界面新聞?dòng)浾?| 李香才

　　多次更換董事長(cháng)，背景郭偉、高管更換宗衛國兩位萬(wàn)科背景高管沉寂，沉寂長(cháng)信達地產(chǎn)（600657）業(yè)績(jì)持續下滑，屢次今年上半年歸屬于上市公司股東的董事地產(chǎn)凈利潤虧損更是高達36.90億元。

　　信達地產(chǎn)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心業(yè)務(wù)，信達包括代建、深陷物業(yè)、業(yè)績(jì)商業(yè)運營(yíng)等，泥沼代建業(yè)務(wù)在近年來(lái)的背景經(jīng)營(yíng)中占據重要地位。業(yè)內人士指出，高管更換隨著(zhù)代建賽道競爭加劇，沉寂長(cháng)代建項目獲取難度加大，屢次具備核心競爭力的董事地產(chǎn)企業(yè)才有可能突圍。

　　高管多次調整、信達業(yè)績(jì)持續低迷

　　根據公開(kāi)信息，信達地產(chǎn)是中國信達旗下涉房類(lèi)業(yè)務(wù)的資本運作平臺，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心。伴隨行業(yè)的發(fā)展，信達地產(chǎn)也曾經(jīng)歷輝煌，在2015年到2017年的時(shí)間里，信達地產(chǎn)多次奪得地王，涉及上海、廣州、深圳等多個(gè)城市，備受關(guān)注。而隨著(zhù)行業(yè)步入調整期，信達地產(chǎn)也跌落神壇，公司綢繆引入新的力量，希望能夠度過(guò)難關(guān)。信達地產(chǎn)把目標瞄準了有萬(wàn)科背景的高管。

　　2021年3月，信達地產(chǎn)聘請郭偉擔任總經(jīng)理。郭偉職業(yè)生涯始于萬(wàn)科，先后擔任萬(wàn)科北京公司財務(wù)總監、萬(wàn)科集團稅務(wù)部總經(jīng)理、北京萬(wàn)科副總、大連萬(wàn)科總經(jīng)理、中航萬(wàn)科首席投融官等職。2019年，他離開(kāi)萬(wàn)科，擔任新城控股集團股份有限公司蘇州區域公司總經(jīng)理。而到了2021年，信達地產(chǎn)拋出了橄欖枝。在信達地產(chǎn)任職期間，他參與了與中交地產(chǎn)的合作，推動(dòng)房地產(chǎn)紓困類(lèi)代建項目。

　　在郭偉之后，信達地產(chǎn)又納入另一位更加年輕的萬(wàn)科系高管，宗衛國。2023年6月開(kāi)始，宗衛國擔任信達地產(chǎn)副總經(jīng)理一職。宗衛國是80后，曾就職于青島萬(wàn)科、萬(wàn)科集團、浙江萬(wàn)科、寧波萬(wàn)科、萬(wàn)科南方區域公司、深圳萬(wàn)科等公司，歷任青島萬(wàn)科營(yíng)銷(xiāo)總監、萬(wàn)科集團戰略投資營(yíng)銷(xiāo)部運營(yíng)總監、浙江萬(wàn)科副總經(jīng)理、寧波萬(wàn)科總經(jīng)理、萬(wàn)科南方區域副總經(jīng)理、深圳萬(wàn)科總經(jīng)理等職務(wù)。

　　值得注意的是，這兩位高管加盟信達地產(chǎn)后并未取得亮眼成績(jì)，隨著(zhù)行業(yè)持續下行，目前都已沉寂于行業(yè)。

　　到了2024年8月，信達地產(chǎn)一紙公告，公司管理層出現重大調整。郭偉辭任總經(jīng)理職務(wù)，與此同時(shí)，石愛(ài)民請辭董事長(cháng)職務(wù)，高管集體請辭在當時(shí)引起業(yè)界高度關(guān)注。接替郭偉的為宗衛國，鄧立新被提名為董事候選人。9月經(jīng)董事會(huì )審議通過(guò)，鄧立新正式出任董事長(cháng)及法定代表人。

　　公開(kāi)資料顯示，1968年出生的鄧立新?lián)碛形髂县斀?jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)碩士學(xué)位，是一名高級經(jīng)濟師。鄧立新先后在國有商業(yè)銀行、金融資產(chǎn)管理公司從事經(jīng)營(yíng)管理等工作。

　　而在鄧立新之前，2021年以來(lái)，信達地產(chǎn)董事長(cháng)已經(jīng)歷兩次變更，分別為趙立民和石愛(ài)民。

　　即便如此，信達地產(chǎn)的業(yè)績(jì)頹勢仍未扭轉。界面新聞翻閱信達地產(chǎn)近年財報發(fā)現，公司近年盈利持續下滑，2021年以來(lái)營(yíng)收規模持續萎縮，2024年跌至百億元水平之下。結合今年上半年數據來(lái)看，今年的情況整體仍不容樂(lè )觀(guān)。由于項目交付規模減少，再加上計提存貨、應收款項等資產(chǎn)減值準備，信達地產(chǎn)上半年業(yè)績(jì)大幅滑坡。

　　信達地產(chǎn)8月28日公布的2025年半年度報告顯示，2025年上半年，公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入17.78億元，同比下降29.78%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損36.90億元，2024年同期為盈利1.06億元。對于業(yè)績(jì)下滑的原因，信達地產(chǎn)解釋稱(chēng)，本期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目集中交付規模減少，導致?tīng)I業(yè)收入和毛利率同比下降。

　　對比信達地產(chǎn)2025年一季報，公司一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損2.09億元，這也意味著(zhù)二季度虧損在擴大。

