上海旭輝企業(yè)大廈

圖片來(lái)源：旭輝官網(wǎng)

繼境外債務(wù)重組計劃獲法院批準之后，站起來(lái)旭輝控股集團（00884.HK，房企以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝控股”）的化債境內債務(wù)亦迎來(lái)了重大進(jìn)展。

9月15日，加速境內旭輝控股公告稱(chēng)，旭輝需年該公司境內債券重組方案已獲得相關(guān)債券持有人會(huì )議表決通過(guò)。百億

據了解，債重組方旭輝控股的案獲境內債券重組方案主要涉及其附屬公司旭輝集團股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“旭輝中國”）發(fā)行的七筆存續公司債券，合計本金約100.61億元。通過(guò)該重組方案對上述債券的林中本息償付安排進(jìn)行調整，并提供包括債券購回、稱(chēng)還股票經(jīng)濟收益權、時(shí)間以資抵債及一般債權等重組選項。站起來(lái)

根據安排，房企旭輝中國將根據債券持有人會(huì )議議案的化債相關(guān)約定，安排相關(guān)債權人就其持有的債券在重組選項中進(jìn)行選擇及分配。

對于此次百億境內債務(wù)重組方案獲通過(guò)，旭輝控股CFO楊欣表示，這將有效緩解公司未來(lái)的流動(dòng)性壓力，壓降債務(wù)壓力，改善整體財務(wù)狀況和資產(chǎn)負債表，為公司逐步回歸良性發(fā)展創(chuàng )造有利條件。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于筑底期，行業(yè)也正在經(jīng)歷深刻轉型。未來(lái)，旭輝將嚴格按照重組方案履行企業(yè)責任，積極兌現承諾。以二次創(chuàng )業(yè)的精神擁抱變化，努力活下去、站起來(lái)?！睏钚婪Q(chēng)。

超583億境內外債務(wù)重組實(shí)質(zhì)性完成

具體來(lái)看，旭輝控股此次境內重組主要涉及債券分別為“H22旭輝1”“HPR旭輝1”“H20旭輝3”“H21旭輝2”“H21旭輝3”“H20旭輝2”“H21旭輝1”等七筆公司債。

上述七筆債券是旭輝控股旗下存續的所有公司債券。除了上述債券外，目前旭輝控股還存續有“22旭輝集團MTN001”“22旭輝集團MTN002”兩筆中期票據，合計本金約5.31億元。

今年5月23日，旭輝控股發(fā)布公告，披露了境內債重組方案框架，共提供了五種選項供債權人選擇，分別為債券購回、股票經(jīng)濟收益權、以資抵債、一般債權，以及全額留債長(cháng)展期。

此后7月8日，旭輝向債權人定向發(fā)送了優(yōu)化后的重組方案。根據時(shí)代周報獲得的優(yōu)化重組方案，相較于最初的重組方案框架，旭輝控股進(jìn)行了多項調整：例如將現金兌付比例提升至20%、以資抵債兌付率提高至40%、提高定增股票上限至10.2億股、縮短留債展期時(shí)間至7-8年等。

此外，旭輝針對全部議案均同意的投資人，還給予0.2%同意費，即表決通過(guò)后30個(gè)交易日內按面值兌付其同意張數的0.2%（利息豁免，兌付后注銷(xiāo)）。

圖片來(lái)源：時(shí)代周報制圖

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(cháng)柏文喜接受時(shí)代周報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，旭輝控股境內債重組條款在行業(yè)中處于較優(yōu)水平，尤其是“以資抵債”選項——兌付比例高且對應資產(chǎn)質(zhì)量較優(yōu)，能為希望盡量減少損失、同時(shí)保留一定收益上行潛力的債權人，提供風(fēng)險與收益的平衡選擇。

