來(lái)源：中國新聞周刊

　　江豐是元起魚(yú)游一家拍賣(mài)公司負責人，近年頻繁接受客戶(hù)委托，拍房通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)處置住宅、竟釣商鋪、元起魚(yú)游停車(chē)位等不動(dòng)產(chǎn)。拍房他經(jīng)常掛在嘴邊的竟釣一句話(huà)是：“讓天下沒(méi)有難賣(mài)的房子?！?/p>

　　“快速成交”，元起魚(yú)游這成為眾多業(yè)主試水“商拍”市場(chǎng)的拍房原因。江豐認為，竟釣相比于傳統中介渠道中，元起魚(yú)游買(mǎi)賣(mài)雙方反復考慮，拍房不斷討價(jià)還價(jià)的竟釣場(chǎng)景，買(mǎi)方在拍賣(mài)市場(chǎng)中只能加價(jià)，元起魚(yú)游省去了討價(jià)還價(jià)過(guò)程，拍房能夠促成快速成交。竟釣

　　在賣(mài)房越來(lái)越難的當下，一些業(yè)主開(kāi)始將目光投向拍賣(mài)市場(chǎng)，希望將那些在中介機構掛牌許久的房產(chǎn)出售變現。這些不同于法拍房的房源被統稱(chēng)為“商拍房”。

　　隨著(zhù)更多房源試水拍賣(mài)市場(chǎng)，甚至催生出相關(guān)服務(wù)商，他們深諳“商拍房”套路，往往將拍賣(mài)描繪成能夠快速處置房產(chǎn)的途徑。不過(guò)在地產(chǎn)下行通道下，“商拍房”市場(chǎng)的套路多于機遇。

圖/IC

　　荒誕的“一元起拍”

　　“商拍房”近期引發(fā)關(guān)注源自網(wǎng)紅房產(chǎn)被拍賣(mài)。

　　8月13日10時(shí)，位于上海愚園路的一幢老洋房開(kāi)始拍賣(mài)，起拍價(jià)1.5億元。標的物介紹中提到，房屋竣工日期為1924年，距今超過(guò)百年，房屋土地面積848.75平方米，建筑面積346.66平方米，2.5層，帶500平方米院子。以建筑面積計算，起拍單價(jià)超過(guò)43萬(wàn)元/平方米。目前該房屋租約到2029年，月租金6.75萬(wàn)元，被改造為一家民宿。房屋的網(wǎng)紅屬性在于，其曾是《安家》《三十而已》等影視劇取景地。

　　拍賣(mài)公司工作人員特別強調，該拍賣(mài)屬于社會(huì )委托拍賣(mài)，不是司法拍賣(mài)。盡管這幢網(wǎng)紅洋房拍賣(mài)共吸引超2.4萬(wàn)次圍觀(guān)，但在24小時(shí)的競買(mǎi)時(shí)間里，無(wú)一人出價(jià)，最終流拍。隨后，這幢洋房再次掛牌，將于9月6日開(kāi)拍，起拍價(jià)從1.5億元調低至9666萬(wàn)元。

上海愚園路參與拍賣(mài)的一幢老洋房，起拍價(jià)從1.5億元調低至9666萬(wàn)元。圖/阿里拍賣(mài)

　　相比于“商拍房”，人們對于“法拍房”的概念更為熟悉。

　　法拍房是司法機關(guān)依據生效法律文書(shū)，對債務(wù)人持有的房屋進(jìn)行司法拍賣(mài)，債權人借此拿回全部或部分債權，減少損失。打開(kāi)阿里資產(chǎn)、京東資產(chǎn)交易平臺等網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺，進(jìn)入“司法拍賣(mài)”的頁(yè)面，可以看到其中房產(chǎn)屬于“法院標的物”，房源來(lái)自法院。

　　但是在眾多法拍房之外，在網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺之上，也有不少來(lái)自拍賣(mài)公司的房源。在這些房源的競買(mǎi)公告中，通常會(huì )有一句話(huà)作為特別提醒：“本套房屋的拍賣(mài)為資產(chǎn)處置，不等同于網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)?！边@些房源就是人們口中的“商拍房”。

　　“商拍房”與“法拍房”最大的區別在于，并不具備司法強制屬性，而是賣(mài)方主動(dòng)將房源在拍賣(mài)市場(chǎng)掛拍，可以被視為一種售房渠道，是一種市場(chǎng)行為。

　　在兩者之間，還有一類(lèi)進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)的房源處于模糊地帶，它們多來(lái)自資產(chǎn)管理公司、銀行等金融機構，尚未走到“司法強制”這一步，但這些房源進(jìn)入拍賣(mài)市場(chǎng)多是為了清償債務(wù)。

