今年八月，紙面權益租住于北京大興區瀛海鎮的首部楊雪接到房東通知，要求每月漲租200元，租房理由是條例新實(shí)施的《住房租賃管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）將帶來(lái)“房東稅”。

9月15日，落地我國首部專(zhuān)門(mén)針對住房租賃的居住行政條例正式實(shí)施?！稐l例》對房屋安全、底氣多遠押金退還、紙面權益租金穩定性及租賃備案等長(cháng)期困擾租賃市場(chǎng)的首部問(wèn)題作出了明確規定。

楊雪所租的租房一居室月租3000元，房東告訴她“以前也讓交稅，條例但查得不嚴，落地今年9月15日之后實(shí)施的居住新政，要把‘繳稅’強制化。底氣多遠所以我也沒(méi)辦法。紙面權益”

然而楊雪并未輕易接受。她查閱《條例》后發(fā)現，出租房屋繳稅并非新增條款，而是早已存在的政策。繳稅需以“備案”為前提，且根據北京政策，月租金不超過(guò)10萬(wàn)元的個(gè)人出租住房綜合稅率僅為2.5%。

據此計算，房東每月應繳稅款遠低于200元。當她與房東對質(zhì)時(shí)，對方卻以“不接受漲租就別租了”相回應。

租房多年，楊雪深刻地體會(huì )到租客與房東地位的不平等。

那么，《條例》的實(shí)施究竟為租賃市場(chǎng)帶來(lái)了哪些變化？又有哪些問(wèn)題尚待解決？特別是像楊雪這樣的租客，如何更好地保障自己的權益？

01　強制備案等于強制征稅？

“備案”制度并非新生事物。早在1994年，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》就已提出“房屋租賃要向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案”。

央視網(wǎng)《鋒面》記者走訪(fǎng)多家正規房屋中介獲悉，鏈家、自如、我愛(ài)我家等頭部企業(yè)早已實(shí)現租賃合同簽約與備案同步完成。

鏈家銷(xiāo)售人員陳媛媛（化名）表示，房東出租房屋獲得的租金收入原就應當繳納增值稅、房產(chǎn)稅等，只不過(guò)不少房東選擇將這部分稅費轉嫁給租客。她認為，此次新規的重要意義在于打擊黑中介“默認不備案”的行為。

“《條例》明確了對租賃企業(yè)、經(jīng)紀機構不備案的罰則，最高罰款可達10萬(wàn)元，但并未對個(gè)人房東設置強制備案條款?！笔锥冀?jīng)濟貿易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)趙秀池指出。

在北京亦莊出租房屋的甄子洋，就曾與租客達成“不備案”的默契。今年，租客聯(lián)系到他，告訴他要辦理居住證、提取公積金以及小孩入學(xué)，需要提供備案發(fā)票。

之前，只有出租人能夠辦理備案，然而新規實(shí)施后，若房東拒絕備案，租客有權自行申請，這為租客在辦理居住證等事務(wù)時(shí)提供了重要保障。

北京市執業(yè)律師安宇華表示，《條例》顯著(zhù)強化了租客的議價(jià)能力和權利保障，是一次對租客的“平權”。但房東甄子洋卻擔心，“強制備案”意味著(zhù)“強制征稅”。

“納稅是出租人早已存在的法定義務(wù)，只是部分人一直未按規定繳納，不能簡(jiǎn)單地歸責于備案制度。相反，備案有助于保護租客權益，避免其租到不合法房源，自身權益遭受更大侵害?！壁w秀池補充道。

02　新規施行，房租普漲？

隨著(zhù)《條例》落地，租住在深圳寶安區的林潮生陷入焦慮。他所租住的是一間由陽(yáng)臺改造的“隔斷房”，月租僅1000元，而周邊整租價(jià)格普遍超過(guò)2200元。

林潮生注意到，《條例》明確規定，“廚房、衛生間、陽(yáng)臺、過(guò)道、地下儲藏室、車(chē)庫等非居住空間，不得單獨出租用于居住”，并設立了相應罰則：?jiǎn)挝贿`規最高罰10萬(wàn)元，個(gè)人最高罰1萬(wàn)元。有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

除了隔斷房，《條例》還嚴厲打擊類(lèi)似“串串房”（用劣質(zhì)家具簡(jiǎn)單裝修即出租的房源）、“陰陽(yáng)房”（實(shí)際和宣傳嚴重不符的房源）等游走在法律之外的“廉價(jià)房源”。

林潮生擔心，一旦嚴查，“廉價(jià)房子都沒(méi)了，整個(gè)寶安甚至深圳的房租豈不是都要跟著(zhù)漲？”