值得一提的是，此前6月26日，旭輝的境外債務(wù)重組計劃協(xié)議已獲香港高等法院批準。

據悉，旭輝的境外債務(wù)重組計劃共包含本金約44.9億美元的12筆高級債、永續債和可轉債，以及本金約23.1億美元的13筆境外貸款，總計本金68億美元，折合人民幣約483億（按9月16日匯率計算）。

據此計算，當前旭輝控股共有超583億元境內外債務(wù)完成實(shí)質(zhì)性重組。

林中稱(chēng)旭輝“站起來(lái)”還需三年時(shí)間

對于旭輝控股而言，如此高額的境內外債務(wù)重組能助力其削債多少？在今年5月召開(kāi)的債權人說(shuō)明會(huì )上，楊欣曾有過(guò)預測。

他指出，截至2024年底，集團有息負債為866億元，其中約70%為信用債。若完成境內債和境外債大重組，旭輝整體的信用債規模預計將縮減50%以上，至300億內，存量債務(wù)久期延至9-10年，利率也將下調至可承受的水平。

不過(guò)，在董事局主席林中看來(lái)，通過(guò)債務(wù)重組修復資產(chǎn)負債表，只是旭輝控股從 “活下來(lái)” 到“徹底站起來(lái)” 的第一個(gè)階段。后續公司還需依次經(jīng)歷修復信用、恢復投資、恢復盈利、恢復分紅等關(guān)鍵階段。

那么旭輝控股距離“站起來(lái)”還有多遠？今年8月15日，林中在公司內部信中給出了答案。他表示，“前途是光明的，道路是曲折的。距離旭輝真正‘站起來(lái)’，可能還需要三年時(shí)間，挑戰、困難、壓力依然很大。我們不能松懈，不能因為看到曙光就停下腳步?！?/p>

從最新中報數據可以看出，公司與‘站起來(lái)’的目標尚有不小的差距。今年上半年，旭輝控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入為122.81億元，同比減少39.22%；歸母凈利潤為-63.58億元，虧損較同去年同期的-49.39億元有所擴大；毛利率從2024年同期的13.4%降至8.0%。

至于銷(xiāo)售方面，今年前六月，旭輝控股實(shí)現合同銷(xiāo)售金額101.6億元，同比減少50%；合同銷(xiāo)售面積為98.93萬(wàn)平方米，同比減少40.3%。

為應對當前局面，旭輝控股已明確了轉型方向。此前在5月的債權人說(shuō)明會(huì )上，林中曾表示，未來(lái)旭輝將轉向“低負債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”發(fā)展路徑，并聚焦“收租、自營(yíng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)”三大核心業(yè)務(wù)板塊。

其中，旭輝將大力發(fā)展房地產(chǎn)資管業(yè)務(wù)。林中指出，旭輝將學(xué)習美式開(kāi)發(fā)商的成功經(jīng)驗，往鐵獅門(mén)、黑石方向發(fā)展。未來(lái)，資管雙GP模式將實(shí)現風(fēng)險隔離，即資金方主導募資，項目方專(zhuān)注運營(yíng)，輔以小股投資強化利益綁定，規避重資產(chǎn)高杠桿風(fēng)險。

不過(guò)，這一轉型路徑的落地效果仍待時(shí)間檢驗，后續其資管業(yè)務(wù)能否逐步成為營(yíng)收“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”，或將是判斷旭輝控股能否回歸穩健經(jīng)營(yíng)的重要指標之一。

房企化債加速，機構稱(chēng)從“風(fēng)險緩釋”進(jìn)入“風(fēng)險化解”

就在旭輝官宣境內債重組方案獲通過(guò)的同一天，另一家上市房企也宣布其債務(wù)重組的重大進(jìn)展。

9月15日，佳兆業(yè)集團（01638.HK）公告稱(chēng)，其境外債務(wù)重組所有條件均已達成，重組方案于當日已全面生效。據悉，佳兆業(yè)集團已根據重組計劃向合格債權人發(fā)行了總額約133.72億美元的6檔新票據與8檔強制可換股債券。新票據與強制可換股債券預計于9月16日在新加坡交易所上市。