　　其實(shí)，“商拍房”并非新鮮事物，只不過(guò)相比于網(wǎng)紅洋房，此前其更多依靠超低起拍價(jià)引發(fā)關(guān)注。2024年11月，有人曾以11元拍下山東乳山海景房，哪怕是在被稱(chēng)為“海邊鶴崗”的乳山，購房者以如此低價(jià)拍下一套42平方米、市場(chǎng)價(jià)近5萬(wàn)元的海景房，還是引發(fā)外界對于其真實(shí)性的質(zhì)疑。不過(guò)購房者隨后完成過(guò)戶(hù)，拍賣(mài)公司人士也澄清低價(jià)拍賣(mài)是為了宣傳，“相當于花錢(qián)打廣告”。

　　如果仔細查看這套海景房的競價(jià)規則，就會(huì )發(fā)現其中的營(yíng)銷(xiāo)意味。根據規則，這套房屋起拍價(jià)為1元，每次可加價(jià)1分錢(qián)，不可連續加價(jià)，拍賣(mài)的封頂價(jià)格是11元，也就是最先加價(jià)到11元的客戶(hù)將拍下房產(chǎn)，最終整場(chǎng)拍賣(mài)時(shí)長(cháng)不到4分鐘。

　　盡管這樣的競價(jià)規則并不多見(jiàn)，但是“1元起拍”的“商拍房”在乳山并不少見(jiàn)。CRIC（克而瑞）數據顯示，今年6月掛牌的“1元起拍”房源多數來(lái)自山東乳山，分布在當地超過(guò)90個(gè)小區，且多數房源為精裝修、家具齊全，共計216套，而當月共計278套房源起拍價(jià)被設置為1元。

　　如此略顯荒誕的拍賣(mài)正在網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺上頻繁上演。8月24日晚7時(shí)，一套位于乳山、緊鄰銀灘的房屋開(kāi)始為期24小時(shí)的競買(mǎi)。這套精裝修二手房面積超過(guò)85平方米，起拍價(jià)僅為1元。這套房屋在網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺掛牌后共吸引超過(guò)1700次圍觀(guān)，但是最終只有3人報名競買(mǎi)。經(jīng)過(guò)20多個(gè)小時(shí)競價(jià)，8輪出價(jià)，這套房屋的價(jià)格被抬高至801元。

　　查詢(xún)一些二手房交易平臺，房源所在小區在售房屋售價(jià)普遍超過(guò)2000元/平方米，同樣大小房屋在中介機構的掛牌價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元，只不過(guò)鮮有成交。

　　多數“1元起拍”的乳山“商拍房”，往往是無(wú)一人報名競買(mǎi)，從開(kāi)啟拍賣(mài)的那一刻就注定流拍。眾多“商拍房”確定如此之低的起拍價(jià)，反映出乳山房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)跌到冰點(diǎn)。不過(guò)，以1元，或是不合理的低價(jià)起拍，確實(shí)已經(jīng)成為“商拍房”的慣用套路，這背后往往是急于出手的二手房業(yè)主，甚至是開(kāi)發(fā)商。

　　今年7月，西安勞動(dòng)公園小區也出現“1元起拍”的“準新房”，而所在小區新房售價(jià)為1.7萬(wàn)元/平方米。在一些網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺，甚至在房產(chǎn)頻道有“一元起拍”欄目，房源涉及山東、廣東等地，包含商鋪、住宅等不同類(lèi)型的房源，起拍價(jià)都被設置為1元。

　　“商拍房”的低價(jià)套路

　　在“商拍”市場(chǎng)，如何確定起拍價(jià)是關(guān)鍵。江豐告訴《中國新聞周刊》，公司接受“商拍房”委托時(shí)，一般有兩種掛牌方式。一種是房主自己確定起拍意向價(jià)，需要房主前期支付1000元掛牌費，隨即開(kāi)啟賣(mài)房流程。房屋一旦成功售出，后續不再收取任何費用。另外一種是以“特價(jià)”起拍，房主無(wú)須支付掛牌費，待房屋成功交易后，再以成交價(jià)的3%收取服務(wù)費?！斑@種方式遵循價(jià)高者得原則，充分激發(fā)市場(chǎng)競爭，爭取更高售價(jià)?！?/p>

　　“除去掛牌費、服務(wù)費，我們不會(huì )再收取其他費用，只需要按照正常房產(chǎn)交易繳納相關(guān)稅費即可?！苯S會(huì )不遺余力地勸說(shuō)業(yè)主以第二種方式掛牌?！耙恍I(yè)主執意以意向價(jià)起拍，一旦定價(jià)不合理就很難賣(mài)出，往往成功概率不高，但是房主又想試試，所以我們會(huì )收取1000元作為勞務(wù)費?！?/p>

