8月28日，老舊《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的住房自主意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“《意見(jiàn)》”）正式發(fā)布。作為7月中央城市工作會(huì )議后的更新該首份城市高質(zhì)量發(fā)展落實(shí)文件，《意見(jiàn)》明確“我國城鎮化正從快速增長(cháng)期轉向穩定發(fā)展期，原拆原建已城市發(fā)展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質(zhì)增效為主的多地階段”，并將“支持老舊住房自主更新、探索原拆原建”寫(xiě)入《意見(jiàn)》，老舊釋放城市更新模式轉型的住房自主新信號。

　　分析人士指出，更新該這標志著(zhù)我國城市更新從“政府主導”轉向“居民自治+市場(chǎng)參與”的原拆原建已新階段。

　　城市發(fā)展轉向“存量提質(zhì)”階段

　　“自主更新、多地原拆原建”的探索提出，被認為是老舊我國城鎮化階段轉型與民生需求升級的結果。

　　從城鎮化進(jìn)程看，住房自主中指研究院監測數據顯示，更新該我國城鎮化率從2015年的57.3%提升至2024年的67%，年均提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，但2021-2024年連續4年提升幅度低于1個(gè)百分點(diǎn)，城鎮化增速明顯放緩；同期城鎮人口從7.9億人增至9.4億人，年新增常住人口從超1600萬(wàn)人降至年均1033萬(wàn)人。

　　中國社會(huì )科學(xué)院國家未來(lái)城市實(shí)驗室副主任、研究員王業(yè)強分析，城市發(fā)展從“增量擴張”轉向“存量提質(zhì)”階段。隨著(zhù)人口增速放緩，傳統棚改模式因資金壓力大和推高房?jì)r(jià)等原因被逐步替代。同時(shí)居民對老舊小區安全和舒適需求增加，電梯加裝、節能改造等呼聲強烈，但傳統改造難以系統性解決問(wèn)題。通過(guò)“自主更新”、“原拆原建”可以實(shí)現資產(chǎn)價(jià)值重估，同時(shí)緩解了核心區人口壓力。

　　事實(shí)上，今年3月，住建部部長(cháng)倪虹在十四屆全國人大三次會(huì )議民生主題記者會(huì )上就提及，“把2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅”；7月中央城市工作會(huì )議則進(jìn)一步提出“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”。

　　如何理解老舊住房自主更新、原拆原建？

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這一模式指的是，在政策扶持下，由業(yè)主作為實(shí)施主體，通過(guò)社區自治推動(dòng)共同決策、自籌資金，公開(kāi)引入開(kāi)發(fā)建設單位，對原有老舊住房進(jìn)行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當優(yōu)化）重新建設房屋，最終實(shí)現原業(yè)主回遷。

　　“該模式下需調動(dòng)三大主體的積極性： 業(yè)主不僅要共同出資，還要全程參與改造決策與工程監督，實(shí)現我的房子我做主；政府負責政策制定、流程規范與資源協(xié)調；引入的建設單位負責具體的開(kāi)發(fā)與施工管理?！崩钣罴握f(shuō)道。

　　從目前推廣和實(shí)踐自主更新、原拆原建的城市來(lái)看，主要以居民自主決策為主。王業(yè)強指出，居民自主決策從傳統的“雙三分之二”同意降至“雙50%”即可啟動(dòng)，但需全體業(yè)主最終簽字確認?。部分試點(diǎn)地區（如北京）允許分期實(shí)施，首批同意戶(hù)數達60%即可先行開(kāi)工。資金以共擔模式為主，居民按原面積出資比例分攤成本，政府補貼部分改造成本?。流程標準化，按七步推進(jìn)法：城市體檢→規劃編制→項目策劃→主體落實(shí)→計劃制定→方案編制→示范實(shí)施?。過(guò)渡安置方案則主要有三種：政府統租過(guò)渡房、居民自主租房、貨幣化補償?。

　　李宇嘉指出，在現實(shí)改造中，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導和政策支持。例如，土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔助做好資金監管，比如基層政府做好業(yè)主改造意愿調動(dòng)，增補公共設施和空間滿(mǎn)足業(yè)主對于更美好生活的向往，做好過(guò)渡期的群眾臨時(shí)住所安排，扶助困難群體等，從而消除改造的障礙。

　　同時(shí)，上海交通大學(xué)國際與公共事務(wù)學(xué)院長(cháng)聘教授、中國城市治理研究院研究員、住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，此次相關(guān)意見(jiàn)提及“老舊住房自主更新”而非“老舊小區自主更新”，既頗具深意，也非?？茖W(xué)。對于獨立或獨棟的老舊住房，若業(yè)主有自主更新意愿，應予以鼓勵；但對于老舊小區，是否要普遍鼓勵自主更新，需持謹慎態(tài)度，核心焦點(diǎn)在于“是否允許增容（容積率）”，“如何合理給增容”則是實(shí)踐中的最大難點(diǎn)：不增容，原住民缺乏更新動(dòng)力，小區品質(zhì)提升也有限；增容，則容易與片區規劃管制產(chǎn)生沖突，引發(fā)周邊小區抗議，也對樓市大盤(pán)不利。

