在房地產(chǎn)業(yè)仍處調整周期大背景下，大擴張與房企密切相關(guān)的揮別上市物企正駛入轉型深水區。

日前，時(shí)代上市深水多家港股上市物企披露2025年中期業(yè)績(jì)報告，物企行業(yè)分化趨勢更加明顯。邁入在綠城服務(wù)（02869.HK）、轉型濱江服務(wù)（03316.HK）、大擴張永升服務(wù)（01995.HK）等多家物企營(yíng)業(yè)收入保持增長(cháng)的揮別同時(shí)，也有部分物企面臨服務(wù)價(jià)格下行、時(shí)代上市深水項目接連撤場(chǎng)等挑戰。物企

“對于不符合戰略方向或經(jīng)評估難以實(shí)現可持續經(jīng)營(yíng)的邁入項目或城市，公司秉持審慎原則，轉型主動(dòng)作出了退出決策。大擴張”永升服務(wù)相關(guān)負責人在回復《中國經(jīng)營(yíng)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示。揮別不過(guò)，時(shí)代上市深水濱江服務(wù)管理層日前表示：“在物業(yè)撤場(chǎng)方面，相比去年，濱江服務(wù)今年上半年的撤場(chǎng)率下降明顯?！?/p>

“這是物業(yè)行業(yè)相關(guān)企業(yè)調換‘倉位’，優(yōu)化在管項目質(zhì)量的表現?！蓖哐芯吭郝?lián)席院長(cháng)宋紅衛向記者表示，“物業(yè)行業(yè)正進(jìn)入存量市場(chǎng)階段，行業(yè)競爭會(huì )進(jìn)一步加劇，這對物企也提出了更高的要求?！?/p>

營(yíng)收增速有所放緩

近期，上市物企集體“交卷”半年考。

濱江服務(wù)日前披露的2025年中期業(yè)績(jì)數據顯示，今年上半年，濱江服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入20.25億元，同比增長(cháng)22.7%；毛利率22.5%，同比下降3.1%；歸母凈利潤2.98億元，同比增長(cháng)12.2%。

除濱江服務(wù)外，綠城服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入92.89億元，同比增長(cháng)6.1%；歸母凈利潤達到6.1億元，同比增長(cháng)22.6%。不過(guò)，綠城服務(wù)營(yíng)業(yè)收入增速和去年同期相比已呈放緩趨勢。

事實(shí)上，上市物企營(yíng)業(yè)收入增速放緩現象早已有之。

“物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增速顯著(zhù)持續放緩，已經(jīng)下降至5%以?xún)??！敝兄秆芯吭航y計數據顯示，2024年，百強企業(yè)營(yíng)業(yè)收入均值為16.05億元，同比增長(cháng)3.52%，增速較2023年回落1.04個(gè)百分點(diǎn)；2024年，物業(yè)服務(wù)上市公司營(yíng)業(yè)收入均值為45.97億元，同比增長(cháng)4.01%，增速較2023年下降了3.82個(gè)百分點(diǎn)。

對于這一現象，宋紅衛向記者表示，基于物業(yè)存量市場(chǎng)發(fā)展特征，以及與關(guān)聯(lián)房企關(guān)系弱化，物企業(yè)績(jì)和利潤已進(jìn)入低速增長(cháng)階段?！氨M管物企也在積極拓展增值業(yè)務(wù)，但從業(yè)務(wù)結構來(lái)看，所占比例仍然很低，短期難以扭轉這一格局，預計營(yíng)收和利潤下行的趨勢仍將延續?！?/p>

此外，亦有上市物企面臨凈利潤下滑的挑戰。財務(wù)數據顯示，今年上半年，永升服務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)2.7%，但歸母凈利潤同比下降19.4%，綜合毛利率也較去年同期下降了2.7個(gè)百分點(diǎn)。

“今年上半年，公司歸母凈利潤與毛利率有所下滑，主要原因是為提升服務(wù)品質(zhì)的基礎投入增加，以及主動(dòng)調整業(yè)務(wù)結構帶來(lái)的階段性影響?！庇郎?wù)相關(guān)負責人向記者表示，今年上半年，公司堅持長(cháng)期健康經(jīng)營(yíng)目標，主動(dòng)進(jìn)行戰略調整與業(yè)務(wù)聚焦，有序清退了部分非核心城市、低質(zhì)低效項目。

