采寫(xiě)/徐岑

編輯/計巍

貴州一爛尾樓 圖｜視覺(jué)中國

買(mǎi)房五年，爛尾三年后，爛尾樓購邱云終于等來(lái)了最終的房合勝訴判決。

2025年8月21日，解除法院第二次二審判定邱云與開(kāi)發(fā)商2020年10月23日簽訂的爛尾樓購《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預售）》解除，與銀行2020年12月23日簽訂的房合《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》解除，并要求開(kāi)發(fā)商返還首付、解除貸款本金、爛尾樓購利息等費用。房合

從2020年購房開(kāi)始，解除邱云已支付首付196781元，爛尾樓購已償還貸款本金加利息超過(guò)8萬(wàn)元。房合2021年6月開(kāi)始，解除工程全面停工，爛尾樓購開(kāi)發(fā)商“消失”。房合2023年3月，邱云決定起訴開(kāi)發(fā)商和銀行，并在這個(gè)過(guò)程中經(jīng)歷了判決結果的“反轉，再反轉”。

2025年7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布《陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》。該案例的裁判要旨明確指出，商品房出賣(mài)人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無(wú)交付可能性，買(mǎi)受人購買(mǎi)商品房以及為購買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現。為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，買(mǎi)受人主張在同一案件中一并解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持。

但勝訴并不意味著(zhù)邱云能拿回買(mǎi)房的錢(qián)，他說(shuō)自己像是拿到了一張“空氣欠條”。

根據深一度的采訪(fǎng)，來(lái)自廣東、河南、山東、湖北、新疆等多地的爛尾樓業(yè)主，在最高法入庫案例發(fā)布前后與開(kāi)發(fā)商、銀行的訴訟中，有的在勝訴、調解后拿回全部損失，有的在解除合同后又面臨著(zhù)“優(yōu)先受償權”、執行難、銀行不配合“洗”征信等新的問(wèn)題。

開(kāi)發(fā)商“突擊竣工”后，邱云購買(mǎi)的房屋存在嚴重的漏水問(wèn)題 圖｜受訪(fǎng)者提供

退房，停貸

邱云來(lái)自廣東清遠的縣城，在市里工作。2020年10月23日，邱云花了近20萬(wàn)元首付，貸款58.9萬(wàn)元，在清遠市內購入了一套房子。

合同原本約定2022年6月30日開(kāi)發(fā)商交付精裝修的房子。然而，2021年6月再次來(lái)到樓盤(pán)，邱云發(fā)現在一期完工后，其購買(mǎi)的二期建筑工程全面停工。到了2022年的6月，停工的建筑外部，排柵全部拆除，工地上不再有施工的痕跡。

意識到“事情不對勁”后，邱云從2021年開(kāi)始了漫長(cháng)的維權之路。

業(yè)主們先是找到當地住建局。經(jīng)住建局查證，開(kāi)發(fā)商抽逃項目建設資金導致樓盤(pán)資金鏈斷裂。經(jīng)調解，2022年6月1日，開(kāi)發(fā)商曾書(shū)面向業(yè)主承諾：2022年11月30日交房，且與起初合同約定的精裝房不同，而是僅獲竣工驗收備案的毛坯房。但開(kāi)發(fā)商再次食言。

住建局告訴包括邱云在內的爛尾樓業(yè)主們，要么等待，要么起訴。

2023年3月，邱云決定起訴開(kāi)發(fā)商和銀行，同時(shí)停止還貸，此前他已還貸本息合計8萬(wàn)有余。6月18日，正式以商品買(mǎi)賣(mài)合同糾紛立案。

2024年1月15日，邱云在案件一審階段勝訴，解除了其與開(kāi)發(fā)商的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》以及與銀行的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》。

但銀行繼續上訴。銀行認為，即使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除，根據合同相對性的原則，銀行作為合同第三人不能承擔義務(wù)，邱云應該繼續承擔還款義務(wù)。

2003年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱(chēng)為《解釋》）第二十條規定：因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。

案件二審時(shí)遇到了新的“插曲”——2024年10月31日發(fā)回重審。邱云2025年4月28日收到案件重審判決，法院認定房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實(shí)現，從確保交易安全、平衡各方權益以及維護社會(huì )穩定考慮”，邱云的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。

而實(shí)際上，邱云和其他業(yè)主發(fā)現，此時(shí)房屋和爛尾初期并無(wú)太大區別，僅裝上了門(mén)窗，通了水，還存在嚴重的漏水問(wèn)題，多戶(hù)業(yè)主不敢裝修，拒絕簽收。

