香港山頂歌賦山道15號圖源｜香港文匯報

香港住宅市場(chǎng)最大虧損出現了。香港

深圳祥祺集團主席陳紅天或相關(guān)人士持有的住宅最大主系山頂歌賦山道15號大宅，在經(jīng)歷兩年招標后以7.9億港元成交。史上深圳神秘

而該房源2016年買(mǎi)入價(jià)為21億港元，虧損虧億如今貶值13.1億港元，紀錄今巨跌幅達62.4%，誕生呎價(jià)約4.37萬(wàn)港元（1平方呎約合0.0929平方米）。年前

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，天價(jià)天該房源2023年因財務(wù)問(wèn)題被東亞銀行接管，買(mǎi)入淪為銀主盤(pán)，港元歷經(jīng)多次截標延期才找到買(mǎi)家。原業(yè)房源實(shí)用面積為1.8萬(wàn)平方呎，富豪配套近1萬(wàn)平方呎花園和2788平方呎停車(chē)位，陳紅樓面呎價(jià)一度高達22.74萬(wàn)港元。香港

注：銀主盤(pán)為香港樓市術(shù)語(yǔ)，住宅最大主系指由于原業(yè)主未能按時(shí)償還銀行或其他金融機構的貸款，導致物業(yè)被債權人（通常是銀行）通過(guò)法律程序收回并接管，隨后由債權人負責出售以清償債務(wù)的房產(chǎn)。

“香港豪宅市場(chǎng)整體自2021年見(jiàn)頂后普遍下跌約30%，部分豪宅跌幅在35%～40%，銀主盤(pán)額外會(huì )再折讓15%～20%。這次山頂歌賦山道個(gè)案跌幅超過(guò)60%，屬于‘銀行急售+特殊個(gè)盤(pán)’雙重疊加?！?月21日下午，匯生國際資本總裁黃立沖向每經(jīng)記者分析稱(chēng)。

9年前21億港元天價(jià)買(mǎi)入

2016年6月，香港樓市正值熾熱期，陳紅天方面以21億港元天價(jià)從莊士國際購入山頂歌賦山道15號物業(yè)，樓面呎價(jià)22.74萬(wàn)港元，一舉創(chuàng )下全港呎價(jià)新高，更一度成為全球豪宅呎價(jià)標桿。

這座位于香港傳統豪宅區的物業(yè)，不僅地理位置優(yōu)越，規格也堪稱(chēng)頂級：實(shí)用面積1.8萬(wàn)平方呎，包含3層獨立屋及3層地庫，采用六房六套間隔設計，當時(shí)計劃作為自住用途進(jìn)行高端改建。

然而9年后，這場(chǎng)轟動(dòng)一時(shí)的豪宅交易以令人唏噓的方式落幕。

據祥祺集團2023年5月聲明，公司面臨“階段性現金流問(wèn)題”，主要原因是多筆大額應收賬款被臨時(shí)悔約，以及內地業(yè)務(wù)辦理遇到障礙。

每經(jīng)記者注意到，從2023年8月首次公布銷(xiāo)售安排開(kāi)始，這棟豪宅的出售之路便異常艱難。

歷經(jīng)近兩年反復延期后，接管人于2025年1月將意向價(jià)下調到7億港元～8億港元區間，最終在8月19日以7.9億港元成交。

值得注意的是，該物業(yè)于2019年已取得入伙紙（指入住許可證），但改建工程仍未完成，出售時(shí)部分區域甚至呈現荒廢狀態(tài)。

這筆13.1億港元的虧損，甚至超過(guò)了今年九龍半山超級豪宅緹外院墅C棟10億港元的成交價(jià)，在香港住宅市場(chǎng)前所未有。

在黃立沖看來(lái)，在當下市場(chǎng)環(huán)境，豪宅定價(jià)邏輯已由“地標溢價(jià)”轉向“現金流與風(fēng)險折現”?！斑^(guò)去單幢超大戶(hù)型因流動(dòng)性差、維護成本高，議價(jià)權完全在買(mǎi)方手里。即便香港在2024年全面‘撤辣’，成交價(jià)仍徘徊底部，超級豪宅的溢價(jià)故事難再復制?！秉S立沖說(shuō)。

注：撤辣是港澳樓市政策術(shù)語(yǔ)，指政府撤銷(xiāo)為抑制樓市過(guò)熱而實(shí)施的強效調控措施。

個(gè)人資產(chǎn)大幅縮水

公開(kāi)資料顯示，陳紅天自2015年起在香港大手筆掃入物業(yè)，涉及金額約69.87億港元，除歌賦山道15號外，還有紅磡祥祺中心A座及B座商廈，以及港島東半山豪宅傲璇。

其中最具代表性的當屬紅磡祥祺中心。

2016年7月，陳紅天以45億港元向會(huì )德豐地產(chǎn)購入紅磡One HarbourGate東座全幢，將其命名為祥祺中心，作為集團香港總部。

這棟15層高的臨海甲級寫(xiě)字樓總面積約27.9萬(wàn)平方呎，擁有155個(gè)車(chē)位，2024年12月被香港都會(huì )大學(xué)以26.5億港元購入，較購入價(jià)賬面貶值18.5億港元，跌幅達41.1%。

住宅方面，除歌賦山道15號外，陳紅天持有的山頂司徒拔道53號傲璇單位也在2023年9月以約4.2億港元售出，較當年6.8億港元的公開(kāi)招標價(jià)下降約38%。

與此同時(shí)，今年7月，陳紅天家族持有的中半山嘉富麗苑1座低層B室亦被銀主以6455萬(wàn)港元出售，該單位為四房設計，實(shí)用面積2348平方呎。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現，陳紅天的資產(chǎn)擴張期主要集中在2015～2017年。這三年內，陳紅天在中國香港和英國的物業(yè)投資總額達近百億港元，且高度依賴(lài)銀行融資。但2018年后，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)調整等因素，其資產(chǎn)價(jià)值開(kāi)始持續縮水。

這位曾以335億元身家排在《2022胡潤全球房地產(chǎn)企業(yè)家榜》第41位的富豪，其商業(yè)版圖收縮令人唏噓。

與此同時(shí)，作為華南城的主要投資者之一，陳紅天還“見(jiàn)證”了這家負債609億港元的企業(yè)在今年8月被香港法院頒布清盤(pán)令。

黃立沖認為，此類(lèi)案例對杠桿模式的警示尤為明顯。

“2015年～2017年以銀行貸款擴張（方式）、創(chuàng )紀錄價(jià)收購豪宅，在利率和資產(chǎn)估值雙殺下，極易觸發(fā)‘違約—接管—折價(jià)’的連鎖反應。對其他企業(yè)而言，降低杠桿、避免交叉擔保和保持利息覆蓋緩沖，是穿越周期的關(guān)鍵?！秉S立沖補充道。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實(shí)。據此操作，風(fēng)險自擔。

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