺東區地塊率先取證，共852套住宅，備案均價(jià)8.2萬(wàn)—9.7萬(wàn)元/平方米，并于1月13日晚間搶先開(kāi)盤(pán)。

與海淀今年幾個(gè)入市的項目相比，嘉華天珺去化速度緩慢，截至目前，東區網(wǎng)簽216套，成交均價(jià)8.5萬(wàn)元/平方米，去化率25.4%。

而項目西區于今年4月5日取證，5個(gè)多月來(lái)一直未形成網(wǎng)簽。整個(gè)項目東西區加起來(lái)還有上千套房源。保利發(fā)展于今年9月初宣布對西區進(jìn)行整體調規。地上面積和容積率沒(méi)有變化，樓棟排布發(fā)生變動(dòng)，由原來(lái)的東偏南改為正南正北朝向，冬季可增加采光時(shí)間。同時(shí)，樓棟排列也由原來(lái)的平行排列變?yōu)辄c(diǎn)狀布局。

樓棟排布調整后，原來(lái)的10棟住宅樓變成15棟，房源由424套增至488套，戶(hù)均面積從111平方米縮至100平方米。據了解，該項目西區戶(hù)型原來(lái)為99平方米和134平方米，此次調規后戶(hù)型面積變小。

保利發(fā)展方面此前向記者表示：“項目是結合客戶(hù)反饋以及西區地塊的特質(zhì)進(jìn)行的調整，此次調規后，中小戶(hù)型仍以99、88平方米為主，產(chǎn)品不變，個(gè)別戶(hù)型小了1—2平方米，134平方米變成了116平方米?！?/p>

記者了解到，近兩年，北京區域之間、項目之間分化不斷加劇，房企紛紛將投資聚焦在朝陽(yáng)、海淀等核心區域，保利發(fā)展亦不例外。

此前幾年，保利發(fā)展在京布局主要位于遠郊區域，2018—2022年，其所拿地塊主要集中在順義和大興。但隨著(zhù)樓市持續調整，遠郊區域項目多面臨去化緩慢的問(wèn)題。

2023年，保利發(fā)展在朝陽(yáng)區域拿下4宗地塊，權益價(jià)款近81億元；2024年7月，保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以89.01億元競獲北京海淀永豐地塊，即上述嘉華天珺項目；今年2月，保利發(fā)展聯(lián)合中國金茂摘得朝陽(yáng)三間房地塊，其中南區地塊由保利發(fā)展打造為朝觀(guān)天珺；今年5月20日，保利發(fā)展再次聯(lián)合北京建工拿下海淀半壁店地塊。這些項目成為其轉戰核心區的重要布局。

但隨著(zhù)海淀、朝陽(yáng)今年加大土地供應，疊加“好房子”政策落地，新盤(pán)之間競爭愈加激烈。

以海淀半壁店項目為例，從樓面價(jià)來(lái)看，該項目比去年11月出讓的海淀功德寺“雙子星”每平方米貴出近7000元。而功德寺“雙子星”項目位于海淀區上地板塊，地塊北側是中關(guān)村軟件園，是騰訊、百度、新浪等互聯(lián)網(wǎng)大廠(chǎng)總部聚集地；東南側有上地實(shí)驗小學(xué)、清華附中上地學(xué)校和即將開(kāi)工建設的101中12年一貫制學(xué)校，無(wú)論是區位、周邊配套還是高端購買(mǎi)力均優(yōu)于半壁店。功德寺“雙子星”兩個(gè)項目今年3月入市，成交均價(jià)10.5萬(wàn)元/平方米。

相較之下，較高的樓面價(jià)使得半壁店項目略顯被動(dòng)。此外，該項目還將面臨寶山村“雙子星”的直接競爭，后者樓面價(jià)僅5.5萬(wàn)元/平方米左右，且定位剛需及剛改產(chǎn)品，是今年海淀五環(huán)內購房門(mén)檻較低的新盤(pán)。

而保利發(fā)展在海淀的另一項目嘉華天珺目前也受調規影響。據了解，項目調規需重新走報規、審批、拿規劃證、預售證等流程，保利發(fā)展方面預計西區項目將在明年二季度才能再次入市。

據了解，今年2月，保利發(fā)展北京區域換帥，此前擔任保利北京總經(jīng)理達3年之久的劉喜濤調往河南，80后“老將”李紅亮接任。

作為從集團總部直派的高管，李紅亮在北京的工作被寄予厚望。隨著(zhù)核心區域競爭加劇，迎接李紅亮的將是新一輪的考驗。