來(lái)源：中國新聞周刊

　　投資需保持理性

　　2024年春節期間，買(mǎi)爆在北京工作的云南房子安徽姑娘朱莉在云南西雙版納購置了一套七八十平方米的三居室?！霸诖蟪鞘匈彿繅毫μ?，被外地人也一直在搬家，買(mǎi)爆就特別想有個(gè)房子作為寄托。云南房子”朱莉對中國新聞周刊說(shuō)道。被外地人

　　朱莉的買(mǎi)爆選擇并非孤例。近年來(lái)，云南房子云南已成為越來(lái)越多外省購房者的被外地人選擇。

　　10月22日，買(mǎi)爆云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回穩向好新聞發(fā)布會(huì )公布的云南房子數據顯示，今年1—9月，被外地人云南商品房銷(xiāo)售面積約1449萬(wàn)平方米，買(mǎi)爆同比增長(cháng)5.7%，云南房子高于全國平均增速11.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房成交面積1585萬(wàn)平方米，被外地人同比增長(cháng)13.5%。

　　這背后，是省外購房者在云南置業(yè)占比的顯著(zhù)上升。數據顯示，今年以來(lái)，省外人士在云南購買(mǎi)商品住房超2.9萬(wàn)套，占全省購房套數的31.7%。這意味著(zhù)，云南每賣(mài)出去3套房中就有近一套房是外地人購買(mǎi)。

　　部分城市的省外購房比例尤為突出。其中，西雙版納州省外購房占比達到74.9%，保山市、楚雄州、麗江市均達40%以上，昆明市目前達30%以上。

　　在全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體承壓的背景下，云南樓市可謂呈現“逆勢增長(cháng)”態(tài)勢。不少受訪(fǎng)者向中國新聞周刊透露，其在云南購房既為自住，亦兼顧投資屬性。

　　然而，外省購房比例持續走高，在提振樓市的同時(shí)，也引發(fā)了業(yè)內對高空置率及民宿供給過(guò)剩的擔憂(yōu)——若大量住房長(cháng)期空置，可能導致部分小區入住率偏低；而若部分房產(chǎn)集中進(jìn)入托管式民宿市場(chǎng)，則可能加劇本地民宿行業(yè)的競爭壓力。

　　“不要買(mǎi)期房”

　　朱莉選擇在西雙版納購房，是深思熟慮后的結果。她說(shuō)，當時(shí)綜合考慮了幾個(gè)城市，認為西雙版納的房屋總價(jià)在可承受范圍內，且當時(shí)房?jì)r(jià)整體也已趨穩，出租的話(huà)旺季收益也不錯。加之西雙版納是國內難得的熱帶季風(fēng)氣候區，冬季溫暖舒適，不論是自住還是選擇偶爾去度假，都非常適宜。

　　在選購小區和房子時(shí)，朱莉也有自己的偏好。她偏向于央企，看重其基本的品質(zhì)保障和交付能力，在區位選擇上，她考慮小區附近規劃有西雙版納歌朗河文旅綜合體這樣的大型項目，未來(lái)可能具備升值潛力，她認為即便不升值，大量游客的涌入也對短租或改作民宿非常有利。在房型方面，她看中的戶(hù)型在七八十平方米的建筑面積內做到了三房，并附贈超大陽(yáng)臺，而且還是精裝修，再加上每平方米六千多元的價(jià)格，在她看來(lái)性?xún)r(jià)比非常高。

　　“不論是從物質(zhì)價(jià)值還是到精神層面的歸屬感，這個(gè)地方基本滿(mǎn)足了我各方面的需求?！敝炖蛘f(shuō)。

　　朱莉提到，在云南購置完房產(chǎn)后，發(fā)現有很多來(lái)自全國各地的人在此置業(yè)，由此結識了一些朋友，也有一些不認識的網(wǎng)友向她咨詢(xún)云南購房情況，“很多人都有一種對云南慢生活的向往”。

