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圖片來(lái)源：百度股市通

就在昨日（9月15日）晚間，不死鳥(niǎo)佳兆業(yè)發(fā)布重磅公告，境外價(jià)盤(pán)將減宣布其所有境外債務(wù)重組條件已全部達成，債重組落中漲兆業(yè)債億重組方案正式全面生效。地股

《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”）觀(guān)察到，超佳次自2021年底陷入流動(dòng)性危機、美元在業(yè)內素有“不死鳥(niǎo)”之稱(chēng)的翻盤(pán)佳兆業(yè)，經(jīng)過(guò)近四年的不死鳥(niǎo)債務(wù)談判，其境外債務(wù)化解工作已取得顯著(zhù)成效。境外價(jià)盤(pán)將減

根據公告，債重組落中漲兆業(yè)債億佳兆業(yè)已向合格債權人發(fā)行總額約133.72億美元的地股金融工具，并計劃于今日在新加坡交易所掛牌。超佳次此次重組還將實(shí)現一定規模的美元債務(wù)削減、債務(wù)展期，翻盤(pán)并降低新票據利率。不死鳥(niǎo)

盡管境外債務(wù)重組取得實(shí)質(zhì)進(jìn)展對佳兆業(yè)是利好消息，但其經(jīng)營(yíng)壓力并未出現逆轉。今年上半年，佳兆業(yè)營(yíng)收下滑超過(guò)三成，股東應占溢利虧損超過(guò)百億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的背景下，佳兆業(yè)此次能否真正擺脫危機、實(shí)現“上岸”，仍待觀(guān)察。

9月16日下午，同策研究院聯(lián)席院長(cháng)宋紅衛通過(guò)微信向每經(jīng)記者表示，重組方案對佳兆業(yè)最大的幫助在于，到2027年無(wú)需面臨剛性還本的壓力，只需維持一定規模的現金流以?xún)斶€利息，這為企業(yè)積極自救及新業(yè)務(wù)拓展提供了空間。

“在此期間，企業(yè)可以通過(guò)現有項目資產(chǎn)的變現、加速銷(xiāo)售及再投資等舉措，實(shí)現現金流的良性循環(huán)。然而，這一過(guò)程中仍將面臨市場(chǎng)方面的壓力?！彼渭t衛指出。

自2021年底爆發(fā)流動(dòng)性危機以來(lái)，佳兆業(yè)的境外債務(wù)重組一直是行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。

每經(jīng)記者注意到，此次佳兆業(yè)的重組方案耗時(shí)較長(cháng)，經(jīng)過(guò)多輪與債權人協(xié)商及方案優(yōu)化，最終形成了以“債務(wù)豁免+新工具替代”為核心的解決方案。

公告顯示，佳兆業(yè)已按重組計劃完成關(guān)鍵步驟，向符合條件的債權人發(fā)行了總額約133.72億美元的金融產(chǎn)品，其中6檔新票據和8檔強制可換股債券計劃于今日在新加坡交易所掛牌。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團公告

根據重組方案，8檔強制可換股債券總額為68.92億美元，若全部轉換，將新增130.16億股股份，占佳兆業(yè)現有股本的185%。

佳兆業(yè)表示，此次重組將直接削減約86億美元的債務(wù)規模，并將剩余債務(wù)期限平均展期5年。這意味著(zhù)到2027年底，公司無(wú)需承擔境外債務(wù)的剛性還本義務(wù)，有效規避了短期資金鏈斷裂的風(fēng)險。

佳兆業(yè)方面指出，此次境外債務(wù)重組方案歷經(jīng)多輪協(xié)商與優(yōu)化，通過(guò)對原有范圍內債務(wù)的全面解除與豁免，以發(fā)行新票據和強制可換股債券的方式，實(shí)現了債務(wù)結構的根本性?xún)?yōu)化。

在利息負擔方面，新票據的票面利率設定在5%~6.25%區間，較佳兆業(yè)歷史境外債務(wù)利率有所下調。長(cháng)期來(lái)看，這將減少利息支出，為盈利修復創(chuàng )造空間。

值得關(guān)注的是，此次重組生效節奏快于預期。今年9月2日，佳兆業(yè)曾披露重組取得“關(guān)鍵性進(jìn)展”，并預計生效日期在9月底。但從佳兆業(yè)最新的公告情況看，公司提前半個(gè)月完成了所有流程，這也從側面反映出佳兆業(yè)與債權人的溝通較為順利。

在當前房企債務(wù)重組普遍面臨協(xié)商周期長(cháng)、條款落地難的背景下，佳兆業(yè)的案例或許為其他出險房企提供了一定參考。但業(yè)內人士也指出，不同企業(yè)的債務(wù)結構、資產(chǎn)質(zhì)量存在差異，重組方案難以直接復制。