事實(shí)上，近期房企化債進(jìn)程明顯提速。在更早前，龍光集團（03380.HK）境內債以及世茂集團（00813.HK）、禹洲集團（01628.HK）等房企境外債重組，均已先后獲得通過(guò)。

東吳證券發(fā)布研報指出，近年來(lái)由于房地產(chǎn)行業(yè)持續深度調整，房企面臨嚴峻的財務(wù)困境，債權人對其償債能力預期下修，預計2025年有望迎來(lái)房地產(chǎn)公司債務(wù)重組的高峰。

另?yè)兄秆芯吭航y計，2020年至2025年，共計70余家房企發(fā)生債務(wù)違約。截至今年8月，已經(jīng)有20家出險房企債務(wù)重組、重整獲批，化債總規模超過(guò)12000億元。

圖片來(lái)源：中指研究院

值得關(guān)注的是，從當前化債方案看，本輪化債浪潮與過(guò)去最大的不同，在于房企思路已從 “展期” 轉向 “削債”。

以禹洲集團為例，其針對約66.8億美元的境外債務(wù)，采用的重組方案包括將現有票據持有人的票據轉換為新的美元票據，以及禹洲集團新發(fā)行的普通股股票，同時(shí)提供現金代價(jià)選項，預計將削減約35億美元的境外債務(wù)本息償付壓力。

更具代表性的是融創(chuàng )中國（01918.HK），其在2025年4月中旬發(fā)布的境外債務(wù)二次重組方案中，針對總規模約95.5億美元的境外債務(wù)重組采用了“全額債權轉股權”模式。若境外債重組成功后，融創(chuàng )中國將成為行業(yè)第一家境外債基本清“零”的大型房企。

對此，評級機構中誠信國際在9月15日發(fā)布專(zhuān)題研究報告中解釋稱(chēng)，在本輪房地產(chǎn)深度調整周期之初，多數出險房企“以時(shí)間換空間”，選擇到期個(gè)券展期作為主要應對手段，其背后邏輯是寄望于地產(chǎn)后市回暖后資產(chǎn)價(jià)格回升，公司實(shí)現回血。

然而，過(guò)去三年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續深度調整，疊加出險房企自身銷(xiāo)售表現顯著(zhù)弱于行業(yè)平均水平，導致此策略效果遠不及預期，出險房企在個(gè)券展期到期后仍然面臨兌付壓力，部分出險房企的重組方案（以展期為主）也面臨執行困難。

該機構認為，如今出險房企的化債思路發(fā)生根本性轉變，正加速轉向更實(shí)質(zhì)性的“削債”，又或是選擇破產(chǎn)重整等路徑。這一“務(wù)實(shí)”轉變既反映了市場(chǎng)參與主體對行業(yè)現狀的妥協(xié)和后市判斷趨于理性，也意味著(zhù)房企化債從“風(fēng)險緩釋”階段即將進(jìn)入“風(fēng)險化解”階段。

不過(guò)，化債效果仍需理性看待。東吳證券此前研報就曾指出，市場(chǎng)暫時(shí)尚未形成對企業(yè)信用修復及經(jīng)營(yíng)能力提升的預期，債務(wù)重組的作用主要在于緩解房企短期現金流壓力，對推動(dòng)行業(yè)融資修復的作用較為有限。短期現金流壓力得以緩解后，中長(cháng)期房企仍需依靠自身實(shí)現穩定經(jīng)營(yíng)并逐步增長(cháng)。其中，具備優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)以及多元化布局的房企，有望率先通過(guò)其多元化策略及資產(chǎn)運營(yíng)能力實(shí)現經(jīng)營(yíng)修復。

此外，柏文喜則認為，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調整期，市場(chǎng)出清與風(fēng)險化解需政策、企業(yè)、金融系統多方協(xié)同。在他看來(lái)，未來(lái)具備穩健現金流、聚焦核心城市、創(chuàng )新能力強的房企有望率先突圍。