上海市錦天城（西安）律師事務(wù)所的律師顧飛指出，實(shí)際操作中，不乏銀行和開(kāi)發(fā)商以繼續上訴的方式避免壞賬，實(shí)現債權，等待專(zhuān)班入駐、紓困資金撥付等盤(pán)活方式。這在訴訟過(guò)程中被稱(chēng)作“拖延戰術(shù)”。

而在現實(shí)情況中，有的開(kāi)發(fā)商也會(huì )“突擊竣工”。中國裁判文書(shū)網(wǎng)一例判決書(shū)顯示，2025年9月28日，一起在廣東佛山的爛尾樓案例在已逾期交房的情況下，因在開(kāi)庭前期“突擊竣工”，法院認定房屋“已具備交付條件”，案涉合同具備繼續履行的基礎，“故不宜作解除處理”，在二審中駁回了爛尾樓業(yè)主的上訴請求。

邱云的案件經(jīng)重審判決認定，房屋“具備毛坯交付條件，合同交易目的基本實(shí)現，從確保交易安全、平衡各方權益以及維護社會(huì )穩定考慮”，邱云的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》不宜解除。

邱云繼續上訴。

2025年8月21日，廣東省清遠市中級人民法院二審認定，雖然毛坯房驗收通過(guò)，但仍然不滿(mǎn)足起初合同約定的精裝交付條件，開(kāi)發(fā)商構成根本違約，邱云與開(kāi)發(fā)商和銀行的合同關(guān)系均獲得解除，并要求開(kāi)發(fā)商返還首付、貸款本金等費用。

就在邱云收到二審判決前，7月7日，最高人民法院案例庫發(fā)布了一則發(fā)生在江蘇鹽城的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案例，二審判決購房人與開(kāi)發(fā)商和銀行均解除合同?；凇督忉尅返囊幎?，在該案例的裁判要旨中，最高人民法院明確指出，應當充分考慮貸款購房情形下商品房買(mǎi)賣(mài)合同和擔保貸款合同之間的密切聯(lián)系，在商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認無(wú)效或被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，由商品房出賣(mài)人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。

完成度較高的爛尾樓 圖｜視覺(jué)中國

“法定解除權”，一條新路

大成律師事務(wù)所律師劉廷彥告訴深一度，在新入庫案例公布后，預計會(huì )有更多判決將購房和貸款兩份合同視為一個(gè)完整的商品房買(mǎi)賣(mài)交易整體，依法同時(shí)解除。

但并非所有購房合同解除同時(shí)都會(huì )解除貸款合同，一并解除需要同時(shí)滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商逾期交房，項目建設已停工且短期內無(wú)交付可能性，以及購房人購買(mǎi)商品房與為購買(mǎi)房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現這三個(gè)條件。

在國浩律師（石家莊）事務(wù)所律師霍雅西看來(lái)，7月7日新入庫案例的特別之處，在于就“解除權”的問(wèn)題為身處困境中的爛尾樓業(yè)主又開(kāi)辟了一條新路。

霍雅西告訴深一度，消費者能否行使解除權是此類(lèi)房屋合同糾紛案件中的核心問(wèn)題。在購房人享有解除權的基礎上，法院才會(huì )繼續審核合同目的能否實(shí)現以及開(kāi)發(fā)商的違約程度。

她還指出，在最高法案例入庫前，一般購房合同約定，自業(yè)主知道解除事由發(fā)生之日起向后推一年，購房人應當在這一期限內向開(kāi)發(fā)商提起解除?！暗矘I(yè)主超過(guò)時(shí)效起訴且開(kāi)發(fā)商以超過(guò)時(shí)效作為抗辯理由的，法院都不會(huì )支持購房人的解除訴求?！?/p>

有不少開(kāi)發(fā)商還會(huì )在補充協(xié)議中添加時(shí)限，比如自知道解除事由之日起30天內，需向開(kāi)發(fā)商發(fā)送解除合同通知函，如果沒(méi)有發(fā)送就視為接受逾期現狀，放棄解除權?；粞盼髡J為，這樣的條款實(shí)際上是和法律規定的一年期限是沖突的，“但在實(shí)踐中，只要開(kāi)發(fā)商在合同中加黑加粗條款文字，履行了提示義務(wù)，法院都會(huì )基于維穩的考慮下，認定該條款的有效性，不支持購房人的解除權?！?/p>