　　信達地產(chǎn)的業(yè)績(jì)表現與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現狀不無(wú)關(guān)系。目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看仍處于筑底的過(guò)程。國家統計局數據顯示，2025年1-6月，新建商品房銷(xiāo)售面積45851萬(wàn)平方米，同比下降3.5%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降3.7%。新建商品房銷(xiāo)售額44241億元，下降5.5%；其中住宅銷(xiāo)售額下降5.2%。市場(chǎng)變化進(jìn)一步加劇了房企銷(xiāo)售競爭的壓力。中指研究院發(fā)布的2025上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排行榜顯示：2025年上半年，TOP100房企銷(xiāo)售總額為18364.1億元，同比下降11.8%。

　　除了項目交付規模減少之外，由于部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目及對外財務(wù)性投資存在減值跡象，信達地產(chǎn)在今年的半年報中計提了相應的資產(chǎn)減值準備，這也是影響利潤的一個(gè)重要原因。半年報顯示，公司信用減值損失9.58億元，主要為本期計提債權投資信用減值損失增加；資產(chǎn)減值損失16.30億元，主要為本期計提存貨跌價(jià)準備金額增加。

　　代建賽道競爭加劇

　　信達地產(chǎn)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，包括代建服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營(yíng)等。公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以住宅為主，重點(diǎn)關(guān)注改善型需求和剛性需求。

　　從半年報中披露的一組數據不難看出，代建服務(wù)對信達地產(chǎn)的重要性。今年上半年，信達地產(chǎn)累計實(shí)現銷(xiāo)售面積28.04萬(wàn)平方米（其中合作項目權益銷(xiāo)售面積9.59萬(wàn)平方米，代建項目銷(xiāo)售面積5.83萬(wàn)平方米）；公司共計實(shí)現銷(xiāo)售金額53.26億元（其中合作項目權益銷(xiāo)售金額16.93億元，代建項目銷(xiāo)售金額11.89億元）。

　　上半年，公司新獲取項目計容規劃建筑面積45.81萬(wàn)平方米，全部為代建項目。截至2025年6月30日，公司儲備項目計容規劃建筑面積279.89萬(wàn)平方米（其中合作項目權益面積19.31萬(wàn)平方米，代建項目面積123.58萬(wàn)平方米），公司在建面積476.86萬(wàn)平方米（其中合作項目權益面積92.81萬(wàn)平方米，代建項目面積224.95萬(wàn)平方米）。

　　業(yè)內人士分析指出，隨著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調整期，之前高杠桿、高負債、高周轉的“三高”模式早已一去不復返。而代建因為具備輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期的優(yōu)勢，也迅速成為房企轉型的重要方向。

　　代建模式核心在于投資與開(kāi)發(fā)的分離。在傳統模式下，房企需要大量資金來(lái)獲取土地，而在代建模式下，代建企業(yè)只需要專(zhuān)注于房地產(chǎn)的設計、開(kāi)發(fā)和管理等。中指研究院數據顯示，2025年上半年，典型代建企業(yè)新增規劃建筑面積同比增長(cháng)17.6%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)嚴躍進(jìn)在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)指出：“當下代建模式發(fā)展迅速，主要得益于多重優(yōu)勢。從市場(chǎng)需求看，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)運營(yíng)成為趨勢，代建方憑借專(zhuān)業(yè)能力，無(wú)需大量資金投入即可參與項目開(kāi)發(fā)，降低風(fēng)險。對委托方而言，尤其是一些中小房企或非房企，借助代建方的品牌、管理經(jīng)驗和技術(shù)，能提升項目品質(zhì)與市場(chǎng)競爭力，實(shí)現資源優(yōu)化配置。當然最近討論多了，也說(shuō)明代建和存量盤(pán)活的關(guān)系較強?！?/p>

　　克而瑞研究報告指出，通過(guò)戰略合作的方式，代建企業(yè)可以深度綁定委托方，且大部分合作高度契合“好房子”建設、城市更新、鄉村振興等國家政策導向，能夠幫助企業(yè)獲取政府支持與項目機會(huì )。

　　此外，政企合作中帶動(dòng)區域發(fā)展同時(shí)，也讓企業(yè)競爭力實(shí)現重構和提升，未來(lái)代建賽道中，資源整合能力是關(guān)鍵所在，企業(yè)需要兼具規劃、產(chǎn)業(yè)導入、科技應用等綜合能力。未來(lái)，企業(yè)與政府、地方國企、民營(yíng)企業(yè)的合作將會(huì )持續加強。隨著(zhù)戰略合作深化進(jìn)行，代建企業(yè)將進(jìn)一步向“城市服務(wù)商”轉型，參與城市全周期運維。

　　克而瑞代建測評研究中心副總經(jīng)理謝楊春在接受界面新聞采訪(fǎng)時(shí)表示：“經(jīng)過(guò)快速的擴張期后，代建賽道在企業(yè)競相進(jìn)駐并持續搶奪市場(chǎng)份額、競爭加劇之下，逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。雖然2024年代建新拓規模再創(chuàng )新高，但從增速來(lái)看，行業(yè)的增長(cháng)趨勢和動(dòng)能出現明顯放緩。進(jìn)入2025年，競爭仍十分激烈，代建項目獲取難度不斷增加?！?/p>

　　謝楊春表示，綠城管理、藍城集團、金地集團、潤地管理等起步較早、管理體系完善的老牌代建企業(yè)始終保持在代建綜合能力前沿。未來(lái)代建行業(yè)仍會(huì )保持強者恒強、特色為王的發(fā)展態(tài)勢，堅持長(cháng)期主義、具備核心競爭力的企業(yè)才能在藍海變紅海的代建賽道構筑護城河。

　　對于信達地產(chǎn)新的管理團隊來(lái)說(shuō)，如何破解危局，帶領(lǐng)信達地產(chǎn)突圍，還需要時(shí)間觀(guān)察。