永升服務(wù)上述負責人進(jìn)一步表示，在社區增值服務(wù)方面，公司放棄了部分低毛利率及可持續性較差的業(yè)務(wù)，以提升公司運營(yíng)效率、持續夯實(shí)發(fā)展基礎。今年上半年，綜合毛利率為18.6%，雖因主動(dòng)優(yōu)化業(yè)務(wù)結構而有所下降，但仍處于行業(yè)健康水平。

應對撤場(chǎng)與降費挑戰

在營(yíng)收降速的同時(shí)，上市物企還需應對撤場(chǎng)、物業(yè)費下調等挑戰。

相關(guān)數據顯示，今年上半年，綠城服務(wù)共退出合同面積1732.8萬(wàn)平方米，其中，退出在管項目面積1201.4萬(wàn)平方米，儲備項目面積531.4萬(wàn)平方米。截至6月底，綠城服務(wù)在管物業(yè)規模達5.36億平方米。

與之類(lèi)似，中海物業(yè)今年上半年共退出合同面積約2680萬(wàn)平方米，永升服務(wù)則退出了1683.7萬(wàn)平方米的簽約面積、1567.9萬(wàn)平方米的在管面積。

中指研究院數據也顯示，2024年，百強企業(yè)項目留存率為96.81%，較2023年下降了1.36個(gè)百分點(diǎn)，相較以往年度降幅有所擴大?？硕鹞锕苷{研統計數據也顯示，2021—2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續提升至3.3%，凈增長(cháng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，每年約有2萬(wàn)個(gè)住宅小區更換了物業(yè)公司。

對于上市物企從部分小區撤場(chǎng)的原因，宋紅衛向記者分析稱(chēng)，這與物企優(yōu)化在管項目質(zhì)量密不可分?！?017年之后，大量物業(yè)公司崛起并赴港上市，物業(yè)行業(yè)也展開(kāi)了規模之爭，很多物企大舉并購，但部分物業(yè)的財務(wù)指標較差，長(cháng)時(shí)間處于虧損狀態(tài)，這些項目將被逐漸優(yōu)化?！?/p>

值得注意的是，除了撤場(chǎng)外，上市物企也需面對物業(yè)費下調壓力。

據了解，在近期多家上市物企召開(kāi)的中期業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上，相關(guān)企業(yè)高管也對物業(yè)費下調問(wèn)題進(jìn)行了回應。例如，綠城服務(wù)管理層認為，當前，部分城市出現物業(yè)費下調，本質(zhì)是同質(zhì)化競爭下的價(jià)格博弈，唯有差異化服務(wù)和價(jià)值創(chuàng )造，才能贏(yíng)得客戶(hù)與市場(chǎng)。

無(wú)獨有偶，濱江服務(wù)管理層也表示：“服務(wù)價(jià)格下行不是全行業(yè)普遍情況，而更傾向于是一種區域化的表現。所以對我們來(lái)說(shuō)，這其實(shí)不是一個(gè)特別大的難題?！?/p>

“物管行業(yè)普遍面臨服務(wù)價(jià)格下行、項目撤場(chǎng)等問(wèn)題，確實(shí)是行業(yè)在當前發(fā)展階段所面臨挑戰的集中體現，也反映出物管行業(yè)從增量+存量時(shí)代轉向存量時(shí)代、從規模粗放擴張轉向精細化運營(yíng)過(guò)程中的結構性調整?！庇郎?wù)相關(guān)負責人向記者表示。

據永升服務(wù)負責人介紹，企業(yè)應對的策略之一是“堅持城市深耕戰略，優(yōu)化區域布局、提升核心城市的服務(wù)密度和運營(yíng)效能”。

“公司堅持‘聚焦杭州、深耕長(cháng)三角、輻射全國’戰略，管理項目呈現出高密度、高集中度優(yōu)勢。杭州市及長(cháng)三角地區穩健的數字經(jīng)濟基礎和活躍的商業(yè)生態(tài)，正持續產(chǎn)生市場(chǎng)需求和發(fā)展韌性?！睘I江服務(wù)相關(guān)負責人表示，“濱江集團致力于打造優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，以產(chǎn)品力鎖定高端物業(yè)服務(wù)賽道；濱江服務(wù)則專(zhuān)注提供高品質(zhì)服務(wù)，提升房產(chǎn)的終端價(jià)值，借助業(yè)主口碑強化其品牌美譽(yù)度與產(chǎn)品議價(jià)能力?！?/p>