　　曾經(jīng)在廣州從事設計行業(yè)的劉一也選擇在云南購房。2024年，她在大理洱海邊購置了一套房產(chǎn)。不同的是，劉一不僅買(mǎi)房，更決定定居大理。她表示，選擇大理是因為這里風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人，房?jì)r(jià)也可接受，她更愿意在舒適的環(huán)境中生活。加之她逐漸轉型為自由插畫(huà)師，工作地點(diǎn)靈活，不必擔心在大理的就業(yè)問(wèn)題。

　　她的社交媒體賬號自我介紹中寫(xiě)著(zhù)“28歲裸辭，在大理?yè)碛凶约旱耐?huà)屋”。從她發(fā)布的照片和視頻可以看出，她相當享受在大理的新生活，把大理的新家布置得充滿(mǎn)童趣。

　　“在云南遇到的一些購房者，大部分都是外地過(guò)來(lái)的。不過(guò)，我的建議是，不要買(mǎi)期房?！眲⒁徽f(shuō)。

　　“市場(chǎng)還有很大空間”

　　10月20日，國家統計局發(fā)布2025年1—9月份全國房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。數據顯示，1—9月份，全國新建商品房銷(xiāo)售面積65835萬(wàn)平方米，同比下降5.5%；新建商品房銷(xiāo)售額63040億元，下降7.9%。而在西部地區，前兩者同比下降4.0%和6.5%。

　　在此背景下，云南樓市的發(fā)展態(tài)勢備受業(yè)內關(guān)注。

　　在10月11日召開(kāi)的云南省委城市工作會(huì )議上，云南省委書(shū)記王寧提出在加快房地產(chǎn)發(fā)展上下功夫，指出未來(lái)3年、5年，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大空間。他提到，云南省房地產(chǎn)有一個(gè)突出的特點(diǎn)，就是省外到云南買(mǎi)房的人越來(lái)越多。今年以來(lái)，云南省房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，投資和銷(xiāo)售面積的增速，均高于全國8個(gè)百分點(diǎn)。

　　這一趨勢背后，是云南旅游和旅居熱度的持續攀升。

　　作為旅游大省，今年國慶中秋假期，云南接待游客4150.77萬(wàn)人次，旅游收入568.68億元，同比分別增長(cháng)10.7%和11.0%。

　　與此同時(shí)，云南省文化和旅游廳的數據顯示，2025年上半年，云南旅居收入達236億元，280.3萬(wàn)人在云南旅居，同比增長(cháng)45.4%，游客平均停留91天，同比延長(cháng)11天，遠超傳統短期旅游的停留周期。

　　同程旅行、云南省旅游規劃研究院發(fā)布的《長(cháng)三角旅居云南市場(chǎng)報告》顯示，2025年在云南長(cháng)停留客群中，25—45歲客群占比達50%，旅居需求從康養延展至創(chuàng )作、社交、教育等場(chǎng)景。長(cháng)三角成為云南旅居第一大客源地，銀發(fā)族偏好康養型旅居，年輕人則熱衷于旅創(chuàng )與體驗。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)在接受中國新聞周刊采訪(fǎng)時(shí)指出，云南不少地方都在有意識地結合云南豐富的文化旅游資源，引導和吸納更多省外購房需求，從而激活本地市場(chǎng)。

　　嚴躍進(jìn)表示，這一現象自2023年已顯現。云南作為國內重要的旅游省份，常被與海南相比較。兩地氣候條件接近，但云南房?jì)r(jià)整體更為合理，性?xún)r(jià)比突出，因此在吸引外省購房需求方面具備一定潛力。他說(shuō)，特別是麗江、大理、西雙版納、普洱等城市，因獨特的少數民族文化、舒適的氣候和鮮明的城市風(fēng)貌，持續受到市場(chǎng)關(guān)注。

　　數據顯示，近幾年，云南省外購房占比持續攀升：2022年24.8%，2023年30.6%，2024年31.1%，2025年前9個(gè)月達 31.7%。

　　為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)與“旅居云南”建設互促共進(jìn)，今年9月下旬，云南九部門(mén)印發(fā)《關(guān)于云南省進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)加快回穩向好的指導意見(jiàn)》，提出支持住房消費、盤(pán)活存量、加快好房子供應、優(yōu)化金融支持、便利境外購房和實(shí)施購房“一碼通辦”等7個(gè)方面的措施。

