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內容摘要：妥善化解居民債務(wù)風(fēng)險。房產(chǎn)市價(jià)230萬(wàn)，銀行貸款余額260萬(wàn)——當鄭豪在賬本上寫(xiě)下“-30萬(wàn)”時(shí)，他清醒地意識到，賣(mài)掉這套房子不僅意味著(zhù)資產(chǎn)歸零，還將背上新的債務(wù)。在廣東工作的鄭豪并非個(gè)例。當前，部分

　　妥善化解居民債務(wù)風(fēng)險。房貸倒掛

　　房產(chǎn)市價(jià)230萬(wàn)，從貸銀行貸款余額260萬(wàn)——當鄭豪在賬本上寫(xiě)下“-30萬(wàn)”時(shí)，款買(mǎi)口他清醒地意識到，貸款賣(mài)掉這套房子不僅意味著(zhù)資產(chǎn)歸零，賣(mài)房還將背上新的部分補缺債務(wù)。

　　在廣東工作的高位購房鄭豪并非個(gè)例。當前，尋求部分房?jì)r(jià)持續下行地區，房貸倒掛在2021年房?jì)r(jià)高點(diǎn)入市的從貸購房者正面臨從“貸款買(mǎi)房”到“貸款賣(mài)房”的尷尬局面。深圳一位資深房產(chǎn)中介向第一財經(jīng)記者證實(shí)：“今年以來(lái)，款買(mǎi)口這類(lèi)‘賣(mài)房款不足以?xún)斶€銀行貸款’的貸款情況有所增多，其中多數是賣(mài)房2021年前后高杠桿入市的投資型客戶(hù)?！?/p>

　　面對資金缺口，部分補缺業(yè)主們正在尋求應對之策。高位購房部分購房者嘗試通過(guò)親友借款或過(guò)橋貸款彌補差額，亦有業(yè)主評估申請暫停還款的可能性，以緩解短期資金壓力。

　　多位業(yè)內專(zhuān)家指出，當前出現的個(gè)案背后，反映出市場(chǎng)下行周期中高杠桿購房帶來(lái)的財務(wù)風(fēng)險。這不僅為高位入市的投資者敲響了警鐘，也為探索建立更完善的市場(chǎng)風(fēng)險分擔機制提供了現實(shí)參照。如何在維護金融體系穩定的同時(shí)，妥善化解居民債務(wù)風(fēng)險，成為當前值得深入探討的課題。

　　缺口

　　2021年10月，剛畢業(yè)不久的鄭豪第一次動(dòng)了買(mǎi)房投資的念頭。從事地產(chǎn)策劃工作的他，身邊不乏“靠買(mǎi)房實(shí)現財富躍升”的案例。在行業(yè)氛圍影響下，他做了一番“精打細算”：比對一二手房?jì)r(jià)格、測算稅費和利息、評估區位潛力——最終以2.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，選中了一套總價(jià)340萬(wàn)元的房子。當時(shí)周邊二手房均價(jià)已達3萬(wàn)元，他認為這是一個(gè)“性?xún)r(jià)比之選”。

　　在父母支持下，鄭豪湊齊102萬(wàn)元首付，背上了每月1.4萬(wàn)元的月供。他曾在筆記本上算過(guò)：只要房?jì)r(jià)漲到3.2萬(wàn)元/平方米，就能覆蓋所有成本?！按撕笤贊q多少，都是純賺?！蹦菚r(shí)的他并未預料到，這道計算題的結果在三年后徹底反轉。

　　2023年起，地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)加劇，鄭豪的收入也變得不穩定。占收入大頭的獎金時(shí)常延遲發(fā)放，而每年的房貸、房租與基本開(kāi)支合計約20萬(wàn)元，幾乎耗盡他的基礎工資，月供壓力陡然增大。

　　更嚴峻的是樓市價(jià)格的下跌。限售期將滿(mǎn)，同戶(hù)型掛牌價(jià)已跌至230萬(wàn)元左右。盡管他已轉為利率更低的公積金貸款，商貸利率也在下行，剩余貸款仍多達260萬(wàn)元。這意味著(zhù)即便賣(mài)房成功，他還需自掏接近30萬(wàn)元補足差額。

　　鄭豪粗略計算，不計稅費，僅利息支出與房?jì)r(jià)下跌帶來(lái)的損失已超過(guò)130萬(wàn)元。這套120多平方米的房子至今仍是毛坯狀態(tài)，“裝修還要再投20多萬(wàn)，未來(lái)工作地點(diǎn)不確定，出租也難，只好先放著(zhù)?！?/p>

　　他打算限售期一滿(mǎn)就立即賣(mài)房“回血”，手中流動(dòng)資金已經(jīng)“撐不住多久”。

　　在另一個(gè)城市東莞，做家具生意的李明面臨相似處境。中介最新成交數據顯示，他3年前以500多萬(wàn)元購入的學(xué)區房，如今市價(jià)僅約249萬(wàn)元?！爱斈隇檫@套房抵押了郊區房產(chǎn)，傾盡積蓄，看中的是城區的增值潛力，沒(méi)想到現在反受其累?！崩蠲髡f(shuō)。

　　如今，他仍欠銀行280萬(wàn)元貸款，即便以249萬(wàn)元成交，也需自補31萬(wàn)元的缺口。

　　“雖然家里還有不同意見(jiàn)，但是目前房子已經(jīng)找好了買(mǎi)家，不確定未來(lái)的價(jià)格，也不打算再賭了?！崩蠲髡f(shuō)，未來(lái)回老家開(kāi)一個(gè)小店養家糊口，多陪陪家人。