　　在他看來(lái)，“商拍房”市場(chǎng)有著(zhù)自己的邏輯。定下較低起拍價(jià)，一方面可以吸引流量，進(jìn)而有更多人報名參拍，而報名參拍需要繳納一兩萬(wàn)元保證金，一旦在正式競價(jià)開(kāi)啟后成交，買(mǎi)方違約便不能退還保證金?！傲硪环矫?，這樣可以充分調動(dòng)人們‘撿漏’的心態(tài)?！?/p>

　　“撿漏”，是江豐認為人們考慮競買(mǎi)“商拍房”的重要動(dòng)力?！皼Q定圍觀(guān)和參與人數的關(guān)鍵是別人認為自己有‘撿漏’空間，這也是‘商拍房’相比于法拍房的優(yōu)勢所在?！?/p>

　　他解釋?zhuān)骸胺ㄅ姆康谝淮螔炫臅r(shí)起拍價(jià)一般是評估價(jià)的七折，鑒于當前市場(chǎng)還在下行通道，評估價(jià)可能虛高，甚至高于真實(shí)市場(chǎng)價(jià)，導致人們很難通過(guò)法拍房撿漏，其真實(shí)的成交比例只有10%—15%?！?/p>

　　法拍房的拍次可分為一拍、二拍、變賣(mài)、重新掛拍等，起拍價(jià)逐步降低。一般而言，一拍的起拍價(jià)通常為評估價(jià)的70%。二拍的起拍價(jià)通常為一拍起拍價(jià)的80%，即評估價(jià)的56%。

　　用江豐的話(huà)來(lái)說(shuō)，“‘商拍房’的路子更野”，起拍價(jià)可以低至房主預期價(jià)格的一兩折，甚至1元起拍，以此吸引更多人圍觀(guān)、報名?！叭绻阆胭u(mài)到10萬(wàn)元，掛牌價(jià)是八九萬(wàn)元，對于圍觀(guān)者而言沒(méi)有任何吸引力。對于一些價(jià)值十幾萬(wàn)元、幾十萬(wàn)元的房產(chǎn)，我們會(huì )將起拍價(jià)定為一兩萬(wàn)元?！?/p>

　　根據江豐的觀(guān)察，“撿漏”的心態(tài)往往適用于那些質(zhì)量“不上不下”的房源，“如果房源質(zhì)量很差，在拍賣(mài)平臺同樣賣(mài)不出去。反之，如果房源質(zhì)量很好，一般人也很難‘撿漏’，因為會(huì )有買(mǎi)家愿意出符合市場(chǎng)行情的價(jià)格”。

　　定下極低的起拍價(jià)，這已經(jīng)成為“商拍房”的慣用套路。不過(guò)，這樣的套路能夠在多大程度奏效仍然存有疑問(wèn)。

　　自賣(mài)自買(mǎi)的游戲

　　當前，一套房源掛牌的流程非常簡(jiǎn)單。如果是住宅的話(huà)，需要賣(mài)方提供房產(chǎn)證、房屋與周邊環(huán)境照片，以及一份資產(chǎn)調查，以排除抵押、查封等情況，再與拍賣(mài)公司在線(xiàn)上簽署一份委托拍賣(mài)協(xié)議即可。

　　“合同簽訂后隨時(shí)可以正式拍賣(mài)，競價(jià)時(shí)間一般是24小時(shí)，但是我們一般推薦賣(mài)方將房源在平臺掛牌20—30天再正式開(kāi)拍，如果覺(jué)得房源優(yōu)質(zhì)，甚至會(huì )建議延長(cháng)掛牌時(shí)間，以得到更多曝光，充分‘蓄客’。按照平臺的邏輯，如果‘圍觀(guān)’的人增多，會(huì )將房源更多展示?！弊鳛榉慨a(chǎn)中介，李明會(huì )幫助客戶(hù)操作一些房產(chǎn)拍賣(mài)業(yè)務(wù)。

　　他認為，只要起拍價(jià)足夠低，就能提高拍賣(mài)成功率?！爸慌聦τ谧约悍课輧r(jià)值認知不準確的情況，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)當下終究是買(mǎi)家市場(chǎng)，房屋不可能以高于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格成交。當然，有可能相比賣(mài)方的心理預期略有溢價(jià)，因為買(mǎi)方也會(huì )‘上頭’?！?/p>

　　不過(guò)，李明坦言，一些拍賣(mài)商宣傳50%甚至更高的成功率也有水分?！芭馁u(mài)公司一般會(huì )詢(xún)問(wèn)賣(mài)家預期心理價(jià)位，為了避免成交價(jià)遠低于賣(mài)家心理預期，一般會(huì )由賣(mài)家或拍賣(mài)公司人員‘陪拍’，一旦真實(shí)買(mǎi)家出價(jià)遠低于預期，陪拍方會(huì )繼續出價(jià)，最終接盤(pán)。不過(guò)這可能會(huì )給賣(mài)方帶來(lái)額外損失，一旦陪拍方接盤(pán)，需要向平臺支付成交價(jià)1%的服務(wù)費?！?/p>

