8月29日，新城新城控股（601155.SH）發(fā)布半年度報告，控股期內，年內公司實(shí)現營(yíng)業(yè)收入221.00億元，到期較上年同期下降34.82%；實(shí)現歸屬于上市公司股東的債務(wù)資部值億凈利潤8.95億元，較上年同期下降32.11%。億元元

　　短期資金繼續承壓。吾悅未融期內，廣場(chǎng)新城控股一年內到期債務(wù)為135.50億元，分估此外應付賬款規模389.77億元。新城其旗下商業(yè)綜合體吾悅廣場(chǎng)未融資部分的控股估值約149.72億元，以目前平均50%的年內融資率，可獲取融資額約為75億元，到期這將是債務(wù)資部值億新城控股未來(lái)最重要的潛在融資空間。

　　對應付資金壓力，億元元新城控股還提到，繼續加強與主要建造商和供應商的溝通，友好協(xié)商妥善安排付款金額、進(jìn)度及方式，確保各項目施工有序進(jìn)行。

　　短期內仍有償債壓力

　　償債仍是新城控股目前最重要的工作之一。

　　截至6月底，新城控股合并口徑有息債務(wù)余額為 522.76億元，較期初的536.50億元下降2.56%。其中，一年內到期債務(wù)為135.50億元（含46.74億元美元債），一年以上債務(wù)為387.26億元。

　　就在手現金看，新城控股仍存資金缺口，短期內仍有償債壓力。截至6月底，新城控股擁有貨幣資金為 91.83億元，較年初的102.96億元下降約10.81%。其中，受限貨幣資金為 32.01億元（主要用于擔保、監管賬戶(hù)等），可自由動(dòng)用資金約59.82億元。

　　新城控股面臨的另一個(gè)壓力是經(jīng)營(yíng)性負債較高。除了金融性債務(wù)，公司的應付賬款規模389.77億元，較期初的452.68億元下降62.91億元，這部分主要是欠供應商和工程方的款項。

　　應收賬款是新城控股去年年度報告審計機構給出“非標準審計意見(jiàn)”的原因之一，在今年的半年度報告中其解釋?zhuān)^續加強與主要建造商和供應商的溝通，友好協(xié)商妥善安排付款金額、進(jìn)度及方式，確保各項目施工有序進(jìn)行。

　　面對多重資金壓力，新城控股選擇優(yōu)先保障公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)。2025年上半年，新城控股已償還境內外公開(kāi)市場(chǎng)債券10.67億元。

　　吾悅廣場(chǎng)還有多少融資空間？

　　期內，新城控股籌資活動(dòng)現金流凈額為 -22.11億元，較去年同期的-34.25億元有所改善，表明償債壓力略有緩解。

　　在新城控股應對債務(wù)壓力的過(guò)程中，旗下城市綜合體吾悅廣場(chǎng)成為了最重要現金來(lái)源。上半年，商業(yè)運營(yíng)總收入為69.44億元，同比增長(cháng)11.8%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利45.73億元，占公司總毛利的77.06%。

　　新城控股在半年度報告中表示，進(jìn)一步鞏固公司商業(yè)運營(yíng)管理的優(yōu)勢地位，提升公司商業(yè)運營(yíng)總收入，作為有息負債本息償還的重要來(lái)源。在今年5月召開(kāi)的股東大會(huì )上，董事長(cháng)王曉松即對外表示，商業(yè)變成整個(gè)公司的基本盤(pán)和未來(lái)發(fā)展的基石。

　　吾悅廣場(chǎng)融資是新城控股獲取現金的另一個(gè)重要來(lái)源。合并資產(chǎn)報表中，截至6月底，投資性房地產(chǎn)1214.99億元，較期初的1214.29億元增加7000萬(wàn)元。其中，受限的投資性房地產(chǎn)為1065.27億元，較期初增加40.34億元，受限原因則是抵押融資。

　　推算可知，未融資的約149.72億元，以目前平均50%的融資率，可獲取融資額約為75億元，這將是新城控股未來(lái)最重要的潛在融資空間。

　　據悉，今年以來(lái)，新城控股依靠吾悅廣場(chǎng)做了多個(gè)融資動(dòng)作，除了經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外，正在推進(jìn)公募 REITs、持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS、PRE-REITs等多層級 REITs 產(chǎn)品。

　　8月，新城控股發(fā)行一筆規模為10億元的中期票據，獲得中債增全額擔保；以持有型吾悅廣場(chǎng)發(fā)行的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（ABS）獲批，發(fā)行規模為10.64億元。

　　截至6月底，新城控股在141個(gè)城市布局205座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數量174座，開(kāi)業(yè)面積1608.14萬(wàn)平方米，出租率97.81%；吾悅廣場(chǎng)客流總量達9.5億人次，同比增長(cháng)16.0%；總銷(xiāo)售額超515億元（不含車(chē)輛銷(xiāo)售），同比增長(cháng)16.5%。

　　銷(xiāo)售下降導致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流凈額降幅超86%

　　過(guò)去很長(cháng)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的銷(xiāo)售是房企們最主要的現金來(lái)源，但市場(chǎng)下行背景下，房企資金承壓，部分房企暫停擴張以去庫存為主，新城控股就是其中之一。

　　1-6月，新城控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額103.30億元，同比下滑56.15%；合同銷(xiāo)售面積133.50萬(wàn)平方米，同比下降59.08%。期內，全口徑資金回籠118.84億元，回款率達到115.05%。

　　銷(xiāo)售下滑直接導致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流下降。合并現金流量表顯示，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~僅為2.86億元，同比下降86.31%。管理層解釋系“本報告期內房地產(chǎn)項目簽約額減少，導致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流入下降”。

　　實(shí)控人回歸后，新城控股還采取多個(gè)舉措，以從開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中獲取現金，包括提高以房抵債的力度；利用土地收儲政策，采用多種方式盤(pán)活存量資產(chǎn)；上半年依靠處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到5.06億元的現金凈額。

　　期內，公司共實(shí)現36個(gè)子項目竣工交付，竣工面積為277.65萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項目）。期末，共有158個(gè)子項目在建，總建筑面積達1748.47萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項目）；公司已售未結轉面積達到1，179.19萬(wàn)平方米（含合聯(lián)營(yíng)項目）。

　　為應對開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的下滑，戰略上，新城控股向“輕資產(chǎn)”轉型。2025年上半年，新城建管新增簽約面積超305萬(wàn)平方米，累計管理項目115個(gè)，其中商業(yè)綜合體管理項目65個(gè)。

　　此外，實(shí)控人回歸還推動(dòng)了組織架構調整，合并多個(gè)區域公司，削減管理成本。利潤表顯示，管理費用從上年同期的13.25億元降至12.88億元，銷(xiāo)售費用從16.17億元降至9.71億元。