　　與此同時(shí)，云南各地也一直在努力擦亮“旅居云南”名片，出臺了《關(guān)于打造“旅居云南”高品質(zhì)生活目的地的實(shí)施意見(jiàn)》《加快推進(jìn)旅居云南建設三年行動(dòng)》《進(jìn)一步推動(dòng)“旅居云南”高質(zhì)量發(fā)展試點(diǎn)工作方案》等政策文件，并選取景洪、騰沖、元謀等33個(gè)縣市區加快推進(jìn)旅居云南—宜居城鎮試點(diǎn)建設。初步測算，這33個(gè)縣市區的投資、銷(xiāo)售雙雙占到全省的60%以上，且省外購房套數占省外來(lái)滇購房總量的80%。

　　專(zhuān)家：投資需保持理性

　　值得注意的是，中國新聞周刊在采訪(fǎng)中發(fā)現，在云南購房的省外人群中，有相當一部分并未在當地定居。多數人如朱莉一樣，在房屋空置時(shí)選擇將其出租，或通過(guò)中介托管為民宿，兼顧自住與投資需求。

　　與此同時(shí)，盡管云南旅居市場(chǎng)整體活躍，部分地區的民宿卻仍面臨“冰火兩重天”的局面。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與旅居經(jīng)濟蓬勃發(fā)展；另一方面，麗江、大理等地卻有大量民宿主在社交媒體上發(fā)布轉讓信息。因此，業(yè)內不少評論認為，這可能加劇云南民宿行業(yè)的競爭，對市場(chǎng)健康發(fā)展帶來(lái)壓力。

　　貴州師范大學(xué)國際旅游文化學(xué)院副教授張玥唯在接受中國新聞周刊采訪(fǎng)時(shí)指出，當前云南民宿的發(fā)展已經(jīng)從滿(mǎn)足基本住宿需求，逐漸轉變?yōu)橐环N生活方式的想象，甚至成為旅游目的地本身。許多投資者懷著(zhù)期待進(jìn)入市場(chǎng)，但缺乏辨識度的民宿主題和可持續的高質(zhì)量服務(wù)，成為民宿運營(yíng)中最常見(jiàn)的問(wèn)題。

　　她表示，云南旅游存在明顯淡旺季，對“跟風(fēng)”入局的運營(yíng)者而言，最大難題在于如何在“半年忙、半年閑”的周期中，在有限的時(shí)間周期內“跑贏(yíng)”投入的成本。

　　張玥唯曾做過(guò)調研，發(fā)現民宿的黃金收益期主要集中在前1到3年，之后會(huì )陸續面臨裝修和設備老化等問(wèn)題。尤其是對于規模較小的民宿來(lái)說(shuō)，節假日流量帶來(lái)的高客單價(jià)，未必比持續穩定的客源與平穩的平日入住率來(lái)得重要。 

　　而對于有意在云南購房的人群，朱莉建議應結合自身實(shí)際需求?！皞鹘y家庭若重視子女教育、需與父母同住或工作約束較強，可將云南房產(chǎn)作為補充，資金充裕時(shí)再考慮入手，否則租房更為適宜。單身人士、自由職業(yè)者或計劃退休的人群，可先嘗試旅居半年到一年，再決定是否定居?！彼f(shuō)。

　　張玥唯建議，對于懷揣投資或開(kāi)民宿夢(mèng)想前往云南購房的外省人士，一是要評估自身投資實(shí)力；二是以市場(chǎng)為準繩，認識市場(chǎng)，敬畏市場(chǎng)；三是控制節奏，先小試牛刀，認識市場(chǎng)后再逐步擴大規模。

　　嚴躍進(jìn)也提醒，投資需保持理性。他說(shuō)，全國多地已取消限購，廣州、深圳等城市政策大幅松綁，投資選項更加多元，應客觀(guān)比較不同區域潛力。他指出，麗江、大理氣候宜人，但文化趨同現象漸顯；西雙版納具有熱帶特色卻位置相對偏遠。在整體向好的背景下，仍需結合實(shí)際條件審慎決策。

　?。☉茉L(fǎng)者要求，朱莉、劉一為化名）

　　作者：陳淑蓮

責任編輯：劉鵬林