　　一些“商拍房”最終淪為自賣(mài)自買(mǎi)的游戲。

　　王星是一位江西的業(yè)主，他在今年6月接觸到“商拍”，在一家拍賣(mài)公司的反復勸說(shuō)下與其簽訂委托合同，合同約定成交價(jià)低于90萬(wàn)元賣(mài)方不用承擔任何費用。

　　但是在正式拍賣(mài)當天，僅有作為賣(mài)方的王星、拍賣(mài)公司的一位工作人員，以及一位真實(shí)的買(mǎi)家參與拍賣(mài)，這位買(mǎi)家僅舉牌一次，出價(jià)50余萬(wàn)元。拍賣(mài)公司人員勸說(shuō)王星，鑒于買(mǎi)方喜歡在最后時(shí)刻出價(jià)，兩人需要不斷配合競價(jià)，而且即使最終買(mǎi)方?jīng)]有出價(jià)，保證房屋以較高的價(jià)格成交也利于后續出售。

　　最終，整場(chǎng)拍賣(mài)變?yōu)橥跣桥c拍賣(mài)公司工作人員不斷加價(jià)的游戲，兩人最終將價(jià)格抬高至100萬(wàn)元以上，因此產(chǎn)生超過(guò)1萬(wàn)元服務(wù)費。

　　在阿里、京東等網(wǎng)絡(luò )拍賣(mài)平臺之上，有大量無(wú)人參與，或僅有幾個(gè)人參與的“商拍房”項目，想要找到一位真實(shí)“商拍房”購房者并不容易。

　　在李明看來(lái)，當前“商拍房”的市場(chǎng)還存在一定信息差，現在還有希望通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)將房屋變現?！按饲皫啄赀€可能通過(guò)拍賣(mài)市場(chǎng)將房屋賣(mài)出高價(jià)，如今能‘賣(mài)出去’已經(jīng)不錯。相比之下，商鋪，特別是還有租約的商鋪具備一定投資價(jià)值，相比于住宅更容易在拍賣(mài)市場(chǎng)出手?！?/p>

　　數據其實(shí)也并不支持“商拍房”市場(chǎng)的火熱。CRIC數據顯示，2025年7月法拍房規模也創(chuàng )下年內新高。7月新增掛拍4.4萬(wàn)套，環(huán)比上升40%，同比上升12%。起拍總價(jià)443億元，環(huán)比上升43%。7月新增掛拍套數、起拍總價(jià)雙雙達到2025年新高。成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，環(huán)比上升54%，同比減少14%。受6月、7月掛拍量大幅增加拉動(dòng)，7月成交量明顯回升，已達年內新高，但仍不及去年同期。在CRIC的統計中，并未嚴格區分法拍房與“商拍房”，而是針對整體拍賣(mài)市場(chǎng)。

　　“‘商拍’更多是對傳統房產(chǎn)交易方式的補充，在拍賣(mài)平臺尋找房源的人，相比通過(guò)傳統中介渠道購房的人，總量更小?！庇匈Y深房產(chǎn)中介告訴記者，他不會(huì )過(guò)分強調“商拍”的價(jià)值，“并非所有房源都適合‘商拍’，其可能更加適合豪宅，至少是改善型房源，這些房屋本身就具備一定溢價(jià)，拍賣(mài)市場(chǎng)只是充當‘放大’作用。如果將這類(lèi)房源在中介掛牌，賣(mài)方可能并不清楚有多少人看中這套房屋，永遠處在一對一談判的過(guò)程中，房屋的溢價(jià)優(yōu)勢可能無(wú)法充分發(fā)揮，但是在拍賣(mài)市場(chǎng)，房屋受到的關(guān)注度可以被量化。從過(guò)往經(jīng)驗看，豪宅確實(shí)更容易在拍賣(mài)平臺得到關(guān)注，無(wú)論法拍還是‘商拍’?！?/p>

　　他更愿意將“商拍房”的出現，視為業(yè)主在當前尋求更多交易方式的一種嘗試，正像他們開(kāi)始在小紅書(shū)、微信業(yè)主群等社交平臺賣(mài)房一樣?！叭魏我环N交易形式，都不能保障成交價(jià)格達到預期，價(jià)格最終由市場(chǎng)決定?！?/p>

　?。ㄎ闹薪S、李明、王星為化名）

　　發(fā)于2025.9.1總第1202期《中國新聞周刊》雜志

　　雜志標題：“商拍房”背后的荒誕游戲

　　記者：陳惟杉

責任編輯：劉光博

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