　　一位深圳中介人士透露，這類(lèi)“賣(mài)房不足以還貸”的情況今年以來(lái)明顯增多，“年初以來(lái)，我們門(mén)店接觸到的類(lèi)似案例明顯增多，幾乎每個(gè)月都會(huì )遇到兩三例?！?/p>

　　據他觀(guān)察，陷入這種困境的業(yè)主大多是在2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)高位時(shí)期入市。當時(shí)市場(chǎng)熱度高，很多購房者采取較高的杠桿比率，有些還通過(guò)一些擦邊操作，實(shí)際首付比例甚至不足三成。如今房?jì)r(jià)回調，這些高杠桿投資的脆弱性逐漸暴露出來(lái)。

　　他進(jìn)一步分析指出，這些房產(chǎn)多數位于此前炒作熱度較高的新興片區或學(xué)區房概念區域?！爱敃r(shí)這些區域的價(jià)格被炒得過(guò)高，現在價(jià)值回歸時(shí)跌幅也最明顯。其中投資客占比高，很多都是抱著(zhù)‘快進(jìn)快出’想法的短線(xiàn)投資者，沒(méi)想到會(huì )被套牢?！?/p>

　　減杠桿

　　面對“賣(mài)房不足以還貸”的困境，部分高位購房者正在通過(guò)各種方式艱難去杠桿，其中不乏風(fēng)險與爭議。

　　“信用貸、消費貸都考慮過(guò)，但擔心違規，銀行抽貸，最終放棄了?！崩蠲鞲嬖V記者。像他這樣的購房者往往陷入兩難：一方面需要資金填補賣(mài)房產(chǎn)生的差價(jià)，另一方面又受限于融資渠道。他計劃通過(guò)“親友借款+過(guò)橋貸款”組合籌資，但過(guò)橋貸款高昂的利息也讓他壓力倍增。

　　相較之下，鄭豪的處境更為嚴峻。他考慮過(guò)申請暫停還款，但了解到審批嚴格且存在不確定性。更令他困擾的是，市場(chǎng)上涌現出一批聲稱(chēng)能“斷供保房”的中介機構，“接觸了幾家，要么操作不合規，要么收費驚人，聽(tīng)起來(lái)都不靠譜?！编嵑勒f(shuō)。

　　第一財經(jīng)記者以購房者身份咨詢(xún)一家中介，工作人員透露，他們主要通過(guò)法律程序為房貸違約客戶(hù)爭取時(shí)間。雖然最終無(wú)法改變結果，但通過(guò)提出管轄異議、質(zhì)疑利息計算等方式，可以將訴訟過(guò)程延長(cháng)至一年甚至更久。

　　然而，這種操作方式在業(yè)內存在爭議。深圳某律師事務(wù)所合伙人在交流時(shí)對記者表示，這實(shí)質(zhì)上屬于惡意訴訟，不僅增加了金融機構的維權成本，也使債務(wù)人陷入更深的債務(wù)泥潭。拖延越久，機構收費越多，最終受損的還是購房者。

　　銀行方面對此類(lèi)現象保持警惕。某股份制銀行信貸部人士表示，所謂的“保房”機構大多利用信息不對稱(chēng)獲利，其中不乏存在詐騙嫌疑。事實(shí)上，銀行對短期資金困難的還款人有一定的應對機制，不需要通過(guò)中介機構。

　　在制度層面，多位專(zhuān)家指出，制度機制仍有一定調整空間。

　　東吳證券在研報中指出，美國特有的“無(wú)追索權貸款”制度給居民“斷供出清”提供了出路。與大多經(jīng)濟體實(shí)行的有追索權貸款不同，美國部分州在住房抵押貸款合同中設置“無(wú)追索權貸款”條款，這意味著(zhù)在房?jì)r(jià)貶值到不足以?xún)斶€剩余的按揭貸款時(shí)，居民可以放棄住房，無(wú)需承擔剩余的按揭余額，實(shí)現快速出清。

　　“當房?jì)r(jià)反彈，許多家庭脫離‘房貸倒掛’困境后，居民無(wú)力償債的風(fēng)險明顯下降，主動(dòng)違約的動(dòng)機減少，從而減緩債務(wù)進(jìn)一步惡化的風(fēng)險?！敝朽]證券研究所分析師梁偉超進(jìn)一步指出，在美國居民去杠桿的過(guò)程中，資產(chǎn)價(jià)格快速修復所產(chǎn)生的財富效應發(fā)揮了關(guān)鍵作用。財富增加改善了消費者信心和支出意愿，減輕了家庭“被動(dòng)儲蓄”償債的壓力。

　　北京師范大學(xué)金融學(xué)教授鐘偉此前發(fā)文指出，改善個(gè)人商品房貸款的關(guān)鍵，在于銀行房貸不能既要求抵押物又要求追索權。房貸從銀行有追索權改為無(wú)追索權，才是購房者和銀行依據法制化和市場(chǎng)化分擔風(fēng)險的關(guān)鍵。

　　不過(guò)，亦有受訪(fǎng)業(yè)內人士持相反態(tài)度。一名房產(chǎn)研究人士告訴記者，目前全球主流的仍是有追索權貸款，美國也僅有少數州可設置“無(wú)追索權貸款”條款。這種模式雖然有利于居民環(huán)節債務(wù)，但在一定程度上會(huì )增加銀行業(yè)的風(fēng)險，在目前環(huán)境下，需要謹慎考量。