AI技術(shù)助力降本增效

在營(yíng)收增速放緩、遭遇多重挑戰的大背景下，物管行業(yè)競爭正在加劇。

相關(guān)數據顯示，今年上半年，綠城服務(wù)實(shí)現新拓年飽和營(yíng)收15.2億元，全年目標完成比例為38%。不過(guò)，綠城服務(wù)董事會(huì )主席楊掌法強調：“今年上半年，外拓盡管和年初目標相比有差距，但整體符合我們高質(zhì)量發(fā)展的目標要求，沒(méi)有為了規模而擴張?！?/p>

據了解，中海物業(yè)高管日前也表示，今年上半年，整個(gè)物管行業(yè)的增速都在放緩，市場(chǎng)拓展競爭非常激烈，住宅業(yè)態(tài)中存量?jì)?yōu)質(zhì)項目越來(lái)越少，傳統的住宅物管企業(yè)也紛紛進(jìn)入非住宅領(lǐng)域，各家企業(yè)都在不斷調整外拓策略。

記者注意到，在物管行業(yè)邁入存量時(shí)代、競爭加劇的背景下，上市物企“增收不增利”的現象也不少見(jiàn)。宋紅衛分析認為，近年來(lái)，物管行業(yè)相關(guān)企業(yè)面臨“增利不增收”問(wèn)題，利潤率也在下降，主要受到多方面因素影響。

“一是受到行業(yè)大環(huán)境以及關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)應收賬款拖欠影響，物企計提減值，對盈利產(chǎn)生較大影響；二是從營(yíng)業(yè)收入結構來(lái)看，傳統的物業(yè)管理收入占比仍然最高，增值服務(wù)占比較小，物業(yè)費一旦確定后，后期難以穩定上漲，但是物業(yè)管理成本在不斷上升，這也是利潤率下降的主要原因之一?！彼渭t衛告訴記者。

“頭部物企規模擴張主要依靠收并購，但項目質(zhì)量良莠不齊，部分可能還面臨虧損，這也拉低了整體盈利水平?！彼渭t衛進(jìn)一步分析稱(chēng)。

“未來(lái)，物企要通過(guò)兩種方式提高盈利水平，一是提升管理效率，二是通過(guò)創(chuàng )新社區增值服務(wù)提高利潤率?！彼渭t衛表示，在管理效率提升方面，AI技術(shù)在物業(yè)管理中的應用，已成為行業(yè)降本增效的關(guān)鍵驅動(dòng)力。

對于數字化與智慧化建設情況，濱江服務(wù)相關(guān)負責人向記者提供的資料顯示，公司將智慧賦能作為管理升級的重要引擎，持續加大信息化系統建設力度，今年上半年集中上線(xiàn)了多個(gè)核心業(yè)務(wù)模塊的數字化工具，同時(shí)將探索AI智能化在園區場(chǎng)景中的落地應用。

“通過(guò)科技與管理變革提升管理效能，通過(guò)‘品牌+科技’構建差異化競爭力?！庇郎?wù)相關(guān)負責人也向記者表示，公司堅持“平臺+生態(tài)”戰略，通過(guò)精細化運營(yíng)、科技賦能和多元化服務(wù)來(lái)應對挑戰，努力在成本壓力和業(yè)主訴求之間找到最佳平衡點(diǎn)。

對于物管行業(yè)發(fā)展前景，濱江服務(wù)方面表示：“在行業(yè)從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉型的背景下，市場(chǎng)化趨勢為物業(yè)行業(yè)開(kāi)辟了廣闊的發(fā)展空間?！庇郎?wù)相關(guān)負責人也向記者強調：“整體來(lái)看，國內物管行業(yè)仍處于黃金發(fā)展期。未來(lái)，行業(yè)和企業(yè)競爭將不再是簡(jiǎn)單的規模之爭，而是效率、品質(zhì)、品牌和可持續盈利能力的綜合較量?！?/p>