“您已欠物業(yè)費超過(guò)26761.93元，催費喇叭

請盡快繳費。小區門(mén)禁”

自今年7月起

廣州市花都區的催費喇叭好美華庭小區的業(yè)主

頻繁在小區門(mén)禁處聽(tīng)到這樣的播報

據悉

物管公司未經(jīng)業(yè)主同意

擅自更換了門(mén)禁系統

并增設了欠費信息播報功能

門(mén)禁播報欠費引不滿(mǎn)

違約金存在爭議

據好美華庭小區業(yè)主張女士介紹，該小區的小區門(mén)禁廣州麗源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“麗源物業(yè)”）自7月起，在小區門(mén)禁處循環(huán)播報欠費業(yè)主的催費喇叭信息，有業(yè)主被播報的小區門(mén)禁欠費金額高達2萬(wàn)余元。

業(yè)主們核查發(fā)現，催費喇叭這些所謂的小區門(mén)禁“欠費”存在明顯貓膩。張女士說(shuō)，催費喇叭在物業(yè)聲稱(chēng)的小區門(mén)禁2萬(wàn)余元欠費中，僅有1萬(wàn)余元是催費喇叭本金，剩余被標注為“違約金”。小區門(mén)禁然而，催費喇叭小區業(yè)主與麗源物業(yè)簽訂的小區門(mén)禁前期物業(yè)協(xié)議中，根本沒(méi)有“違約金”相關(guān)條款，催費喇叭物業(yè)此前提及的相關(guān)費用也僅為“滯納金”。

根據張女士提供的一份《廣東省廣州市花都區人民法院民事判決書(shū)》，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費暫計6893.70元及滯納金暫計6696.50元，最終判決則未支持滯納金。

張女士表示，物業(yè)還通過(guò)電話(huà)向部分法律意識較弱的業(yè)主，尤其是對老年業(yè)主施壓，聲稱(chēng)“不繳物業(yè)費會(huì )進(jìn)黑名單，影響子女入學(xué)、工作”。不少老年業(yè)主信以為真，不僅補繳了本金，還繳納了本不應收取的“滯納金”。

有業(yè)主透露，自己身邊就有鄰居繳納了700多元，事后要求物業(yè)退還滯納金，卻遭到拒絕。

物業(yè)服務(wù)引質(zhì)疑

回應：只是提醒

業(yè)主們對麗源物業(yè)的不滿(mǎn)，遠不止門(mén)禁播報欠費這一件事。

張女士表示，小區消防水泵有兩臺損壞，自2023年業(yè)主反饋問(wèn)題后，物業(yè)一直拖延維修。直到近期業(yè)主通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線(xiàn)投訴，物業(yè)才回復稱(chēng)“修好了一臺，另一臺已購買(mǎi)但未維修，需業(yè)主出錢(qián)”。雙方就此陷入僵局，另一臺損壞的消防水泵至今無(wú)人維修。

“物業(yè)這是置業(yè)主生命安全于不顧！”張女士說(shuō)，業(yè)主們對于物業(yè)公司收取每平方米2元的物業(yè)費也多有不滿(mǎn)，服務(wù)與收費完全不對等。

業(yè)主多次向12345反映問(wèn)題

門(mén)禁播報欠費信息的事，也有業(yè)主向12345舉報、投訴。今年8月，花都區炭步鎮人民政府就此事出具了整改通知，要求物管公司服務(wù)好業(yè)主，同時(shí)可私下電話(huà)或微信催費。

有業(yè)主認為，如果業(yè)主欠費，物業(yè)可以通過(guò)合法手段去催收，或者通過(guò)提升自己的服務(wù)讓業(yè)主滿(mǎn)意，從而愿意去支付這筆費用，“而不是說(shuō)通過(guò)這些強迫的手段，讓業(yè)主來(lái)屈服”。

針對業(yè)主不滿(mǎn)門(mén)禁處播報欠費信息一事，記者致電麗源物業(yè)得到回復：“只是播放了欠費的提醒，我們并沒(méi)有透露房號、業(yè)主個(gè)人信息等?！睂Ψ奖硎?，他們會(huì )繼續沿用門(mén)禁系統播報這種方法提醒業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費，已經(jīng)有部分業(yè)主來(lái)繳納了物業(yè)費，還有部分業(yè)主未繳。

律師解讀：

播報追繳，方式欠妥

廣東偉倫（廣州）律師事務(wù)所羅漪銘律師表示，這種在門(mén)禁播報催繳物業(yè)費的方式是欠妥的。

“物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理方提供服務(wù)、業(yè)主支付費用的雙務(wù)合同，現實(shí)中可能存在業(yè)主因物業(yè)服務(wù)未達標而暫緩繳費的情況。這種在公共場(chǎng)合的催繳行為，相當于把合同履行的爭議事項變成單方催債行為，而且在公共場(chǎng)合對號入座式的催繳方式可能涉嫌名譽(yù)侵權?！?/p>

羅漪銘律師提出，如果針對具體的業(yè)主催繳具體金額，即使不公開(kāi)姓名亦屬于針對特定對象，很容易讓同一小區的鄰居對號入座；在公共場(chǎng)合播報欠債人的身份，實(shí)質(zhì)是一種負面評價(jià)，若內容未經(jīng)充分核實(shí)，可能涉嫌名譽(yù)侵權。

此外，如果每次出入小區都通過(guò)播報催繳，即使有真實(shí)債務(wù)存在，這種催繳頻率也超過(guò)必要的限度，也會(huì )造成日常生活的過(guò)度干擾，容易激化雙方矛盾，反而不利于問(wèn)題解決，同樣是不適當的。

那么，若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達標，業(yè)主是否有權主張減免物業(yè)費？業(yè)主如何收集證據證明物業(yè)公司未履行合同義務(wù)？

吉林良佐律師事務(wù)所主任尤金堂介紹，業(yè)主有權主張減免物業(yè)費。根據民法典第九百四十四條第一款，“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務(wù)（如服務(wù)存在瑕疵），業(yè)主有權主張減免物業(yè)費。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務(wù)的證據，具體包括：

（1）服務(wù)瑕疵的直接證據：如小區消防設施損壞的照片/視頻、公共區域衛生臟亂的記錄、電梯故障未及時(shí)維修的憑證；

（2）業(yè)主的催告記錄：如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函（書(shū)面/微信）、12345投訴記錄（需保留投訴編號及回復）；

（3）第三方機構的證明：如消防部門(mén)的《整改通知書(shū)》、街道辦/居委會(huì )的檢查報告；

（4）物業(yè)的公開(kāi)信息：根據民法典第九百四十三條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，業(yè)主可請求公布“物業(yè)服務(wù)履行情況”“維修資金使用情況”等資料，若物業(yè)公司拒絕公開(kāi)，可通過(guò)訴訟獲??；

（5）同類(lèi)案件的判決：如小區其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決，可證明物業(yè)存在普遍服務(wù)瑕疵。

監 制丨李紹飛

編 輯丨應凰

審 校丨寒冬

來(lái) 源丨央視網(wǎng)綜合南方日報、深圳新聞網(wǎng)、法治日報