中國城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓提到，佳兆業(yè)的境外債重組耗時(shí)近四年才完成，這也從側面反映了公司與債權人之間長(cháng)期的博弈態(tài)勢?！皩颜讟I(yè)而言，過(guò)往處于相對弱勢的一方，一方面是因為公司股價(jià)長(cháng)期低迷，即便債轉股，債權人也會(huì )有所顧忌；另一方面則是企業(yè)資產(chǎn)處置不及預期，這在一定程度上也影響了債務(wù)重組的進(jìn)程?！?/p>

盡管境外債務(wù)重組取得突破性進(jìn)展，但佳兆業(yè)當前的經(jīng)營(yíng)壓力并未因此消散。

8月28日，佳兆業(yè)發(fā)布的2025年中期業(yè)績(jì)公告顯示，報告期內營(yíng)收和利潤均面臨較大壓力。

中報顯示，今年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入約37.01億元，同比減少31.8%；公司股東應占溢利虧損約100.3億元，同比下滑10.04%。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團2025年中期業(yè)績(jì)報告

每經(jīng)記者注意到，這已是佳兆業(yè)連續多個(gè)季度出現營(yíng)收下滑和虧損擴大的情況。

對于業(yè)績(jì)下滑的原因，佳兆業(yè)在公告中解釋稱(chēng)，主要受兩方面因素影響：一是物業(yè)交付規模減小，導致已確認銷(xiāo)售收入下降；二是部分物業(yè)項目因市場(chǎng)行情變化計提減值撥備，進(jìn)一步侵蝕利潤。

銷(xiāo)售與交付數據同樣反映出經(jīng)營(yíng)端的乏力。今年上半年，佳兆業(yè)連同合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司錄得合約銷(xiāo)售額約20.03億元，已售總建筑面積17.13萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售規模仍處于行業(yè)低位。

在交付方面，佳兆業(yè)雖在深圳、廣州、重慶等多地完成12個(gè)項目、5076套房源的交付，實(shí)現了“保交樓”的部分目標，但交付項目的利潤貢獻有限，未能有效覆蓋虧損。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)的資產(chǎn)處置也遇到阻礙。

8月14日，佳兆業(yè)廣州“南天匯”項目部分資產(chǎn)（海珠區洛溪大橋附近土地使用權，總建筑面積6.4萬(wàn)余平方米）在阿里資產(chǎn)平臺拍賣(mài)，評估價(jià)38.9億元，起拍價(jià)27.23億元（為評估價(jià)的七折），因無(wú)人出價(jià)于8月15日流拍。

該資產(chǎn)曾作為2021年佳兆業(yè)旗下企業(yè)向大業(yè)信托24.5億元貸款的抵押品，因佳兆業(yè)在2021年底出現流動(dòng)性危機，資產(chǎn)被查封拍賣(mài)，此次流拍使其盤(pán)活資產(chǎn)回籠資金的計劃落空。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團2025年中期業(yè)績(jì)報告

中報顯示，截至今年上半年，佳兆業(yè)在大灣區仍有1260萬(wàn)平方米土地儲備，占公司土儲總量的61%；另有3100萬(wàn)平方米城市更新儲備待轉化。

財務(wù)數據還顯示，佳兆業(yè)的流動(dòng)性?xún)淙燥@緊張。截至今年上半年，公司現金及銀行存款（含受限制銀行結余及現金）共計約21.69億元，較去年底的23.9億元略有下降；今年上半年，佳兆業(yè)的總借款為1337億元，其中1180.78億元需在一年內償還。

圖片來(lái)源：佳兆業(yè)集團2025年中期業(yè)績(jì)報告

值得一提的是，2014年，佳兆業(yè)曾因深圳4個(gè)樓盤(pán)項目房源被鎖定而陷入債務(wù)危機，但最終通過(guò)債務(wù)重組實(shí)現“翻盤(pán)”，由此獲得行業(yè)“不死鳥(niǎo)”的稱(chēng)號。

如今，面對新一輪危機與行業(yè)深度調整，佳兆業(yè)雖邁出了境外債務(wù)重組的關(guān)鍵一步，但能否復制過(guò)往的“重生”奇跡、實(shí)現“上岸”，仍待觀(guān)察。

在宋紅衛看來(lái)，債務(wù)重組方案通過(guò)只能視為換來(lái)一張船票，卻不能視為真正“上岸”?！白詈诵牡囊蛩厥腔瘋桨改芊袢缙趦冬F，一旦不能兌現就會(huì )觸發(fā)二次違約?！?/p>

宋紅衛表示，出險房企真正“上岸”的標準有幾條：一是化債方案能夠如期兌現，利息及本金償付不違約；二是企業(yè)的財務(wù)狀況能夠逐漸止損并實(shí)現盈利；三是企業(yè)新業(yè)務(wù)方向能夠持續，即具備新業(yè)務(wù)的再投資能力，并能夠持續增加盈利。

免責聲明：本文內容與數據僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實(shí)。據此操作，風(fēng)險自擔。

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞資料圖