當購房人因為合同條款或時(shí)效問(wèn)題失去“約定解除權”時(shí)，現有法律規定上沒(méi)有說(shuō)明業(yè)主會(huì )不會(huì )同時(shí)失去“法定解除權”。在司法實(shí)踐中，案件判決結果往往取決于案涉小區的建設進(jìn)度以及法官的自由裁量權。

此次最高法入庫案例引用《民法典》合同編第563條關(guān)于合同法定解除規定，明確當合同目的不能實(shí)現的情況之下，消費者也可以適用法定解除權?！斑@給了法院一個(gè)明確的信號，也相當于告訴消費者在失去約定解除權后并不是無(wú)路可走?！被粞盼飨蛏钜欢冉忉?。

邱云曾在2022年7月開(kāi)發(fā)商正式違約后聯(lián)系住建局向開(kāi)發(fā)商遞交了一份解除函。在最終的判決書(shū)中，這份解除函也成為邱云勝訴的重要證據。銀行在辯訴理由中提出，邱云沒(méi)有在約定時(shí)間內行使解除權——合同中約定的15日，所以已經(jīng)失去該權利。但在2025年8月的二審判決書(shū)中，法院認定邱云以合同目的無(wú)法實(shí)現為由行使法定解除權而非約定解除權，所以不適用合同中約定的解除權期限。

顧飛同樣觀(guān)察到，民事司法領(lǐng)域尊重當事人意思自治，自由約定往往優(yōu)先于法律調整。但約定不能排除“法定底線(xiàn)”，在約定情形中呈現出權利義務(wù)不對等時(shí)，應該借助法律解釋實(shí)現守約方應當獲得的公平。

霍雅西經(jīng)手過(guò)多起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，她告訴深一度，在合同目的確實(shí)無(wú)法實(shí)現的情況下，基于《解釋》第二十條，業(yè)主與銀行解除貸款合同已經(jīng)是法律實(shí)踐中的基本操作，大部分法院都會(huì )支持購房人解除貸款合同的主張。

這一原則在多地司法實(shí)踐中得到驗證。

霍雅西曾代理在河南的爛尾房案例，法院在一審階段就明確解除了購房人與開(kāi)發(fā)商和銀行貸款兩份合同，達到了合法停貸的目的。

在廣東省惠州市，購房人劉澄在樓盤(pán)停工后，和邱云一樣通過(guò)訴訟解除了與開(kāi)發(fā)商和銀行的合同，并最終成功拿回已支付的首付與貸款本金?！爱敃r(shí)我想的就是，已經(jīng)付了的錢(qián)賠了就賠了，但是我要把貸款這個(gè)大窟窿給填平?！眲⒊握f(shuō)。

2025年5月，江蘇連云港一爛尾樓案例判決開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的購房合同與貸款合同均解除，剩余未還貸款的本息則由開(kāi)發(fā)商直接償還銀行。

劉麗在今年6月收到執行法院發(fā)來(lái)的消息，開(kāi)發(fā)商已無(wú)可執行的財產(chǎn)，執行程序終止 圖｜受訪(fǎng)者提供

解除合同后，錢(qián)在哪里？

邱云雖然勝訴了，但應該由開(kāi)發(fā)商還的錢(qián)卻被卡在了“優(yōu)先受償權”上。這是他之前沒(méi)有考慮到的變量——資金鏈斷裂的開(kāi)發(fā)商身后，留下的是無(wú)法兌現的還款判決。

2023年，最高人民法院在答復河南省高級人民法院的《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權利保護問(wèn)題的批復》中明確指出，商品房消費者以居住為目的購買(mǎi)房屋并已支付全部?jì)r(jià)款，在房屋不能交付且無(wú)實(shí)際交付可能的情況下，商品房消費者主張價(jià)款返還請求權優(yōu)先于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價(jià)款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實(shí)際支付剩余價(jià)款，結清貸款的，同樣可以適用。

2025年二審開(kāi)庭后，8月1日法官召開(kāi)補充庭審，詢(xún)問(wèn)包括邱云在內的業(yè)主們是否接受解除合同但可能會(huì )拿不到還款的后果，邱云接受了，因為他看到了停貸止損的曙光。