事實(shí)上，類(lèi)似的需求廣泛存在。2025年4月，深圳被曝出寶安西鄉的別墅區一套別墅被改成幾十套單獨小隔間；福田金眾小區一棟7層高的樓房里幾乎每層都有　“房中房”出租；南山區現代城華庭小區共有58個(gè)“房中房”……

趙秀池認為，短期內，對隔斷房的清理的確可能減少低端供給，從而推高住房租賃市場(chǎng)的租金水平。受影響的群體可以轉向公租房、保障房，或通過(guò)合租、調整租房位置來(lái)緩解壓力。

“但從長(cháng)遠來(lái)看，租金根本上由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，同時(shí)也受房?jì)r(jià)等因素影響?！痹谒磥?lái)，當前樓市處在低迷狀態(tài)，房?jì)r(jià)持續下行，僅靠規范租賃管理不太會(huì )導致租房水平整體上升。未來(lái)，隨著(zhù)多主體供應、多渠道保障的租賃體系不斷完善，租房成本也會(huì )下降。

陳媛媛也持相似觀(guān)點(diǎn)：“從供給端來(lái)看，未來(lái)會(huì )有更多規?；?、規范化的房源流入市場(chǎng)。如今政策鼓勵盤(pán)活存量住房，也會(huì )有更多閑置房源進(jìn)入市場(chǎng)，租金不太可能上漲，反而面臨下行壓力?！?/p>

03　政策落地仍面臨哪些挑戰？

“租賃市場(chǎng)的亂象遠不止于稅收與隔斷問(wèn)題?！甭蓭煱灿钊A在處理多起住房租賃的民事糾紛時(shí)發(fā)現，裝修污染、押金糾紛、惡意漲租、亂收費等現象屢見(jiàn)不鮮?！啊稐l例》雖有助于規范市場(chǎng)，但關(guān)鍵在于落實(shí)，以及解決法規尚未覆蓋的問(wèn)題?！?/p>

《條例》的有效執行依賴(lài)細致的配套措施與強有力的監管，但在現實(shí)執行中，仍然有許多掣肘與挑戰。58安居客研究院院長(cháng)張波指出，租賃市場(chǎng)主體分散、房源量大，監管部門(mén)難以實(shí)現全面覆蓋。而且，監管涉及多個(gè)部門(mén)，部門(mén)之間信息共享和協(xié)同執法，也面臨困難。

租住隔斷房多年的林潮生反映，隔斷房、群租房等現象背后，是房東、租客與中介之間的“默契”——房東實(shí)現收益最大化，租客獲得低價(jià)房源，中介則賺取更多傭金。這樣的“利益同盟”，可能引發(fā)“表面合規、暗地違規”的行為，對政策執行構成阻力。

安宇華認為，《條例》還需要一系列配套制度。目前的條例類(lèi)似于“總則”，提出的是原則化的問(wèn)題，但實(shí)際落實(shí)的時(shí)候，還要有更有執行力和適配度的細則。他建議，《條例》作為綱領(lǐng)性文件，需進(jìn)一步出臺配套細則以提高可操作性。

此外，租客楊雪觀(guān)察到，現實(shí)中常常存在房屋出租后無(wú)人管理的情況，導致擾民、安全隱患、管道堵塞等問(wèn)題。盡管部分地方規定街道居委會(huì )負有職責，但缺乏清晰流程與責任機制，問(wèn)題難以有效解決。

而陳媛媛特別提到“二房東”問(wèn)題：“很多個(gè)人二房東收租后失聯(lián)，租客投訴無(wú)門(mén)?！稐l例》對此類(lèi)行為的界定與監管仍不夠明確?！?/p>

安宇華則呼吁建立高效的糾紛解決機制：“租賃合同一般標的額小，適用于小額訴訟，但是訴訟費事費時(shí)、維權時(shí)間成本高，租賃當事人的糾紛解決往往要拖很久?！彼J為應當強制租賃企業(yè)建立投訴機制，對于拒不履行的，設立相應的處罰措施。

對于租客楊雪而言，《條例》帶來(lái)了新的希望。飽受多年租房亂象困擾的她，看到“合同期內禁止隨意漲租”“規范押金管理”“租購同權”等表述，感覺(jué)“迎來(lái)了曙光”。她更期待這些文字能轉化為切實(shí)行動(dòng)，真正改變租客的處境。

盡管未來(lái)仍有細節待完善，但從“不敢提需求”到“權益有依據”，從“怕被驅趕”到“租住有底氣”，不少租客期待“此心安處是吾鄉”的理想能盡快照進(jìn)現實(shí)。