　　針對“自主更新、原拆原建”對老舊二手房市場(chǎng)的影響，王業(yè)強指出，D級危房的待改造房源將面臨短期流動(dòng)性?xún)鼋Y，但成功納入原拆原建名單的房產(chǎn)價(jià)值可能上漲?。C級以下普通老舊房因無(wú)法享受重建紅利，價(jià)格漲幅可能低于市場(chǎng)均值?。

　　已有多地探索實(shí)施

　　從地方實(shí)踐來(lái)看，目前，浙江、上海、北京、湖北等地已率先開(kāi)展“自主更新、原拆原建”試點(diǎn)。

　　其中，浙江省于2024年4月發(fā)布《關(guān)于穩步推進(jìn)城鎮老舊小區自主更新試點(diǎn)工作的指導意見(jiàn)（試行）》，成為全國首個(gè)推進(jìn)老舊小區自主更新的指導意見(jiàn)。今年7月，《浙江省城鎮社區更新條例》正式實(shí)施，成為全國首部城鎮社區更新方面的省級地方性法規，條例明確“房屋建筑所有權人可以提出更新項目申請”。

　　按照條例，城鎮老舊小區實(shí)施更新的，實(shí)施主體應當開(kāi)展項目現狀調查、需求分析、資源整合等工作，編制項目實(shí)施方案，報住房城鄉建設主管部門(mén)審查認定。危險房屋拆除重建方案應當明確住宅總戶(hù)數和總建筑面積，每戶(hù)建筑面積、室內面積及戶(hù)型結構，建筑質(zhì)量標準及配套設施以及增加建設的住宅、停車(chē)位數量、歸屬及其處置方式、小區業(yè)主的選房規則、建設費用承擔明細、過(guò)渡方式以及過(guò)渡費用等事項。

　　在浙江，杭州“浙工新村”在自籌自建方面具有代表性。該小區548戶(hù)居民自籌4.7億元，原地將13幢危舊房建成7幢11層小高層。居民出資占總投資5.3億元的83%，其余費用由政府老舊小區改造專(zhuān)項資金支出。據新華社報道，此次改造新增建筑面積約9800平方米，使總建筑面積從約39800平方米增加至近5萬(wàn)平方米。樓間距增大，同時(shí)新增了地下車(chē)庫，以及社區用房。

　　此外，南京虎踞北路4號5幢居民樓、北京馬家堡路六十八號院二號、廣州花都區集群街2號、衢州江山永安里小區等小區案例也基本上遵循“業(yè)主主導 + 政府支持 + 專(zhuān)業(yè)協(xié)作”的三方共促機制。

　　另值得一提的是，廈門(mén)市近日印發(fā)《關(guān)于城鎮老舊小區自主更新改造的指導意見(jiàn)》，也讓老舊小區改造“有章可循”。根據《指導意見(jiàn)》規定，廈門(mén)市城鎮老舊小區內多戶(hù)業(yè)主的多層或高層住宅樓，在符合國土空間規劃的前提下，若建筑使用年限達40年以上、建筑結構差、建筑功能不全、缺乏維修加固價(jià)值，或因房屋結構已嚴重損壞或承重構件已屬危險構件、經(jīng)危險性鑒定為C級或D級危房的，房屋所有權人可申請開(kāi)展自主原地翻建。自主更新改造遵循“業(yè)主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”原則，建設資金由房屋所有權人自行協(xié)商出資比例，可按照原建筑面積比例承擔，并按規定提取住房公積金、使用專(zhuān)項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

　　在改造方式上，可選擇單棟住宅獨立改造、相鄰多棟住宅聯(lián)合改造或老舊小區整體改造。在日照等條件允許的前提下，允許項目增加不超過(guò)原產(chǎn)權登記面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設公共服務(wù)及配套設施，10%用于原有住宅按套擴面。

　　王業(yè)強預測，從當前政策導向和城市發(fā)展需求來(lái)看，老舊住房自主更新、原拆原建將成為未來(lái)老舊住房改造的重要模式，但短期內仍將與傳統改造方式并存。當前政策導向已明確將自主更新作為城市更新的重要方向，但需通過(guò)差異化政策設計解決區域不平衡問(wèn)題。預計到2030年，原拆原建將占老舊小區改造總量的30%-40%，成為與綜合改造并行的主流模式。?

　　但在業(yè)內看來(lái)，當前老舊住房自主更新、原拆原建仍存在多項難點(diǎn)，中指研究院政策研究總監陳文靜指出，如統一業(yè)主意見(jiàn)、資金籌措、居民權益保障等，未來(lái)配套政策存在進(jìn)一步完善預期，鼓勵社會(huì )資本參與，企業(yè)代建、物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)機會(huì )將增加。

責任編輯：張玉