8月19日，銀行主張優(yōu)先受償權，這是在先前的開(kāi)庭中從未討論過(guò)的問(wèn)題。

二審判決銀行對案涉房屋享有的抵押權自預告登記之日起設立，因此享有優(yōu)先受償權。房屋目前拍賣(mài)價(jià)40萬(wàn)，但銀行投進(jìn)去的錢(qián)總共已超過(guò)50萬(wàn)元，這意味著(zhù)銀行在享有優(yōu)先受償權后，輪到邱云受償時(shí)已無(wú)錢(qián)還款。邱云感到無(wú)奈，覺(jué)得自己贏(yíng)了官司，卻拿了一張“空氣欠條”。

顧飛向深一度解釋?zhuān)y行享有的受償權基于貸款合同內容。在貸款合同中，銀行的抵押權和其對于房屋的優(yōu)先受償權是有明確約定的，因此銀行對于抵押物變賣(mài)的款項，享有優(yōu)先受償權。對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，如果在房屋買(mǎi)賣(mài)合同里面并沒(méi)有賦予或者約定業(yè)主的權利，那么業(yè)主就無(wú)法享有這個(gè)權利，“而業(yè)主的優(yōu)先受償權則必須滿(mǎn)足全款購房或者已經(jīng)在一審前結清所有款項，否則業(yè)主的優(yōu)先受償權就不構成”。

和邱云一樣，同批部分業(yè)主在發(fā)現房屋爛尾后選擇停貸止損。但如果停貸時(shí)間過(guò)長(cháng)，銀行有權向征信中心報送違約信息，從而影響個(gè)人征信。8月27日拿到二審判決書(shū)當天，與邱云同批收到勝訴判決書(shū)的業(yè)主前往銀行“洗”征信，但卻并沒(méi)有獲得銀行的積極配合。

霍雅西解釋?zhuān)谝话銧€尾樓勝訴判決書(shū)上會(huì )寫(xiě)明，銀行的還款需要開(kāi)發(fā)商還清，與業(yè)主無(wú)關(guān)。但在實(shí)際情況中，有銀行會(huì )在判決已出的情況下表示，只要開(kāi)發(fā)商不還清錢(qián)款，銀行也不會(huì )協(xié)助業(yè)主結清貸款，“給業(yè)主掛著(zhù)這筆貸款”，甚至可能繼續上訴。針對這種情況，霍雅西表示業(yè)主可以通過(guò)執行法官與銀行溝通，但過(guò)程需要耗費更多的時(shí)間和精力。

顧飛將業(yè)主、開(kāi)發(fā)商和銀行之間的關(guān)系定義為“微妙三角”，“就是預售制下風(fēng)險失衡的牽制與倒逼”。開(kāi)發(fā)商挪用資金致使項目爛尾，銀行放貸過(guò)度依賴(lài)“期房邏輯”，業(yè)主作為弱勢方承擔最終風(fēng)險，三方在“錢(qián)、房、責”上互相牽制。

霍雅西表示，目前房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛在開(kāi)始訴訟時(shí)，一般會(huì )采取財產(chǎn)保全的策略。在拿到判決后，業(yè)主可以利用網(wǎng)簽以及執行局配合查封等方式來(lái)控制已解除合同的房屋。除非開(kāi)發(fā)商徹底擺爛或者破產(chǎn)，否則業(yè)主拿回已付購房款以及已付貸款本息和利息、違約金（合同若約定）的概率還是有的。

但霍雅西同樣提醒，訴訟是一場(chǎng)充滿(mǎn)變量的持久戰?！笆赘犊羁赡芤粋€(gè)月退回，也可能拖上一年甚至兩年?！?/p>

2024年底拿到二審判決書(shū)勝訴后，劉澄在2025年6月終于等來(lái)了她的還款——劉澄已付的首付和貸款本金從監管賬戶(hù)中被扣除。而貸款利息要從開(kāi)發(fā)商的其他賬戶(hù)中扣除，由于開(kāi)發(fā)商的銀行賬戶(hù)已被凍結，這意味著(zhù)劉澄先前所付的利息可能“打水漂”。

劉麗來(lái)自河南鄭州，糾纏她三年的爛尾樓官司在2025年6月走到了終本裁定，即終止執行。劉麗和執行法院聯(lián)系時(shí)發(fā)現，開(kāi)發(fā)商已被列為失信被執行人，名下無(wú)任何可執行資產(chǎn)，賬戶(hù)無(wú)資金，和劉麗一樣的爛尾樓業(yè)主們正在排隊等待。除非劉麗向執行院提供新的財產(chǎn)線(xiàn)索，否則她付出的22萬(wàn)多首付將無(wú)法收回。